olavthonasa-2025-12-31-1-nb

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 3

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

I KORTE TREKK

HISTORIKK

Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, og

aksjene i selskapet var notert på Oslo Børs fra 1983 til

2026.

I 2025 fremmet Thon Gruppen AS et frivillig tilbud om

kjøp av alle utestående aksjer i selskapet. Thon Gruppen

AS mottok aksepter som økte eierandel til 95 %, og etter

en etterfølgende tvangsinnløsning av resterende

utestående aksjer ble Thon Gruppen eier av alle aksjene

tidlig i 2026. Selskapets aksjer ble deretter slettet fra

notering på Oslo Børs.

Siden starten har selskapet vokst betydelig, og årlig

leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra

opprinnelig 27 millioner kroner til 4 275 millioner kroner

ved inngangen til 2026. Selskapets bokførte egenkapital

har i samme periode økt fra 27 millioner kroner til 33

milliarder kroner.

Selskapets største markedssegment er kjøpesenter-

eiendom, og Olav Thon Eiendomsselskap ASA er i dag

Norges ledende kjøpesenteraktør. I tillegg har Olav Thon

Eiendomsselskap en betydelig portefølje av

næringseiendommer innenfor andre segmenter,

hovedsaklig i Oslo-området.

Selskapet inngår i Thon Gruppen AS, som er Norges

største private eiendomsaktør og en av Norges største

hotelloperatører (Thon Hotels). Thon Gruppen AS eies av

Olav Thon Stiftelsen.

HOVEDSTRATEGI

ERVERVE - UTVIKLE - EIE

Selskapets strategi er å investere i eiendommer med

utviklingspotensial innenfor ulike eiendomssegmenter.

Utviklingspotensialet i eiendomsporteføljen søkes

realisert både ved aktiv videreutvikling, effektiv

forvaltning og høy leietakertilfredshet. I en kapital-

intensiv næring vektlegges det at selskapet skal ha en

ubetinget sterk finansiell posisjon.

Kombinasjonen av høy løpende avkastning på

eiendomsporteføljen og verdiskaping som følge av aktiv

eiendomsutvikling, forventes å bidra til maksimal

verdistigning både i et kort- og langsiktig perspektiv.

FORRETNINGSMESSIGE MÅL

Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap

ASAs virksomhet er å oppnå maksimal vekst i konsernets

egenkapital.

Vekst av virksomheten skal være underordnet kravet om

en sterk finansiell stilling.

STYRE OG ADMINISTRASJON

Kjetil Nilsen, Styreleder

Sissel Berdal Haga Thon, Styremedlem

Arne B. Sperre, Styremedlem

Elisabeth Holvik, Styremedlem

Stig O. Jacobsen, Styremedlem

Dag Tangevald-Jensen, Administrerende direktør

Annette Hofgaard, Varamedlem

¹ Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper.

SIDE 4 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

HOVEDPUNKTER 2025

– Konsernet hadde et tilfredsstillende resultat i 2025, og resultatet før skattekostnad ble 2 416

millioner kroner (2 863).

– Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta beløp seg til 2 182 millioner kroner (2 129).

– Verdiendring av investeringseiendommer og finansielle instrumenter utgjorde totalt 343 millioner

kroner (774).

– Konsernets leieinntekter i 2025 beløp seg til 4 009 millioner kroner (3 807).

– Konsernets finansielle posisjon er solid, og ved årsskiftet var konsernets egenkapitalandel 50 %

(51 %), og likviditetsreserven 9 021 millioner kroner (6 561).

– Omsetningen i kjøpesenterporteføljen 1 var 63 344 millioner kroner, en økning på 3,7 % fra 2024.

– I 4. kvartal ble det inngått avtale om kjøp av eiendommen Storgata 5 -7 på ca. 6 500 kvadratmeter i

Oslo sentrum.

– Thon Gruppen AS lanserte et frivillig tilbud om kjøp av alle utestående aksjer i Olav Thon

Eiendomsselskap ASA, og mottok aksepter som økte eierandelen til 94,8 % ved utløpet av

tilbudsperioden i januar 2026. Etter tvangsutløsning av gjenværende minioritetsaksjonærer i slutten

av januar 2026 økte Thon Gruppens eierandel til 100 %, og selskapets aksjer ble deretter slettet fra

notering på Oslo Børs.

Bildet på forsiden: Thon Senter Lagunen/Morten Wanvik

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 5

NØKKELTALL


	ARM¹	31.12.25	31.12.24
(Beløp i millioner kroner)

Netto leieinntekter		3 402	3 317
Verdiendring inv.eiendommer og finansielle instrumenter	1	343	774
Resultat før skattekostnad		2 416	2 863
Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta	2	2 182	2 129

Egenkapitalandel	3	50%	51%
Egenkapital per aksje (kroner)	4	324	312
Langsiktig substansverdi per aksje (kroner)	4	381	367

Netto kontantstrøm fra drift		1 974	1 953
Likviditetsreserver	5	9 021	6 561
Avdrag neste 12 mnd.	6	4 762	3 405

Rentebærende gjeld	7	22 419	21 342
Rente per balansedag	8	4,32%	4,92%
Belåningsgrad	7	37%	36%
Rentedekningsgrad	9	3,1	3,0

Netto investeringer	10	2 187	1 763
Markedsverdi eiendommer	11	60 937	58 612
Annualisert leieinntektsnivå	12	4 275	4 125
Avkastningskrav (yield)	13	6,2%	6,2%
Omsetning eide kjøpesentre		63 344	61 088

Børskurs (kroner)		335,0	227,0

¹Definisjon, beregning og forklaring på bruk av alternative resultatmål (ARM) er tatt inn på side 82 i rapporten.

SIDE 6 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

ÅRSBERETNING 2025

REDEGJØRELSE FOR REGNSKAPET

Konsernets årsregnskap er avlagt i samsvar med IFRS ®

Accounting Standards som er godkjent av EU, samt

norske opplysningskrav som følger av regnskapsloven.

Regnskapsprinsippene er benyttet konsistent i alle

perioder som er presentert.

I henhold til regnskapslovens krav bekrefter styret at

forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og at

årsregnskapet for 2025 er utarbeidet i samsvar med

dette.

FINANSIELL STILLING/ BALANSE PER

31.12.25

Konsernets eiendeler hadde en samlet balanseført

verdi på 65 696 millioner kroner (63 058), hvorav

investeringseiendommene utgjorde 60 961 millioner

kroner (58 633).

Egenkapitalen var 32 994 millioner kroner (32 045), og

egenkapitalandelen 50 % (51 %).

Egenkapital per aksje var 324 kroner (312), mens

“Langsiktig substansverdi per aksje” er beregnet til 381

kroner (367).

Rentebærende gjeld var 22 419 millioner kroner

(21 342), og belåningsgraden var 37 % (36 %).

Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper var 1 777

millioner kroner (1 770).

Resultatsammendrag for 2025

Resultat før skattekostnad ble 2 416 millioner kroner

(2 863).

Verdiendringer av investeringseiendommer og

finansielle instrumenter (inkludert felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper) utgjorde totalt

343 millioner kroner (774).

Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta

beløp seg til 2 182 millioner kroner (2 129).

Leieinntekter og eiendomsrelaterte inntekter/

kostnader

Brutto leieinntekter var 4 009 millioner kroner (3 807).

Eiendomsrelaterte inntekter var 1 040 millioner kroner

(1 080), og består i hovedsak av innbetalinger fra

konsernets leietakere til dekning av eiendommenes

felleskostnader og drift av senterforeninger. I 2024 ble

det inntektsført 51 millioner kroner som

kompensasjon for kansellering av leieavtaler.

Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg til 1 647

millioner kroner (1 570), hvorav ovennevnte

felleskostnader inngår med 956 millioner kroner (945).

Vedlikeholdskostnader på eiendomsporteføljen

utgjorde 313 millioner kroner (261).

Netto leieinntekter utgjorde 3 402 millioner kroner

(3 317).

Verdiendring av investeringseiendommer

Verdien av konsernets investeringseiendommer økte

med 534 millioner kroner (346).

Konsernets eiendomsportefølje består av

eiendomssegmentene:

– Kjøpesentereiendom i Norge og Sverige

– Næringseiendom inkludert utleieboliger, primært i

Oslo-området

Konsernets eiendomssegmenter hadde begge en

verdiøkning i 2025.

Verdien på porteføljen at kjøpesentereiendom økte

med 400 millioner kroner (448), mens verdien på

næringseiendom økte med 134 millioner kroner (-102).

For ytterligere detaljer henvises det til senere avsnitt

om eiendomsvirksomheten og til note 9 i

årsregnskapet.

Andel resultat i felleskontrollerte virksomheter

og tilknyttede selskaper

Konsernets andel av resultat i felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper utgjorde 39

millioner kroner (137).

Nedgangen fra 2024 forklares både av at samlede

verdiendringene av kjøpesenterene og finansielle

instrumenter utgjorde -63 millioner kroner (-1), og at

antall deleide kjøpesentre ble redusert i desember

2024 i forbindelse med en restrukturering av Amco

Eiendom (50 % andel). Det henvises til årsrapport 2024

for beskrivelse av denne transaksjonen.

Den samlede oversikt over resultat og balanse for

disse selskapene finnes i note 10, 11 og 12.

² Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter - Kostnadsførte renter + Betalte renter + Betalte skatter - Endring i driftsrelaterte

tidsavgrensningsposter.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 7

Andre driftsinntekter og kostnader

Andre driftsinntekter utgjorde 85 millioner kroner (75),

og var i hovedsak salgsinntekter fra annen virksomhet.

Andre drifts- og administrasjonskostnader utgjorde

305 millioner kroner (260), mens ordinære

avskrivninger beløp seg til -13 millioner kroner (-13).

Finansinntekter og kostnader

Konsernets netto finansposter utgjorde -1 325

millioner kroner (-739), hvorav verdiendringer på

finansielle instrumenter utgjorde (128) millioner (429).

Netto rentekostnader utgjorde -1 048 millioner kroner

(-1 070).

Som følge av nedgang i konsernets gjennomsnittsrente

ble rentekostnadene redusert i 2025 til tross for en

høyere rentebærende gjeld enn i forergående år.

Urealisert valutatap knyttet til valutakursen for den

svenske kronen utgjorde -95 millioner kroner (-24).

Verdiendring av finansielle instrumenter

Verdien på konsernets finansielle instrumenter ble

redusert med (128) millioner kroner (429), primært

som følge av økende langsiktige markedsrenter i Norge

og Sverige gjennom 2025.

Kontantstrøm og likviditet

I 2025 var netto kontantstrøm fra driften 1 974

millioner kroner (1 953) 2.

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var

1 471 millioner kroner (1 741).

Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var

-1 553 millioner kroner (-1 470), mens

finansieringsaktivitetene økte likviditeten med 128

millioner kroner (-419).

Valutakurseffekten på konsernets bankbeholdning var

-10 millioner kroner (5).

I 2025 ble dermed konsernets likviditetsbeholdning økt

med 35 millioner kroner (-143).

Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 9 021

millioner kroner (6 561), og besto av kortsiktige

plasseringer på 118 millioner kroner (83) og

ubenyttede langsiktige kredittrammer på 8 903

millioner kroner (6 478).

MORSELSKAPETS REGNSKAP OG

DISPONERING AV ÅRETS RESULTAT

Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASAs

regnskap er utarbeidet i samsvar med norske

regnskapsregler (NGAAP).

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er siden 2020

rendyrket som et holdingselskap, og konsernets

eiendomsportefølje eies indirekte gjennom

datterselskap.

Morselskapets driftsinntekter utgjorde 0,4 millioner

kroner (0,4), og resultat før skattekostnad beløp seg til

-132 millioner kroner (87), hvorav 62 millioner kroner

var utbytte fra datterselskaper.

Etter fradrag for skattekostnad ble resultatet -131

millioner kroner (72).

Styret foreslår at årets resultat overføres til annen

egenkapital.

Disponering av morselskapets årsresultat:


Avsatt til utbytte 0,00 kroner per aksje:			0 millioner kroner
Overført til annen egenkapital:			-131 millioner kroner
Disponert resultat			-131 millioner kroner

Morselskapets eiendeler hadde ved årsskiftet en

bokført verdi på 28 118 millioner kroner (26 602).

Bokført egenkapital var ved årsskiftet 5 340 millioner

kroner (5 470), og egenkapitalandelen var 19,0 %

(20,6 %).

EIENDOMSVIRKSOMHETEN

Eiendomsporteføljen per 31.12.25

Konsernets portefølje av investeringseiendommer

bokføres til virkelig verdi. For informasjon om

verdsettelsesmodellen og variablene som inngår i

verdivurderingen, henvises det til note 9.

Verdien av eiendomsporteføljen var vurdert til 60 937

millioner kroner (58 612), basert på et gjennomsnittlig

avkastningskrav (yield) på 6,2 % (6,2 %).

Årlig leieinntektsnivå, som viser eiendomsporteføljens

forventede markedsleie for utleide og ledige arealer,

økte i 2025 med 150 millioner kroner til 4 275

millioner kroner (4 125).

³ Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper. Sammenligningstall korrigert for sentrene som ble solgt ifm.

Amfi restruktureringen.

SIDE 8 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Eiendomsporteføljen fordeles på følgende segmenter:


Segment	Markedsverdi (Andel)	Leieinntekts- nivå (Andel)	Yield
Kjøpesenter- eiendom	73 % (74 %)	78 % (79 %)	6,5 % (6,5 %)
Nærings- eiendom	27 % (26 %)	22 % (21 %)	5,3 % (5,2 %)

Per 31.12.25 var ledigheten i eiendomsporteføljen

5,2 % (3,8 %). Økt ledighet knyttes i hovedsak til et

fåtall større nærings-eiendommer i Oslo som er under

rehabilitering.

Eiendomsporteføljen eiet av felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper

I tillegg til eiendomsporteføljen som bokføres i

konsernets balanse, har konsernet eierandeler i

ytterligere 7 kjøpesentre, som eies gjennom

felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede

selskaper. Eierandelen i disse selskapene er mellom

20 % og 50 %.

Konsernets andel av leieinntektsnivået, var ved

årsskiftet 185 millioner kroner (185), og verdien av

eiendomsporteføljen er vurdert til 2 853 millioner

kroner (2 831).

Kjøpesenterområdet

Ved årsskiftet eide Olav Thon Eiendomsselskap ASA

helt eller delvis 58 kjøpesentre i Norge og Sverige.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er Norges ledende

kjøpesenteraktør og har en solid markedsposisjon.

I kjøpesenterporteføljen inngår blant annet Norges

største kjøpesenter målt etter omsetning, Lagunen

Storsenter i Bergen, og totalt 5 av landets 7 største

kjøpesentre.

I 2025 var den samlede butikkomsetningen 63 344

millioner kroner (61 088), fordelt på 59 190 millioner

kroner (57 093) i Norge og 3 919 millioner svenske

kroner (3 906) i Sverige 3.

Næringseiendom

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en betydelig

eiendomsportefølje i tillegg til konsernets

kjøpesenterportefølje.

I segmentet Næringseiendom inngår 65 eiendommer

innenfor ulike segmenter som handel, kontor,

logistikk, hotell og rundt 500 utleieboliger. Hoveddelen

av eiendommene ligger i Oslo-området.

For ytterligere informasjon om eiendomsvirksomheten

henvises til selskapets nettside olt.no.

Investeringer

Konsernets samlede netto investeringer i 2025 var

2 187 millioner kroner (1 763), og omfatter eiendoms-

kjøp, investeringer i eiendomsprosjekter under

oppføring, samt oppgradering av eksisterende

eiendomsportefølje.

⁴ over 50 millioner NOK

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 9

EIENDOMSKJØP

Storgata 5-7, Oslo

I 4. kvartal ble det inngått avtale om kjøp av

eiendommen Storgata 5-7 på ca. 6 500 kvadratmeter i

Oslo sentrum.

Sartor Storsenter, Øygarden

I 3. kvartal ble det inngått avtale om å overta en

eierandel på 40 % av Sartor Storsenter i Øygarden

kommune i Vestland fylke. Etter overtakelsen er Olav

Thon Eiendomsselskap eneeier av senteret.

STØRRE EIENDOMSPROSJEKTER 4

Ferdigstilt 2025

Lagunen Storsenter, Bergen (42 % eierandel)

Kjøpesenteret er utvidet med et nybygg på 15 100

kvadratmeter i tillegg til at eksisterende senter er

utvidet med 2 400 kvadratmeter. Utvidelsen, som ble

ferdigstilt i 4. kvartal 2025, inneholder nye arealer for

handel, servering og kontor.

Gardermoen Park, Brages vei 3.

Lager- og logistikkbygget ved siden av Oslo Lufthavn på

Gardermoen er blitt utvidet med 10 500 kvm. Bygget

er i sin helhet utleid, og ble ferdigstilt i 3. kvartal.

Under oppføring

Sandens kjøpesenter, Kristiansand

I Sandenskvartalet i tilknytning til kjøpesenteret

oppføres det et nybygg med handels- og kontorlokaler

på 2 200 kvadratmeter. I tillegg gjennomføres det en

totalrehabilitering av kjøpesenteret. Prosjektet

ferdigstilles gradvis i 2026.

Jessheim Storsenter, Jessheim

Kjøpesenteret utvides med et nybygg på 2 200

kvadratmeter i tillegg til en parkeringskjeller med 85

parkeringsplasser. Prosjektet planlegges ferdigstilt i

2026.

Heggedal Hage, Asker (Underlandsveien 6-10)

Boligprosjekt på totalt 7 300 BRA-S med 118 boliger

for salg er igangsatt ved Heggedal jernbanestasjon i

Asker kommune. Mer en halvparten av boligene er

solgt, og prosjektet planlegges ferdigstilt i 2027.

Varebeholdningen knyttet til prosjektet er spesifisert

på egen linje i balansen.

I tillegg til ovennevnte prosjekter gjennomføres det

betydelige rehabiliteringsprosjekter på flere av

konsernets større eiendommer i Oslo-området.

Under planlegging

Konsernet har flere eiendomsprosjekter under plan-

legging, og gjennomføring av prosjektene avhenger

blant annet av offentlige tillatelser og markedsforhold.

FINANSIERING

Konsernets gjeldsportefølje består av langsiktige

kredittrammer i nordiske banker og gjeld opptatt i

kapitalmarkedene i Norge og Sverige.

Rentebærende gjeld

Ved årsskiftet var samlede kredittrammer på 31 322

millioner kroner (27 820), hvorav ubenyttet del

utgjorde 8 903 millioner kroner (6 478).

Rentebærende gjeld var dermed 22 419 millioner

kroner (21 342).

Kapitalmarkedene i Norge og Sverige er viktige

finansieringskilder, og en vesentlig andel av konsernets

finansiering opptas i disse finansieringsmarkedene.

Ved årsskiftet var utestående sertifikat- og obligasjons-

gjeld 18 717 millioner kroner (12 943), fordelt på:


Norge:	MNOK 17 075	(11 039)
Sverige:	MSEK 1 500	(1 850)

For spesifikasjon av konsernets rentebærende gjeld

henvises det til note 24, 25 og 26 og til “Alternative

resultatmål” i rappporten.

SIDE 10 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Gjennomsnittsrente og renteforfall

Ved årsskiftet var konsernets gjennomsnittsrente

4,32 % (4,92 %), fordelt på følgende valutaer:


Valuta	Gjennomsnittsrente	Andel av gjeld
NOK	4,5 % (5,2 %)	88 % (85 %)
SEK	2,8 % (3,3 %)	12 % (15 %)

Konsernet hadde en fastrente andel på 64 % (62 %),

med en gjennomsnittlig rentebinding på 2,7 år (3,0).

ORGANISASJON OG ARBEIDSMILJØ

Olav Thon Eiendomsselskap ASA praktiserer likestilling

og tolererer ingen form for diskriminering eller

trakassering av medarbeidere.

Alle medarbeidere har krav på en lik og rettferdig

behandling uavhengig av alder, etnisitet,

funksjonsnedsettelse, hudfarge, nasjonalitet, politisk

oppfatning og religion/livssyn.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har definert lik lønn

for menn og kvinner med sammenliknbare stillinger

som målsetting i likestillingsarbeidet. Det er ikke

avdekket systematiske lønnsforskjeller mellom menn

og kvinner i konsernet.

Det arbeides med universell utforming av

virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse

også kan benyttes av personer med redusert

funksjonsevne.

Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle

arbeidsmiljøet som tilfredsstillende.

Ved utgangen av 2025 var det 261 (265) årsverk i

konsernet. Morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap

ASA hadde ved samme tidspunkt 1 årsverk.

Av konsernets ansatte er 41 % kvinner og 59 % menn.

Konsernets sykefravær i 2025 var 4,7 % (5,5 %).

Det er i perioden ikke oppstått vesentlige skader eller

ulykker for ansatter med tilknytning til virksomheten.

Det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes

sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig.

Selskapets styre består av tre kvinner og tre menn.

På selskapets ordinære generalforsamling 14. mai

2025 ble Kjetil NIlsen gjenvalgt som styreleder og

Elisabeth Holvik og Stig O. Jacobsen valgt som

styremedlemmer for 2 år. Arne B. Sperre ble valgt som

varamedlem til styret for 1 år.

Som følge av at Thon Gruppen AS overtok 100 % av

selskapet ønsket Line Norbye å fratre som styre-

medlem. Styret takker Line Nordbye for svært god

innsats som styremedlem i perioden 2014 - 2026.

På ekstraordinær generalforsamling 9. februar 2026

ble Arne B. Sperre valgt som styremedlem og Annette

Hofgaard valgt som varamedlem.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har tegnet forsikring

for styrets medlemmer og daglig leder mot personlig

ansvar ved feil, uaktsomhet eller manglende

beslutninger i styrearbeidet. Forsikringen dekker krav

fra aksjonærer, ansatte eller tredjeparter uansett om

saken ender i retten eller ikke.

Redegjøringsplikten knyttet til likestilling og ikke-

diskriminering etter Likestillings- og diskriminerings-

loven § 26 for konsernselskaper er offentliggjort på

selskapets nettside olt.no.

BÆREKRAFT OG SAMFUNNSANSVAR

Olav Thon Eiendomsselskap følger i det daglige Thon

Gruppens strategi, handelingsplan, retningslinjer,

rutiner og organisering av arbeidet med bærekraftig

utvikling og samfunnsansvar.

Thon Gruppen AS er medlem av FNs Global Compact,

og arbeider målrettet og systematisk innenfor

områdene menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø,

antikorrupsjon og sosialt ansvar.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har utarbeidet en

Bærekraftstrategi, som tydeliggjør konsernets

ambisjoner, mål og planer for bærekraftarbeid frem til

2030.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har siden 2022

publisert en bærekraftsrapport som beskriver Olav

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 11

Thon Eiendomsselskaps arbeid med samfunnsansvar

og bærekraft.

For ytterligere informasjon om dette arbeidet og

bærekraftsrapporten for 2025 henvises til selskapets

nettside olt.no.

Åpenhetsloven

Åpenhetsloven skal sikre at virksomheter har respekt

for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige

arbeidsforhold i forbindelse med produksjon av varer

og tjenester.

Loven pålegger virksomhetene en informasjonsplikt og

en plikt til å gjennomføre aktsomhetsvurderinger.

Dette skal gjøres i form av en redegjørelse som skal

være offentlig tilgjengelig.

«Redegjørelse for aktsomhetsvurderingene knyttet til

Åpenhetsloven» er publisert på konsernets nettside

olt.no.

REDEGJØRELSE OM FORETAKSSTYRING

Olav Thon Eiendomsselskap ASA ønsker å

opprettholde høy tillit blant investorer, långivere,

leietakere og i samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor

god eierstyring og selskapsledelse.

Styringen av konsernet bygger i hovedsak på

prinsipper som er gitt i “Norsk anbefaling – eierstyring

og selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg for

eierstyring og selskapsledelse.

Utfyllende redegjørelse for eierstyring og

selskapsledelse finnes på selskapets hjemmeside

olt.no.

I 2025 ble det avholdt fem ordinære styremøter i Olav

Thon Eiendomsselskap ASA.

AKSJEINFORMASJON

FRIVILLIG TILBUD PÅ UTESTÅENDE AKSJER

Thon Gruppen AS lanserte 4. desember 2025 et frivillig

tilbud om kjøp av alle utestående aksjer i Olav Thon

Eiendomsselskap ASA til en pris på 335 kroner per

aksje.

Ved tilbudsperiodens utløp 5. januar 2026 var det

mottatt aksepter som økte Thon Gruppens eierandel

til 94,8 %.

Thon Gruppen AS besluttet den 28. januar 2026 å

gjennomføre en tvangsinnløsning av alle utestående

aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA som ikke var

eiet av Thon Gruppen AS.

Thon Gruppen AS eier dermed 100 % av aksjene, og

aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap ble deretter

avnotert på Euronext Oslo Børs.

Avkastning

Aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap ASA har gitt

følgende avkastning (medregnet utbytte) sammen-

liknet med utviklingen på Oslo Børs:


	Avkastning OLT	OSEBX
4. kvartal 2025	23%	4%
Siste 12 mnd.	51%	14%
Siste 24 mnd.	87%	28%
Siste 36 mnd.	103%	42%
Siste 60 mnd.	100%	74%

I 2025 ble det omsatt 6 883 796 (2 727 000) aksjer, og

gjennomført 28 117 (11 865) handler av aksjen over

Oslo Børs.

Utbytte

Selskapets utbyttepolitikk vil bli endret som følge av at

Thon Gruppen AS nå eier 100 % av aksjene.

Styret foreslår at det for 2025 ikke utbetales ordinært

utbytte til aksjonærene.

OLAV THON EIENDOMSSELSKAPS

RISIKOFAKTORER

Konsernets risikofaktorer kan deles inn i

hovedgruppene:

– Markedsrisiko

– Finansiell risiko

– Operasjonell risiko

Markedsrisiko

Konsernets markedsrisiko er knyttet til den generelle

utviklingen i eiendomsmarkedene, som påvirkes både

av den generelle makroøkonomiske utviklingen og av

etterspørselen etter næringseiendom som

investeringsobjekt.

Markedsrisikoen er knyttet både til utviklingen i

eiendommenes markedsverdi og leieprisutviklingen for

handels-, kontor- og boligeiendommer.

SIDE 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Eiendommenes markedsverdi og leieprisutvikling

påvirkes av makroøkonomiske variabler som endringer

i bruttonasjonalproduktet, arbeidsledighet, inflasjon

og renteutviklingen.

Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes

ved omsetning av kjøpesenter- og næringseiendom og

endringer i markedsleie for eiendommene, påvirker

eiendomsverdiene direkte.

Beregninger av dette finnes i note 9 i årsrapporten.

Markedet for næringseiendom i 2025

Markedet for næringseiendom var relativt svakt i

2025, blant.annet som følge av relativt høye renter.

Omsetningsvolumet for næringseiendom var

noenlunde på nivå med 2024, men det var tildels store

forskjeller mellom ulike eiendomssegmenter og

geografiske områder.

Markedsyieldene viste i hovedsak en stabil utvikling,

og eiendomsverdiene var derfor noenlunde uendret

gjennom 2025.

Leieprisene på kjøpesentereiendommer viste i

hovedsak en stabil utvikling.

I kontorleiemarkedet var leieprisene i hovedsak stabile

eller svakt økende i Oslo - området, men med noe

varierende utvikling i andre deler av landet.

Konsernets markedsrisiko

I 2025 var det en verdiøkning både på kjøpesenter-

eiendom og næringseiendom.

Verdien på konsernets kjøpesentereiendom økte med

400 millioner kroner, mens verdien på nærings-

eiendom økte med 134 millioner kroner.

Leieprisene viste i hovedsak en stabil utvikling for

kjøpesentereiendommer og en stabil eller svakt

økende leie for næringseiendom.

Risikoen for betydelig økt ledighet og en vesentlig

nedgang i konsernets leieinntekter vurderes som

moderat.

Sensitivitet knyttet til hvordan endring i

avkastningskrav og leieinntekter påvirker

eiendomsverdier og soliditet, er omtalt i note 9 og på

selskapets nettside olt.no.

Finansiell risiko

Finansiell risiko for Olav Thon Eiendomsselskap ASA

vurderes både å være tilgang til finansiering og ulike

finansielle risikofaktorer som beskrives nedenfor.

Tilgangen til finansiering avhenger både av utviklingen

i finansmarkedene og konsernets kredittverdighet.

Risikoen dempes ved lav belåningsgrad, balansert

gjeldsportefølje og betydelige likviditetsreserver.

Prisen på finansiering avhenger av markedsrentene og

den spesifikke kredittmarginen som konsernet må

betale.

Kredittmarginen er både knyttet opp mot konsernets

kredittverdighet og utviklingen i kredittmarkedet.

Kredittrating

Olav Thon Eiendomsselskap ASA hadde fra februar

2021 til oktober 2024 Investment Grade Rating Baa2

fra Moody’s med «Stable Outlook».

I oktober 2024 ble konsernets ratingklasse Baa2

bekreftet med “positive utsikter”.

Kredittratingen har styrket konsernets tilgang til

finansiering i kapitalmarkedet.

Utvikling i finansieringsmarkedene

Tilgangen til finansiering vurderes som svært god i

2025, med fallende kredittmarginer både i kapital- og i

bankmarkedet.

Renteutvikling

I 2025 reduserte Norges Bank styringsrenten fra

4,50 % til 4,00 %.

Den korte norske pengemarkedsrenten (3 mnd.

NIBOR) falt fra 4,68 % til 4,07 % ved utgangen av året.

Den lange pengemarkedsrenten (10 års swaprente)

økte fra 4,05 % til 4,15 % ved årsslutt.

Riksbanken i Sverige reduserte renten i 2025 fra

2,75 % til 1,75 %. Dette medførte at den korte penge-

markedsrenten (3 mnd. STIBOR) falt fra 2,54 % til

1,96 % ved årsslutt. Den lange pengemarkedsrenten

(10 års swaprente) økte fra 2,71 % til 2,93 % ved

utgangen av året.

Kredittmarkedet

Kredittmarginen som indikeres for nye lån utstedt av

Olav Thon Eiendomsselskap ASA falt gradvis gjennom

2025 .

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 13

Ved årsskiftet var kredittmarginen for 5 års

obligasjonslån i Norge indikert til 0,84 % (1,10), mens

12 måneders sertifikatlån ble indikert til 0,32 % (0,45).

Konsernets finansielle risikofaktorer

Konsernets virksomhet medfører ulike typer finansielle

risikofaktorer:

– Likviditetsrisiko

– Renterisiko

– Valutarisiko

– Kredittrisiko

Beskrivelse av finansiell risikostyring og målsettinger

for finansiell risiko finnes i note 27 i årsrapporten for

2025. Nedenfor følger status for de ulike

risikofaktorene ved årsskiftet.

Likviditetsrisiko

Ved årsskiftet var konsernets samlede

likviditetsreserve 9 021 millioner kroner (6 561).

Gjeldsporteføljen hadde en gjennomsnittlig

gjenværende løpetid på 3,8 år (3,6) og 21 % (16 %) av

gjelden forfaller til betaling innen 1 år.

Per 31.12.25 utgjør likviditetsreserven 189 % av

gjeldsforfall de neste 12 månedene.

Renterisiko

Ved årsskiftet hadde konsernet en fastrenteandel med

rentebinding utover 1 år på 64 % (62 %), med en

gjennomsnittlig rentebinding på 2,7 år (3,0).

Ved årsskiftet var gjennomsnittlig rentesats 4,32 %

(4,92 %).

Rentesikringen i konsernet foretas i hovedsak ved bruk

av finansielle instrumenter (renteswaper) på

porteøljenivå.

Porteføljen av finansielle instrumenter var ved

årsskiftet 22 777 millioner kroner (23 155) og fordeles

på følgende hovedgrupper:


			MNOK
Flytende rente til fastrente			14 177
Fastrente til flytende rente			5 200
Rentetak			500
Flytende rente til fastrente - fremtidsstart			2 900
Sum			22 777

Ved årsskiftet var samlet markedsverdi 376 millioner

kroner (503).

Markedsverdien påvirkes av endringer i det langsiktige

rentenivået og av gjenværende løpetid på de

finansielle instrumentene.

En endring i rentenivået med ett prosentpoeng antas å

endre porteføljens markedsverdi med ca. 300 - 400

millioner kroner.

Valutarisiko

Ved årsskiftet var konsernets eiendeler i Sverige i all

hovedsak finansiert med svenske kroner, og konsernet

hadde dermed en svært lav eksponering mot valuta-

kursutviklingen for Svenske kroner.

Konsernets rentebærende gjeld er opptatt i norske og

svenske kroner.

SIDE 14 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Ved årsskiftet var 88 % (85 %) av konsernets rente-

bærende gjeld opptatt i norske kroner, med en

gjennomsnittsrente på 4,5 % (5,2 %).

Gjelden opptatt i svenske kroner utgjorde 12 % (15 %)

av konsernets rentebærende gjeld, og hadde en

gjennomsnittsrente på 2,8 % (3,3 %).

Kredittrisiko

Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på

leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført

betydelige tap som følge av konkurser blant

leietakerne vurderes som moderat. Realiserte

kredittap har de senere årene utgjort under 0,5 % av

konsernets leieinntekter. Vennligst se note 27 for mer

informasjon om kredittrisiko.

Operasjonell risiko

Konsernets operasjonelle risiko er i hovedsak knyttet

til at medarbeidere og systemer for forvaltning av

virksomheten ikke skal fungere som forutsatt.

Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til

enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og

konsernets forvaltningssystemer vurderes som

robuste.

FREMTIDSUTSIKTER

Veksten i norsk økonomi forventes å bli lave i de

nærmeste årene. Til tross for at arbeidsledigheten

økte noe i 2025, forventes den å være lav i årene

fremover. Det forventes at lønnsveksten vil dempes i

2026, men fremdeles være høyere enn prisstigningen.

Til tross for at prisveksten har falt betydelig siden

2023, er den fortsatt høyere enn Norges Banks

inflasjonsmål. De seneste månedene har prisveksten

vært noenlunde i tråd med Norges Banks prognoser.

I september kuttet Norges Bank styringsrenten videre

ned fra 4,25 % til 4,00 %, men holdt den uendret i

desember. Norges Bank signaliserer at renten mest

sannsynlig blir satt videre ned èn til to ganger i løpet

av 2026.

Vedvarende geopolitisk usikkerhet, globale handels-

konflikter og et relativt høyt rentenivå i Norge,

forsterker usikkerheten om den økonomiske

utviklingen både i Norge og utlandet i tiden fremover.

Konsernets solide markedsposisjon og finansielle

stilling forventes å kunne bidra til en fortsatt god

operativ resultatutvikling fremover til tross for et høyt

rentenivå og usikkerhet om den makroøkonomiske

utvikling.

Oslo 25. mars 2026

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder)		Sissel Berdal Haga Thon		Arne B. Sperre


Elisabeth Holvik		Stig O. Jacobsen		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør)

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 15

ERKLÆRING I HENHOLD TIL

VERDIPAPIRHANDELLOVENS §5-5

Vi bekrefter at selskapets årsregnskap for 2025 etter beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende

regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernet og selskapets eiendeler, gjeld,

finansiell stilling og resultat som helhet.

Styret bekrefter at årsberetning gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og

selskapet, sammen med en beskrivelse av de meste sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.

Oslo 25. mars 2026

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder )		Sissel Berdal Haga Thon		Arne B. Sperre


Elisabeth Holvik		Stig O. Jacobsen		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør )

SIDE 16 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

STYRET

KJETIL NILSEN

Styreleder

Født: 1966

Kjetil Nilsen har utdannelse innen

teknisk prosjektledelse fra

høyskolen i Telemark.

Kjetil Nilsen har siden 2022 vært

ansatt som konsernsjef i Thon

Gruppen. Kjetil Nilsen har vært

ansatt i tekniske lederstillinger i

Thon Gruppen siden 1995, og sist

som Konserndirektør Teknisk og

medlem av konsernledelsen i Thon

Gruppen.

Kjetil Nilsen innehar en rekke tillits-

og styreverv, blant annet er han

styreleder i Olav Thon Stiftelsen.

Styreleder siden 2023.

SISSEL BERDAL HAGA THON

Styremedlem

Født: 1940

Sissel Berdal Haga Thon er utdannet

cand.jur. fra Universitetet i Oslo.

Sissel Berdal Haga Thon har vært

dommerfullmektig i Drammen og

ved Oslo byfogdembete, byråsjef i

Justisdepartementet, konstituert

dommer i Eidsivating / Borgarting

lagmannsrett, og fra 1985 til 2010

dommer i Oslo byrett / Oslo

tingrett. Hun var i perioden 1991 -

2010 leder for Klagenemnden for

Verdipapirsentralen.

Sissel Berdal Haga Thon arbeider

aktivt som designansvarlig for Thon

Gruppen.

Sissel Berdal Haga Thon er

styremedlem i Olav Thon Stiftelsen

og i Thon Gruppen AS, styreleder i

Olav Thons Legat, og styremedlem i

Olav Thons DNT-stiftelse.

Styremedlem siden 2010.

ARNE B. SPERRE

Styremedlem

Født: 1962

Arne B. Sperre er utdannet

siviløkonom fra Handelshøyskolen

BI. Sperre har vært ansatt i Thon

Gruppen siden 1997 og siden 2014

som medlem av konsernledelsen.

Sperre kom til Thon Gruppen fra en

stilling som assisterende banksjef i

DNB. Sperre innehar en rekke

styreverv, og er blant annet

styremedlem i Olav Thon Stiftelsen,

Thon Holding AS, Thon Gruppen AS

og Thon Hotels AS.

Styremedlem siden 2026.

Varamedlem 2025.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 17

ELISABETH HOLVIK

Styremedlem

Født: 1970

Elisabeth Holvik er utdannet

sosialøkonom fra Universitetet i

Bergen.

Elisabeth Holvik har lang erfaring

fra finansbransjen, og har jobbet i

Norges Bank, SEB Norge, Nordea,

Glitnir/BN Bank og har siden 2009

vært sjeføkonom i SpareBank 1

Gruppen. Hun har jobbet som

konsulent i McKinsey & Company,

og på oppdrettsanlegg ved siden av

skole og utdanning.

Elisabeth Holvik er medlem av

arbeidsutvalget for Senter for

Pengepolitikk ved BI, og sitter i

styret i Viken Pensjonskasse og i

Star Seafood. Holvik var medlem av

det regjeringsoppnevnte utvalget

«Norge mot 2025».

Styremedlem siden 2021.

STIG O. JACOBSEN

Styremedlem

Født: 1955

Stig O. Jacobsen har

handelsutdannelse fra blant annet

Varehandelens Høyskole.

Stig O. Jacobsen har siden

begynnelsen av 1980-tallet vært

medeier og leder i Berg Jacobsen

Gruppen i Molde, hvor

kjernevirksomheten var

dagligvarehandel og eiendom. Han

har også vært eier og styreleder i

kjøpesenterselskapet

Møresentrene AS i 20 år, og har

utviklet de største kjøpesentrene i

Møre og Romsdal.

I dag har Stig O. Jacobsen en rekke

styreverv tilknyttet egen

næringsvirksomhet, blant annet

som styreleder i Angvik-selskapene.

Han har i en årrekke hatt flere

tillitsverv, blant annet som

styremedlem i bank.

Styremedlem siden 2026. Stig O.

Jacobsen var Styremedlem fra 2005

- 2023.Varamedlem 2023-2025.

SIDE 18 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

ANNETTE HOFGAARD

Varamedlem

Født: 1975

Annette Hofgaard er utdannet

statsautorisert eiendomsmegler og

bedriftsøkonom fra

Handelshøyskolen BI. Annette

Hofgaard ble konserndirektør

eiendom i 2022, etter å ha vært

direktør næringseiendom i en

årrekke. Annette Hofgaard er i

tillegg styremedlem i Olav Thon

Stiftelsen og Thon Gruppen AS.

Varamedlem siden 2026.

DAG TANGEVALD-JENSEN

Administrerende direktør

Født: 1960

Dag Tangevald-Jensen er

civiløkonom fra Copenhagen

Business School.

Han har vært ansatt i ulike ledende

stillinger i Thon Gruppen siden 1990

og siden 1992 i konsernledelsen.

Dag Tangevald-Jensen innehar en

rekke tillits- og styreverv, blant

annet er han styremedlem i Olav

Thon Stiftelsen og Handelsbanken

Norge.

Administrerende direktør siden

2000.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 19

KONSERN

OPPSTILLING TOTALRESULTAT


	Note	2025	2024
(Beløp i millioner kroner)

Leieinntekter	1, 2	4 009	3 807
Eiendomsrelaterte inntekter	3	1 040	1 080
Eiendomsrelaterte kostnader	4, 5	-1 647	-1 570
Netto leieinntekter	1	3 402	3 317

Andre driftsinntekter	3	85	75
Andre driftskostnader	4, 6	-80	-64
Administrasjonskostnader	4, 7	-226	-196
Ordinære avskrivninger og nedskrivninger	8	-13	-13
Forvaltningsresultat	1	3 168	3 120

Verdiendring investeringseiendommer	2, 9	534	346
Andel resultat i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	10, 11, 12	39	137
Driftsresultat	1	3 741	3 603

Finansinntekter	13	215	249
Finanskostnader	2, 13	-1 412	-1 418
Verdiendring finansielle instrumenter	14	-128	429
Netto finansposter		-1 325	-739

Resultat før skattekostnad		2 416	2 863

Endring utsatt skatt	15	-323	-389
Betalbar skatt	15	-200	-232
Skattekostnad	15	-523	-621

Resultat		1 894	2 242

Andre inntekter og kostnader:
Poster som kan bli reklassifisert over resultatet i senere perioder:
Omregningsdifferanser valuta	13	120	29
Totalresultat		2 013	2 272

Resultat tilordnet:
Aksjonærer		1 881	2 234
Ikke-kontrollerende eierinteresser		13	8

Totalresultat tilordnet:
Aksjonærer		2 000	2 263
Ikke-kontrollerende eierinteresser		13	8

Resultat per aksje - basis og utvannet (i hele kroner)	16	19	22

SIDE 20 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

KONSERN

OPPSTILLING FINANSIELL STILLING


	Note	31.12.25	31.12.24
(Beløp i millioner kroner)

EIENDELER
Investeringseiendommer	2, 9	60 961	58 633
Eierbenyttede eiendommer	8	177	177
Varige driftsmidler	8	85	55
Andeler i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	10, 11, 12	1 777	1 770
Finansielle anleggsmidler	17, 18	760	923
Sum anleggsmidler		63 761	61 558

Varer	19	290	34
Kundefordringer og andre fordringer	20	1 394	1 242
Finansielle omløpsmidler	17, 18	133	140
Bankinnskudd	17, 21	118	83
Sum omløpsmidler		1 935	1 499

Sum eiendeler	1	65 696	63 058

EGENKAPITAL OG GJELD
Aksjekapital	22, 23	101	101
Overkurs	22	318	318
Annen egenkapital	22	32 431	31 241
Ikke-kontrollerende eierinteressers andel av egenkapital		143	385
Sum egenkapital		32 994	32 045

Utsatt skatt	15	7 942	7 585
Leieforpliktelse	2	221	214
Langsiktig rentebærende gjeld	17, 24 ,26	17 657	17 937
Annen langsiktig gjeld	17, 24, 26	216	128
Sum langsiktig gjeld		26 036	25 863

Betalbar skatt	15	199	244
Kortsiktig rentebærende gjeld	17, 24, ,26	4 762	3 405
Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld	17, 24, 26	842	716
Mottatt, ikke opptjent leieinntekt		862	785
Sum kortsiktig gjeld		6 665	5 149

Sum gjeld	1	32 702	31 012

Sum egenkapital og gjeld		65 696	63 058

Konsernet har tatt inn følgende regnskapslinjer i 2025 og endret sammenligningstallene: Varer, Finansielle omløpsmidler og Mottatt, ikke opptjent

leieinntekt.

Oslo 25. mars 2026

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder)		Sissel Berdal Haga Thon		Arne B. Sperre


Elisabeth Holvik		Stig O. Jacobsen		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør )

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 21

KONSERN

KONTANTSTRØMOPPSTILLING


	Note	2025	2024
(Beløp i millioner kroner)

Resultat før skattekostnad		2 416	2 863
Verdiendring investeringseiendom	9	-545	-357
Verdiendring finansielle instrumenter	14	128	-429
Kostnadsførte renter	13	1 274	1 357
Betalte renter		-1 172	-1 251
Betalte skatter		-243	-296
Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper	10, 11, 12	-39	-137
Ordinære avskrivninger/nedskrivninger	8	13	13
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter		-361	-22
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter		1 471	1 741

Utbetalinger ved kjøp av inv.eiendom og varige driftsmidler		-1 236	-732
Kjøp av og økt eierandel i datterselskaper	30	-442	-901
Innbetalinger fra andre investeringer		124	164
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter		-1 553	-1 470

Innbetaling ved opptak av rentebærende gjeld	25	24 798	21 852
Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld	25	-23 919	-21 550
Avdrag leieforpliktelser	25	-8	-8
Utbetaling av utbytte		-744	-714
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter		128	-419

Valutakurseffekter bankbeholdning		-10	5

Netto endringer i bankinnskudd		35	-143

Bankinnskudd 1.1		83	226

Bankinnskudd 31.12	21	118	83

Utrukne kommitterte lånefasiliteter		8 903	6 478

SIDE 22 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

KONSERN

OPPSTILLING OVER ENDRINGER I

EGENKAPITAL


(Beløp i millioner kroner)	Aksje- kapital	Overkurs	Omregnings- differanser	Opptjent egenkapital	Majoritets- aksjonærenes andel av egenkapital	Ikke- kontrollerende eierinteresser	Sum egenkapital

Egenkapital 31.12.23	101	318	–	29 677	30 097	340	30 437

Resultat				2 234	2 234	8	2 242
Andre inntekter og kostnader			29		29		29
Aksjeutbytte				-710	-710	-4	-714
Andre endringer				10	10	40	50
Egenkapital 31.12.24	101	318	29	31 211	31 660	385	32 045

Resultat				1 881	1 881	13	1 894
Andre inntekter og kostnader			120		120		120
Aksjeutbytte				-736	-736	-8	-744
Andre endringer¹				-74	-74	-247	-321
Egenkapital 31.12.25	101	318	149	32 282	32 851	143	32 994

¹Andre endringer består i hovedsak av egenkapitaltransaksjon ved økt eierandel i datterselskap fra 60 % til 100 %.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 23

KONSERN

NOTER

(I talloppstillingene er alle beløp i hele millioner kroner)

GENERELT

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et

allmennaksjeselskap registrert i Norge og notert på Oslo

Børs. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Stenersgata

2A i Oslo. Olav Thon Eiendomsselskap ASAs

konsernregnskap for regnskapsåret 2025 ble vedtatt i

styremøte den 25. mars 2026.

Konsernets virksomhet er erverv, utvikling og utleie av

næringseiendommer og kjøpesenter i Norge og Sverige,

samt noe tilknyttet virksomhet.

GRUNNLAG FOR UTARBEIDELSE AV ÅRSREGNSKAPET

Konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA

er avlagt i samsvar med IFRS ® Accounting Standards

som godkjent av EU, samt norske opplysningskrav som

følger av regnskapsloven.

Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et

historisk kost regnskap, med unntak av følgende

regnskapsposter:

• Investeringseiendommer vurderes til virkelig

verdi. Verdiendringer resultatføres.

• Enkelte finansielle instrumenter vurderes til

virkelig verdi, og verdiendringer resultatføres.

NYE OG ENDREDE STANDARDER

Endringer i standarder og fortolkninger med

ikrafttredelse 1. januar 2025 har ikke hatt vesentlig

betydning for konsernregnskapet til Olav Thon

Eiendomsselskap ASA.

VESENTLIGE REGNSKAPSPRINSIPPER

Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta

Konsernets presentasjonsvaluta er NOK. Dette er også

morselskapets funksjonelle valuta.

Datterselskaper, tilknyttede selskaper og

felleskontrollerte virksomheter

Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA

omfatter regnskapet til morselskapet og selskaper som

konsernet har kontroll over på balansedagen.

Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet

konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering

når kontroll opphører.

Konsernet vurderer om hvert enkelt oppkjøp er kjøp av

virksomhet eller kjøp av enkelteiendeler. Kjøp av

virksomhet foreligger når det erverves et integrert sett

av eiendeler og aktiviteter som kan utføres og styres

med henblikk på å generere inntekter. En virksomhet

består av innsatsfaktorer og prosesser som anvendes på

disse innsatsfaktorene, og som kan bidra til å skape

produkter. Oppkjøp av datterselskaper som tilfredsstiller

kravene til en virksomhetssammenslutning, blir

regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden. Det er

særlig innsatsfaktorer og prosesser i

virksomhetsdefinisjonen som er de mest relevante

vurderingskriteriene for konsernet ved eiendomskjøp,

herunder hvorvidt kjøpet inkluderer en arbeidsstyrke

med vesentlige prosesser som drift og forvaltning av

eiendommene. Oppkjøp som ikke tilfredsstiller kravene

til en virksomhetssammenslutning, blir regnskapsført

som eiendelskjøp. Ved eiendelskjøp innregnes ikke

goodwill eller utsatt skatt. Viser til note 30 for oversikt

over oppkjøp og klassifisering.

Konsernet har investeringer i tilknyttede selskaper og

felleskontrollerte virksomheter, som innregnes etter

egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig

innflytelse eller felles kontroll oppnås og inntil slik

innflytelse opphører. Ved førstegangsinnregning

vurderes tilknyttede selskaper og felleskontrollerte

virksomheter til anskaffelseskost. Konsernets andel av

resultatet i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte

virksomheter innregnes i den balanseførte verdien av

enhetene og i konsernets resultat.

Prinsipper for inntektsføring

Konsernets inntekter knytter seg til leieinntekter

innregnet etter IFRS 16 Leieavtaler, og andre eiendoms-

og driftsrelaterte inntekter innregnet etter IFRS 15

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder. For en

kontrakt som inneholder både leiekomponenter og ikke-

leiekomponenter, fordeler konsernet vederlagene i

kontrakten i henhold til prinsippene i IFRS 15

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder.

Leieinntekter

Leieinntekter er presentert som leieinntekter og

innregnes over kontraktens leieperiode netto etter

merverdiavgift. Konsernet har vurdert at utleieavtalene

består av en leiekomponent som er retten til bruk av

butikklokale/næringslokale, og to ikke-leiekomponenter

som er andre tjenester (dekket av felleskostnader) og

markedsføring. Vederlaget for leie av butikklokale/

næringslokale består av fast leie/minimumsleie og/eller

omsetningsbasert leie. Betalingen for felleskostnader

består av betaling for både leiekomponenten

(eiendomsskatt, festeavgift og andel adm.påslag) og

ikke-leiekomponenter (f.eks. renhold, vaktmester og

service og vedlikehold). Den del av felleskostnadene som

er vurdert å være leiebetalinger, og ikke betalinger for

separate tjenester, er presentert som leieinntekter i

resultatoppstillingen.

Konsernet har kun operasjonelle utleieavtaler, ved at

leietaker får bruksrett over leieobjektet uten at

eierskapet og den økonomiske risikoen overføres.

SIDE 24 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder

Inntekter fra varer og tjenester som forbrukes løpende

over tid:

• Inntekter fra viderebelastning av

felleskostnader, som er vurdert å være en ikke-

leiekomponent i utleieavtalene (presentert som

Eiendomsrelaterte inntekter).

• Salg av markedsføringstjenester, som er vurdert

å være en ikke-leiekomponent i utleieavtalene

(presentert som Eiendomsrelaterte inntekter).

• Inntekter knyttet til badeland- og

bowlingvirksomhet (presentert som Andre

driftsinntekter)

Inntekter fra varer som leveres på et bestemt tidspunkt:

• Inntekter og gebyrer knyttet til eiendom- og

parkeringsvirksomhet (presentert som

Eiendomsrelaterte inntekter)

For varer og tjenester som inntektsføres løpende over

tid er det fordi kunden/leietaker mottar tjenester i en

løpende leveranseforpliktelse, og forbruker disse

simultant. For varer som inntektsføres på et spesifikt

tidspunkt er dette fordi leveranseforpliktelsen anses

innfridd ved overlevering. Driftsinntekter måles til

virkelig verdi av vederlaget fratrukket merverdiavgift og

rabatter.

I note 3 gis ytterligere informasjon om

leveringsforpliktelsene for konsernets ulike

inntektsstrømmer.

Agent- prinsipal vurdering

Konsernet har vurdert hvorvidt det er agent eller

prinsipal ved levering av tjenester som betales via

felleskostnader i utleieavtalene. Konsernet benytter i de

fleste tilfeller underleverandører for å oppfylle

forpliktelsene overfor leietakerne som spesifisert i

leieavtalen. Tjenestene som leveres gjelder utelukkende

bygget som helhet/fellesskapet og er ikke knyttet opp til

enkelte utleielokaler. Det er konsernet som har

myndighet til å akseptere eller avvise hva som skal

utføres/bestilles. Det er ingen leietakere som forvalter

en bestilling mot leverandør, eller har

beslutningsmyndighet om hva som skal prioriteres.

Videre har konsernet anledning til å forhandle priser

(som belastes felleskostnadene) for tjenestene.

Konsernet videreformidler ikke bare tjenestene, men er

ansvarlig for at forpliktelsene iht. leieavtalen overholdes.

Tjenesteleveransen er vurdert å bestå av flere elementer

som anses som en samlet driftstjeneste til leietakerne.

Basert på denne vurderingen har konsernet konkludert

med at det er prinsipal, og felleskostnadene presenteres

dermed brutto på regnskapslinjene eiendomrelaterte

inntekter og eiendomsrelaterte kostnader.

Varer og varekostnader

Varer består av varelager knyttet til bolig for salg.

Varekostnader regnskapsføres i samme periode som

tilhørende inntekt. Bolig for salg regnes som varelager i

den tiden prosjektet er under utvikling.

Leveranseforpliktelsen anses innfridd ved ferdigstillelse

og overlevering, og det er først på dette tidspunktet

boligen går fra å være varelager til å bli salgsinntekt.

Eiendomsrelaterte kostnader og driftskostnader

Eiendomsrelaterte kostnader inkluderer kostnader

knyttet til felleskostnader belastet leietakerne,

markedsføring av eiendommene, eiers andel av

felleskostnader samt drifts- og vedlikeholdskostnader.

Andre driftskostnader inkluderer kostnader knyttet til

aktiviteter i ikke eiendomsrelatert virksomhet.

Administrasjonskostnader gjelder kostnader som ikke er

direkte knyttet til drift og utleie av eiendommene eller til

ikke eiendomsrelatert virksomhet, og inkluderer

kostnader knyttet til overordnede eier- og

konsernfunksjoner.

Investeringseiendom

Investeringseiendommer, inkludert investeringseiendom

under oppføring, er eiendeler som eies enten for å

oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke

er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper.

Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig

verdi. Endringer i virkelig verdi resultatføres.

Alle investeringseiendommer er verdsatt basert på

neddiskontering av fremtidige leieinntekter (DCF

modell), med et avkastningskrav som reflekterer risikoen

i netto kontantstrømmer. Verdsettelsen utføres av

uavhengige eksterne rådgivere. Se ytterligere

beskrivelse i note 9.

Overføring til eller fra kategorien investeringseiendom

gjennomføres kun som følge av endret bruk av

eiendommen. Ved overføring fra eierbenyttet eiendom

til investeringseiendom vil differansen som oppstår

mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet

for omklassifiseringen føres over andre inntekter ved

gevinst. Kostnader føres direkte over resultatet ved tap.

Ved avhending av eiendommen overføres gevinsten til

opptjent egenkapital. Ved overføring fra

investeringseiendom til eierbenyttet eiendom vil

eiendommens anskaffelseskost være virkelig verdi på

tidspunktet for bruksendring.

Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende

investeringseiendom, forblir den en

investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi.

Senere utgifter forbundet med fast eiendom aktiveres

hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring,

mens løpende vedlikehold kostnadsføres.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 25

Konsernet som leietaker

Leieavtaler som overfører retten til å kontrollere bruken

av en identifisert eiendel ved at leietaker bestemmer

bruk og mottar de økonomiske fordelene regnskapsføres

etter IFRS 16.

På iverksettelsestidspunktet for en leieavtale innregner

konsernet en leieforpliktelse og en tilsvarende

bruksretteiendel for alle sine leieavtaler, med unntak av

kortsiktige leieavtaler og eiendeler med lav verdi. For

disse leieavtalene innregner konsernet leiebetalingene

som andre driftskostnader i resultatregnskapet når de

påløper.

Konsernet har i hovedsak leieavtaler knyttet til

festetomter og lokaler/seksjoner i forbindelse med

kjøpesenterdrift. Bruksrettighetene er klassifisert som

investeringseiendom og verdsettes til virkelig verdi etter

IAS 40. Virkelig verdi av eiendommen og rett til bruk

eiendelen estimeres samlet, ved at festeleien ikke

hensyntas i fremtidige kontantstrømmer i

verdivurderingen av eiendommen.

Konsernet måler leieforpliktelser på

iverksettelsestidspunktet til nåverdien av alle faste

leiebetalinger over leieperioden. Da den implisitte

renten i leieavtalen ikke er kjent, beregnes

leieforpliktelsen og renter på leieforpliktelsen basert på

marginal lånerente. Diskonteringsrenten fastsettes

basert på den marginale lånerenten for det aktuelle

selskapet som har inngått leieavtalen og hensyntar

lengden på leieavtalen og eiendommens attraktivitet.

Finansielle instrumenter

Et finansielt instrument er enhver kontrakt som gir

opphav til en finansiell eiendel for et foretak og en

finansiell forpliktelse eller et egenkapitalinstrument for

et annet foretak.

Finansielle eiendeler

Konsernets finansielle eiendeler består av utlån og

bankinnskudd, fordringer som stammer fra den

ordinære driften, samt derivater dersom virkelig verdi er

høyere enn null. Klassifiseringen av finansielle eiendeler

ved førstegangsinnregning avhenger av karakteristika

ved de kontraktsmessige kontantstrømmene til

eiendelen, og hvilken forretningsmodell konsernet

legger til grunn i styringen av sine finansielle eiendeler.

Konsernet klassifiserer sine finansielle eiendeler i

følgende kategorier:

• Finansielle eiendeler målt til amortisert kost.

• Finansielle eiendeler til virkelig verdi med

verdiendringer over resultatet.

Finansielle eiendeler målt til amortisert kost

Konsernet måler finansielle eiendeler til amortisert kost

hvis følgende betingelser er oppfylt:

• Den finansielle eiendelen holdes i en

forretningsmodell hvor formålet er å motta

kontraktsfestede kontantstrømmer.

• Kontraktsvilkårene for den finansielle eiendelen

gir opphav til kontantstrømmer som

utelukkende består av betaling av hovedstol og

renter på gitte datoer.

Konsernets finansielle eiendeler til amortisert kost

inkluderer utlån til felleskontrollert virksomhet og

bankinnskudd, samt fordringer som stammer fra den

ordinære driften. Kundefordringer som ikke har et

betydelig finansieringselement er målt til

transaksjonsprisen.

Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer

over resultat

Derivater regnskapsføres til virkelig verdi som ved

førstegangsinnregning normalt tilsvarer kostpris.

Etterfølgende endringer i virkelig verdi føres over

resultatet. Denne kategorien inneholder rente- og

valutaderivater.

Avsetninger for tap på finansielle eiendeler

Det avsettes for forventede tap (ECL) på alle

gjeldsinstrumenter som ikke er klassifisert som virkelig

verdi over resultat. Konsernet anvender en forenklet

metode, for beregning av tapsavsetninger for

kundefordringer. Det benyttes en avsetningsmatrise

basert på historisk erfaring med kredittap.

Finansielle forpliktelser

Finansielle forpliktelser er, ved førstegangsinnregning,

klassifisert som lån og forpliktelser eller derivater. Lån og

forpliktelser innregnes til virkelig verdi justert for direkte

henførbare transaksjonskostnader. Etter

førstegangsinnregning vil lån og forpliktelser bli målt til

amortisert kost ved bruk av effektiv rentes-metode.

Derivater er finansielle forpliktelser når den virkelige

verdien er negativ, og behandles regnskapsmessig på

tilsvarende måte som derivater som er eiendeler, det vil

si til virkelig verdi med verdiendringer over resultat.

Skattekostnad

Skattekostnaden omfatter periodens betalbare skatt og

endringene i utsatt skatt/skattefordel. Betalbar skatt

beregnes på grunnlag av årets skattemessige resultat.

Netto utsatt skatt/skattefordel er beregnet på alle

forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig

verdi på eiendeler og gjeld med unntak av

førstegangsinnregning av en eiendel eller forpliktelse i

en transaksjon som ikke er en

virksomhetssammenslutning, og som på

transaksjonstidspunktet verken påvirker

regnskapsmessig overskudd eller skattepliktig inntekt.

SIDE 26 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

ENDRINGER I STANDARDER OG FORTOLKNINGER MED

FREMTIDIG IKRAFTTREDELSE

IASB har vedtatt flere endringer i standarder og

fortolkninger med ikrafttredelse fra 1. januar 2026 eller

senere.

IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial

Statements vil erstatte IAS 1 Presentasjon av

finansregnskap, og inneholder nye krav til; presentasjon

i resultatregnskapet, aggregering og disaggregering av

informasjon og opplysninger om ledelsesdefinerte

resultatmål. IFRS 18 trer i kraft for rapporteringsperioder

som begynner 1.1.2027 eller senere og anvendes med

tilbakevirkende kraft.

Konsernet har kartlagt hvilke effekter IFRS 18 medfører,

og vil gi en beskrivelse av de viktigste vurderingene

under.

IFRS 18 spesifiserer at det skal gjøres en konkret

vurdering av hva som er konsernets hovedaktivitet.

Konsernet har definert denne som kjøp, utvikling og

utleie av næringseiendommer og kjøpesenter, hvilket

videre innebærer at alle eiendomsrelaterte poster

klassifiseres i driftskategorien.

Presentasjon i resultatregnskapet

I resultatoppstillingen vil “Andel resultat i

felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper”

presenteres som en del av investeringskategorien, i

motsetning til driftskategorien tidligere. Videre vil

valutaeffekter som i dag er presentert under finans

fordeles mellom drift, investering og finansiering.

I avsnittene under gis en beskrivelse av de viktigste

vurderingene som er gjort av resultatposter som

påvirkes av standardendringen:

Valuta

Valutaeffekter klassifiseres i samme kategori som

inntekter og kostnader fra posten som ga opphav til

valutaeffekten. Valutaeffekter som stammer fra

driftstransaksjoner, kategoriseres i driftskategorien.

Dette vil i hovedsak være valutaeffekter på

kundefordringer knyttet til eiendomsvirksomheten.

Valutaposter som genereres av å holde innskudd/

kassekreditt i valuta, kategoriseres som investering.

Kontanter/kassekreditt

Resultateffekter som oppstår ved at man holder

kontanter og kontantekvivalenter klassifiseres som

investering. Konsernet vurderer egen kassekreditt som

kontanter og kontantekvivalenter ettersom denne kan

betales tilbake ved forespørsel, og denne er en viktig del

av likviditetsstyringen. Dermed følger det av standarden

at netto effekt av renteinntekt eller rentekostnad fra

initiell eller etterfølgende måling på kontanter og

kontantekvivalenter treffer investeringskategorien på

samme linje.

Finansieringsposter/derivater

Resultatposter tilhørende lån og andre

finansieringsrelaterte poster vil tilfalle

finansieringskategorien. Derivatene i konsernet er

rentesikringer inngått for å sikre kontantstrøm til

obligasjonslån, noe som medfører at klassifiseringen blir

finansiering. Konsernet har ikke derivater som inngås for

å spekulere i utvikling på renter eller valutakurser.

Diverse kostnader, gebyrer, byggelånsrenter,

termineringskostnader etc. til ulike aktører føres også

mot finansiering da de oppstår grunnet

finansieringstransaksjoner.

Delsummer

Det er gjort en fornyet vurdering av delsummen

«Forvaltningsresultat», og konkludert med at den ikke vil

fremkomme i 2027 regnskapet, da denne delsummen

ikke er obligatorisk og har begrenset verdi eksternt og

internt.

Aggregering og disaggregering av informasjon

Standarden bygger på en fornyet vurdering av hvilken

informasjon som er vesentlig for brukere av regnskapet,

og introduserer nye prinsipper for aggregering og

disaggregering av informasjon. Konsernet har ut fra en

vesentlighetsvurdering vurdert behov for endringer i

regnskapslinjer og noter for å tydeliggjøre poster med

like egenskaper.

Konsernet har som følge av dette identifisert behov for

fire nye regnskapslinjer:

Regnskapslinjene «Andre driftskostnader» og

«Administrasjonskostnader» er linjer med like

egenskaper og regnskapslinjene er av begrenset

størrelse. Konsernet vurderer at det er rimelig å slå

sammen regnskapslinjene til «Administrasjons- og

driftskostnader».

Finansielle omløpsmidler skilles ut fra regnskapslinjen

«Kundefordringer og andre fordringer» da positiv del av

virkelig verdi av renteswapavtaler er annerledes av natur

enn andre poster på regnskapslinjen. Skilles ut på egen

linje i 2025 regnskapet.

Mottatt, ikke opptjent leieinntekt har tidligere vært en

del av «Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld».

Posten skiller seg fra andre gjeldsposter ettersom dette

er forskuddsbetalinger på leie fra kunde, og dermed ikke

en gjeldspost som skal betales ut av konsernet. Skilles ut

på egen linje i 2025 regnskapet.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 27

Enkelte spesifikasjoner i noter vil også disaggregeres, i

hovedsak for å skille poster som ikke er like av natur og

for at betegnelsen «Andre» skal bli mindre

fremhevende.

Ledelsens resultatmål (MPM)

Konsernet har tatt utgangspunkt i alternative

resultatmål ved identifisering av MPM’er, ettersom det

ikke er identifisert andre nøkkeltall i årsrapport eller

offentlig kommunikasjon som oppfyller definisjon av

MPM.

Konsernet har identifisert at følgende ARM’er

inneholder delsummer av inntekter og kostnader som

brukes i offentlig kommunikasjon til å kommunisere

ledelsens syn på finansielle resultater:

• Verdiendring investeringseiendom og

finansielle instrumenter

• Resultat før skattekostnad, verdiendringer og

valuta

• Rentedekningsgrad underlegges MPM

definisjonen da både telleren

«forvaltningsresultat før avskrivninger» og

nevneren «netto rentekostnader» er

delsummer av inntekter og kostnader.

IAS 7 Statement of Cash Flows vil fra 1.1.2027 ha mindre

endringer som anvendes med tilbakevirkende kraft. For

konsernet innebærer dette at startpunkt i

kontantstrømmen endres fra resultat før skatt til

driftsresultat. Betalte renter flyttes fra operasjonelle til

finansieringsaktiviteter. Mottatte renter presenteres

under investeringsaktiviteter.

Konsernet har ved avleggelsen av årsrapporten tilpasset

systemene for rapportering iht. IFRS 18, men får ikke

tallfestet effektene før 1. kvartal 2026.

Øvrige vedtatte endringer i standarder eller

fortolkninger med fremtidig ikrafttredelse, forventes

ikke å ha vesentlig effekt for konsernregnskapet.

SIDE 28 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

INNHOLDSFORTEGNELSE


Note 1	Segmentinformasjon	29
Note 2	Leieavtaler	31
Note 3	Driftsinntekter fra kontrakter med kunder	32
Note 4	Lønnskostnader og andre godtgjørelser	33
Note 5	Eiendomsrelaterte kostnader	35
Note 6	Andre driftskostnader	35
Note 7	Administrasjonskostnader	36
Note 8	Varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer	36
Note 9	Investeringseiendom	37
Note 10	Felleskontrollerte virksomheter	43
Note 11	Tilknyttede selskaper	45
Note 12	Balanseførte verdier felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	46
Note 13	Finansinntekter og finanskostnader	47
Note 14	Renteswapavtaler	47
Note 15	Skatt	50
Note 16	Resultat per aksje	51
Note 17	Klassifisering og måling av finansielle eiendeler og forpliktelser	51
Note 18	Finansielle omløps- og anleggsmidler	53
Note 19	Varer	53
Note 20	Kundefordringer, kontraktsforpliktelser og andre fordringer	54
Note 21	Bankinnskudd	54
Note 22	Kapitalstruktur og egenkapital	54
Note 23	Aksjekapital og aksjonærinformasjon	55
Note 24	Kortsiktig og langsiktig gjeld	56
Note 25	Avstemming av forpliktelser fra finansieringsaktiviteter	56
Note 26	Forfallsstruktur finansielle forpliktelser	57
Note 27	Finansiell risikostyring	57
Note 28	Datterselskaper	60
Note 29	Nærstående parter	61
Note 30	Oppkjøp	62
Note 31	Betingede forpliktelser	63
Note 32	Hendelser etter balansedagen	63

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 29

NOTE 1 SEGMENTINFORMASJON

Konsernet har aktiviteter innenfor to strategiske driftssegmenter og to geografiske områder. De to driftssegmentene

representerer ulike leietakerbehov og er derfor styrt delvis uavhengig av hverandre. Inndelingen i driftssegmenter

samsvarer med styringsstrukturen og den interne rapporteringen til konsernets beslutningstakere, definert som styret.

Inndelingen gjenspeiler en inndeling basert på virksomhetstype.


Driftssegmentresultat 2025	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Annen virksomhet	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Leieinntekter	3 210	799		4 009	3 774	235	4 009
Eiendomsrelaterte inntekter	961	79		1 040	965	75	1 040
Eiendomsrelaterte kostnader	-1 356	-291		-1 647	-1 527	-120	-1 647
Netto leieinntekter	2 815	588		3 402	3 212	190	3 402

Andre driftsinntekter	42		43	85	85		85
Andre driftskostnader	-45		-35	-80	-80		-80
Administrasjonskostnader	-181	-45		-226	-210	-16	-226
Ordinære avskrivinger	-12	-1		-13	-13		-13
Forvaltningsresultat	2 620	541	8	3 168	2 994	174	3 168

Verdiendring investeringseiendommer	400	134		534	578	-44	534
Andel resultat i FKV og TS	37	2		39	39		39
Driftsresultat	3 056	677	8	3 741	3 611	130	3 741


Driftssegmentresultat 2024	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Annen virksomhet	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Leieinntekter	2 990	817		3 807	3 566	242	3 807
Eiendomsrelaterte inntekter	937	143		1 080	1 005	75	1 080
Eiendomsrelaterte kostnader	-1 334	-236		-1 570	-1 432	-138	-1 570
Netto leieinntekter	2 592	725		3 317	3 139	179	3 317

Andre driftsinntekter	35		40	75	75		75
Andre driftskostnader	-34		-29	-64	-64		-64
Administrasjonskostnader	-156	-41		-196	-181	-16	-196
Ordinære avskrivinger	-11	-2		-13	-13		-13
Forvaltningsresultat	2 427	682	11	3 120	2 957	163	3 120

Verdiendring investeringseiendommer	448	-102		346	366	-20	346
Andel resultat i FKV og TS	139	-2		137	137		137
Driftsresultat	3 014	578	11	3 603	3 460	143	3 603

SIDE 30 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Segmenteiendeler og -gjeld 31.12.25 og tilgang for året


	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Ikke allokert	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Investeringseiendom	44 776	16 185	–	60 961	57 456	3 505	60 961
Andre eiendeler			2 958	2 958	2 881	77	2 958
Felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	1 777	–	–	1 777	1 777	–	1 777
Sum eiendeler	46 553	16 185	2 958	65 696	62 114	3 581	65 696

Gjeld og forpliktelser			32 702	32 702	32 403	298	32 702
Tilgang (note 8 og 9)	873	744	–	1 617	1 602	16	1 617

Segmenteiendeler og -gjeld 31.12.24 og tilgang for året


	Driftssegment				Geografiske områder
	Kjøpesenter	Nærings- eiendom	Ikke allokert	Konsern	Norge	Sverige	Konsern

Investeringseiendom	43 327	15 306	–	58 633	55 308	3 325	58 633
Andre eiendeler			2 655	2 655	2 575	80	2 655
Felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	1 770	–	–	1 770	1 770	–	1 770
Sum eiendeler	45 097	15 306	2 655	63 058	59 653	3 405	63 058

Gjeld og forpliktelser			31 012	31 012	30 738	275	31 012
Tilgang (note 8 og 9)	1 438	217	–	1 655	1 625	30	1 655

Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer. Andre eiendeler, gjeld og forpliktelser er ikke allokert.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 31

NOTE 2 LEIEAVTALER

Leieavtaler hvor konsernet er utleier

Konsernet har inngått avtaler for utleie av fast eiendom. Kontraktene har i gjennomsnitt en gjenværende leieperiode på

3,9 år (4,4). Kjøpesenter har et gjennomsnitt på 3,7 år (4,2), mens næring har et gjennomsnitt på 4,9 år (5,3). Konsernet

har kun operasjonelle leieavtaler i sin portefølje.

Forfallsanalyse - minimumsinntekt for leieavtaler på udiskontert kontantstrøm


	2025		2024
	Kjøpesenter	Næring	Kjøpesenter	Næring
Innen 1 år	235	68	255	75
1-2 år	440	86	421	98
2-3 år	544	155	422	105
3-4 år	469	125	521	116
4-5 år	420	62	408	113
mer enn 5 år	766	357	781	322
Sum	2 874	854	2 808	828

Variable leiebetalinger som ikke avhenger av en indeks eller en rentesats utgjør 354 millioner kroner (269) i 2025.

Leieavtaler hvor konsernet er leietaker

Konsernet har leieavtaler knyttet til festing av tomter og lokaler/seksjoner i forbindelse med kjøpesenterdrift, som

klassifiseres som investeringseiendom i regnskapet. Virkelig verdi-modellen er benyttet på rett til bruk eiendelene

tilknyttet leieavtalene, og utgjør per årsslutt 211 millioner kroner (206). Viser til note 9.

Verdiendringer på rett til bruk eiendeler som måles etter IAS 40 er tatt inn i resultatet, og utgjør -11 (-11).


Leieforpliktelser		2025	2024
Forfallsanalyse - kontraktuelle forpliktelser på udiskontert kontantstrøm
Innen 1 år		22	21
Mellom 1 til 5 år		74	72
Mer enn 5 år		565	559
Sum udiskontert leieforpliktelse per 31.12		661	652

Leieforpliktelse inkludert i balansen per 31. 12		229	221
Kortsiktig	Note 24	8	7
Langsiktig		221	214

Beløp innregnet i resultatregnskapet
Renter på leieforpliktelsen		14	13
Avskrivning og verdiendring bruksretteiendeler		11	11
Gevinst- og tap knyttet til termineringer, nedskrivninger og andre endringer		–	-3
Variable leiebetalinger som ikke er inkludert i beregningen av leieforpliktelsen		13	11

Tilleggsinformasjon
Diskontert leieforpliktelse for forlengelsesopsjoner hvor utøvelse ikke er rimelig sikker		16	15
Vektet gjennomsnittlig marginal lånerente per 31.12		6,42%	6,46%
Sum kontantstrøm betalt for leieavtaler		22	22

SIDE 32 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 3 DRIFTSINNTEKTER FRA KONTRAKTER MED KUNDER

Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder:


	2025	2024

Felleskostnader, viderebelastet leietaker	978	968
Andre eiendomsrelaterte inntekter	63	111
Sum eiendomsrelaterte inntekter	1 040	1 080

Andre driftsinntekter	85	75
Sum andre driftsinntekter	85	75

Leveringsforpliktelser

Under gis en beskrivelse av konsernets leveringsforpliktelser og tilhørende regnskapsføring:

Felleskostnader, viderebelastet leietaker

Eiendomsrelaterte inntekter består i hovedsak av inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og betaling for salg av

markedsføringsbidrag. Utleiekontraktene til leietakerne regulerer tjenesteleveranser som betales via felleskostnadene

(f.eks renhold, vaktmester og service og vedlikehold) og betaling av markedsføringsbidrag knyttet til kjøpesenterdriften.

Konsernets vurdering er at tjenestene/elementene som dekkes av felleskostnader inngår som en samlet levering av en

driftstjeneste som avtalt i kontrakten. Tjenesten er vurdert å være en serie av uavhengige tjenester til leietaker som har

samme karakteristika og overføringsmønster. Overføring av tjenesten markedsføringsbidrag er spesifisert i eget avsnitt i

avtalen, og anses som adskilt fra de andre tjenestene i kontrakten.

Inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og salg av markedsføringsbidrag faktureres a-konto per leietaker basert

på estimat/avregning fra året før. Transaksjonsprisen er variabel. Inntektsføring foretas basert på a-konto faktureringen da

dette anses å være beste estimat på det variable vederlaget, og det er lite sannsynlig med en vesentlig reversering av a-

kontofaktureringen. Inntektsføringen skjer over tid siden leietaker mottar tjenestene i løpende leveranseforpliktelser, og

forbruker disse simultant, ved at tjenestene direkte berører det leide butikklokalet/kontoret eller tilhørende fellesarealer.

Andre eiendomrelaterte inntekter

Andre eiendomsrelaterte inntekter består hovedsakelig av inntekter fra leieforhold samt gebyrer knyttet til parkerings- og

eiendomsvirksomhet. Disse inntektene er klassifisert som separate leveringsforpliktelser, og inntektsføringen skjer ved

overføring av risiko og kontroll på et spesifikt tidspunkt. For parkeringsvirksomheten utstedes gebyrer umiddelbart etter

hendelsen, mens for eiendomsvirksomheten inntektsføres forhold utover kontraktsfestet leie når det er avklart med

leietaker.

Andre driftsinntekter

Andre driftsinntekter omfatter inntekter som ikke stammer fra konsernets kjernevirksomhet, hovedsakelig fra bowling og

badeland. Disse inntektene er klassifisert som separate leveringsforpliktelser, og inntektsføringen skjer over tid ettersom

kunde mottar og forbruker tjenestene simultant.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 33

NOTE 4 LØNNSKOSTNADER OG ANDRE GODTGJØRELSER


		2025	2024

Lønninger		180	171
Arbeidsgiveravgift		26	26
Pensjonskostnader		9	9
Andre ytelser		4	4
Viderefakturert som en del av felleskostnader¹		-155	-149
Sum		65	62
¹Består av lønnskostnader som dekkes av konsernets leietakere gjennom felleskostnader. Henviser til note 3 og note 5.

Lønnskostnadene fordeles på følgende poster i resultatregnskapet:

Eiendomsrelaterte kostnader	Note 5	41	39
Andre driftskostnader	Note 6	21	17
Administrasjonskostnader	Note 7	3	6
Sum		65	62

Antall årsverk		261	265

Lønn og godtgjørelse til ledende personer


		Fast lønn og godtgjørelse
Ledende personer	År	Fast lønn	Honorar	Natural- ytelser	Pensjon	Total godtgjørelse
(Tall i hele tusen)

Dag Tangevald-Jensen	2025	2 677	–	–	194	2 871
Administrerende direktør	2024	2 562	–	–	39	2 600
Kjetil Nilsen	2025	–	220	–	–	220
Styreleder	2024	–	220	–	–	220
Olav Thon dødsbo	2025	–	–	–	–	–
Styremedlem	2024	–	220	–	–	220
Sissel Berdal Haga Thon	2025	–	220	–	–	220
Styremedlem	2024	–	220	–	–	220
Line Norbye	2025	–	310	–	–	310
Styremedlem og leder av revisjonsutvalget frem til 9. februar 2026	2024	–	310	–	–	310
Elisabeth Holvik	2025	–	310	–	–	310
Styremedlem. Leder av revisjonsutvalget fra 9. februar 2026	2024	–	310	–	–	310
Stig O. Jacobsen	2025	–	220	–	–	220
Varamedlem i 2024 og styremedlem i 2025¹	2024	–	55	–	–	55
Arne Blikstad Sperre	2025	–	55	–	–	55
Varamedlem i 2025 og styremedlem fra 9.februar 2026²	2024	–	–	–	–	–

¹Medlem av revisjonsutvalget fra 9. februar 2026.

²Annette Hofgaard er nytt varamedlem fra 9. februar 2026.

Tabellen viser lønn og godtgjørelse til ledende personer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA konsernet for det enkelte

regnskapsår. For styremedlemmene er beløpene for 2025 estimater, i det honorarene vil fastsettes på ordinær

generalforsamling i mai 2026. Sammenligningstallene for styremedlemmene er endret fra å vise estimert honorar til å vise

faktisk honorar for det enkelte regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en

forretningsføreravtale med søsterselskapet Thon Holding AS. Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over

SIDE 34 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

administrerende direktør dekkes i sin helhet gjennom forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Administrerende

direktør har ansettelsesforhold i både Olav Thon Eiendomsselskap ASA og Thon Holding AS.

Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av

verdiutviklingen i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden.

Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene

I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig

godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.


		Godtgjørelse (hele tusen) og årlig prosentvis endring (%)
		2021	2022	2023	2024 ¹	2025
(Tall i hele tusen og prosent)

Lønn og godtgjørelse til ledende personer
Dag Tangevald-Jensen		2 130 (3 %)	2 210 (4 %)	2 473 (12 %)	2 600 (5 %)	2 871 (10 %)
Kjetil Nilsen		–	35 (0%)	200 (471 %)	220 (10 %)	220 (0 %)
Olav Thon		150 (50 %)	175 (17 %)	200 (14 %)	220 (10 %)	–
Sissel Berdal Haga Thon		150 (15 %)	175 (17 %)	200 (14 %)	220 (10 %)	220 (0 %)
Line Norbye		200 (54 %)	235 (18 %)	275 (17 %)	310 (13 %)	310 (0 %)
Elisabeth Holvik		200 (0 %)	235 (18 %)	275 (17 %)	310 (13 %)	310 (0 %)
Stig O. Jacobsen		150 (15 %)	175 (17%)	50 (-71 %)	55 (10 %)	220 (300 %)
Arne Blikstad Sperre		–	–	–	–	55 (0%)
¹Sammenligningstallene for styremedlemmene er endret fra å vise estimert honorar til å vise faktisk honorar for det enkelte regnskapsår.

Lønnsutvikling i konsernet
Lønnsoppgjør i %	¹	2,5%	4,2%	5,1%	5,2%	4,4%
Gjennomsnittlig godtgjørelse	²	660 (2 %)	670 (2 %)	693 (3 %)	666 (-4 %)	709 (6 %)

Konsernets resultater
Leieinntekter (beløp i millioner)		2 990	3 219	3 722	3 807	4 009
Egenkapitalandel		51%	52%	50%	51%	50%

¹Lønnsoppgjør i % vurderes å gi det beste bildet av den historiske lønnsutviklingen i konsernet, ved at størrelsen ikke betydelig påvirkes av endringer i

arbeidsstyrkens sammensetning.

² Reduksjonen i gjennomsnittlig godgjørelse fra 2023 til 2024 skyldes en endring i beregning av antall årsverk som gjelder fra og med 2024. Ved bruk av ny

beregningsmetode for 2023, ville gjennomsnittlig godtgjørelse økt med 5%.

Retningslinjer for fastsettelse av lønn og godtgjørelse til ledende personer

Målsetningen med retningslinjene er å legge forholdene til rette for å rekruttere og beholde ledende personer som

innehar den kompetanse, kapasitet og kvaliteter som kreves for å nå selskapets mål, iverksette selskapets

forretningsstrategi og ivareta selskapets langsiktige interesser og økonomiske bæreevne.

Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskap ASAs virksomhet er å oppnå maksimal vekst i egenkapital per aksje,

slik at aksjonærene i et langsiktig perspektiv oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare

investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, eie og å utvikle eiendommer, og det vektlegges at selskapet skal

ha en ubetinget sterk finansiell stilling. Selskapet skal utvise samfunnsansvar og arbeide systematisk innenfor områdene

menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.

Den enkeltes godtgjørelse og ansettelsesvilkår skal være markedsmessig og konkurransedyktig og reflektere kompetanse,

ansvarsområde og prestasjon og derved bidra til å stimulere en resultatorientert kultur. Hovedkomponenten i

godtgjørelsen skal være en fast lønn, som reguleres årlig. I tillegg kan det ytes naturalytelser og pensjonsinnskudd, hver

ytelseskomponent med verdi inntil to tiendedeler av fast lønn. Oppsigelsestid skal ikke overstige seks måneder, og ved

selskapets oppsigelse kan det etter godkjennelse av styrets leder avtales et sluttvederlag begrenset til en årslønn.

Ansettelsesvilkår knyttet til godtgjørelse gjelder for hele ansettelsesperioden, med mindre annet er avtalt.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 35

Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til andre ledende personer fastsettes av

administrerende direktør i samråd med styrets leder.

Retningslinjene skal midlertidig kunne fravikes helt eller delvis når det etter styrets vurdering foreligger særlige

omstendigheter som gjør dette nødvendig for å ivareta selskapets langsiktige interesse og økonomiske bæreevne eller

sikre selskapets levedyktighet.

De nye retningslinjene samstemmer med eksisterende godtgjørelses- og ansettelsesvilkår i selskapet. Styret har ikke

mottatt synspunkter fra aksjeeiere på de gjeldende tilsvarende retningslinjene.

Retningslinjene etableres, revideres og gjennomføres av styret og skal godkjennes av generalforsamlingen ved vesentlige

endringer og minst hvert fjerde år.


Revisjonshonorar/-tjenester:	2025	2024
(kostnadsførte beløp i hele tusen kroner, ekskl. mva)

Lovpålagt revisjon	3 958	3 681
Andre attestasjonstjenester	135	166
Skatterådgivning	0	4
Andre tjenester utenfor revisjon	139	205
Sum	4 233	4 055

NOTE 5 EIENDOMSRELATERTE KOSTNADER


	2025	2024

Vedlikeholdskostnader	313	261
Felleskostnader (viderebelastet leietakere)	956	945
Felleskostnader (utleiers andel)	124	112
Andre eiendomsrelaterte kostnader	213	213
Lønnskostnader (se note 4)	41	39
Sum	1 647	1 570

NOTE 6 ANDRE DRIFTSKOSTNADER


	2025	2024

Varekostnader	48	38
Andre driftskostnader	11	9
Lønnskostnader (se note 4)	21	17
Sum	80	64

SIDE 36 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 7 ADMINISTRASJONSKOSTNADER


	2025	2024

Administrasjonshonorarer (se note 29)	223	191
Lønnskostnader (se note 4)	3	6
Sum	226	196

NOTE 8 VARIGE DRIFTSMIDLER OG EIERBENYTTEDE EIENDOMMER


	Eierbenyttede	Immatrielle
2025	eiendommer	eiendeler	Løsøre	Sum

Anskaffelseskost 01.01.25	188	11	356	555
Tilgang	2	24	21	47
Avgang	–	–	-4	-4
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Anskaffelseskost per 31.12.25	190	35	373	599

Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.25	-13	-4	-320	-337
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Balanseført verdi per 31.12.25	177	32	53	262

Årets avskrivninger	-2	-2	-10	-13
Årets nedskrivninger	–	–	–	–
Sum av- og nedskrivninger	-2	-2	-10	-13

Økonomisk levetid	10-67 år	5-10 år	3-10 år
Valgt avskrivningsplan	Lineær	Lineær	Lineær


	Eierbenyttede	Immatrielle
2024	eiendommer	eiendeler	Løsøre	Sum

Anskaffelseskost per 01.01.24	193	10	339	542
Tilgang	–	1	18	19
Avgang	-5	–	-1	-6
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Anskaffelseskost per 31.12.24	188	11	356	555

Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.24	-11	-2	-310	-323
Omregningsdifferanser	–	–	–	–
Balanseført verdi per 31.12.24	177	9	45	232

Årets avskrivninger	-2	-1	-10	-13
Årets nedskrivninger	–	–	–	–
Sum av- og nedskrivninger	-2	-1	-10	-13

Økonomisk levetid	10-67 år	5-10 år	3-10 år
Valgt avskrivningsplan	Lineær	Lineær	Lineær

Immaterielle eiendeler og løsøre knytter seg til parkeringsvirksomheten og inventar på eiendommene.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 37

NOTE 9 INVESTERINGSEIENDOM

Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi. I all hovedsak verdsettes eiendommer av eksterne verdsettere. Det

innhentes jevnlig verdivurderinger fra to uavhengige rådgivere; Cushman & Wakefield og Newsec. Virkelig verdi fastsettes

som gjenomsnittet av de to eksterne verdsettelsene. Eiendommene verdsettes gjennom diskontering av både

kontraktsmessige og forventede fremtidige kontantstrømmer (DCF-modellen). Sentrale parametere som inngår ved

verdsettelse av den enkelte eiendom er kontraktsfestede leieinntekter, markedsleie, forventede eierkostnader og

avkastningskrav. For fastsettelse av avkastningskravet vurderes eiendomsspesifikke forhold som type eiendom,

beliggenhet, teknisk standard og eksisterende leiekontrakter, samt makrospesifikke forhold som rente, tilgang og pris på

kreditt. I vurderingen av avkastningskravet tas det utgangspunkt i sammenliknbare referansetransaksjoner i markedet.

I verdsettelsen anvendes en rekke ikke observerbare parametre, og det er en nivå 3 verdsettelse i henhold til virkelig verdi

hierarkiet. Disse parametrene inkluderer følgende:


Fremtidige leieinnbetalinger:	Tar utgangspunkt i kontraktsfestede leieavtaler og estimeres basert på beliggenhet, type eiendom og teknisk standard for den aktuelle eiendommen. Dette vurderes opp mot nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i samme område.


Avkastningskrav (yield):	Konsernets eksterne verdsettere benytter ulik tilnærming for fastsettelse av avkastningskravet. Den ene verdsetteren benytter samme avkastningskrav både for prognoseperioden og residualverdien. Leietakers kredittrisiko og leieavtalens lengde hensyntas ved fastsetting av diskonteringsrenten. Den andre verdsetteren har ulike verdsettelsesmodeller for næringseiendom og kjøpesenter. For næringseiendom benyttes et avkastningskrav som reflekterer motpartsrisiko for alle kjente kontantstrømmer, og et annet avkastningskrav (exit yield) for kontantstrømmer etter utløpet av leiekontraktene og for residualverdien. For kjøpesenter benyttes det samme avkastningskrav for alle kontantstrømmer, da dynamikken i senteret, fleksibiliteten i leietakermiksen og senterets utvikling anses styrende for yieldnivået, og ikke leieavtalens lengde og leietakers kredittrisiko. Avkastningskravet opplyst om i rapporten fremkommer som eiendommens netto markedsleie delt på eiendommens markedsverdi. Netto markedsleie er konsernets estimerte markedsleie fratrukket konsernets estimerte gårdeierkostnader.











Estimert ledighet:	Denne fastsettes med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler.

Eierkostnader:	Eierkostnader estimeres i et livsløpsperspektiv ut fra erfaringstall for den aktuelle eiendommen og tilsvarende eiendommer med mange fellestrekk.

Verdsettelsen av investeringseiendom består av estimater og skjønnsmessige vurderinger som nevnt over, noe som

innebærer sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av neste regnskapsår. Disse vurderingene

evalueres løpende av styret og konsernledelsen, og er basert på historisk erfaring og forutsetninger knyttet til fremtiden.

For konsernet innebærer klimarisiko i hovedsak risiko for skader på bygg og eiendommer som følge av klimaendringer. Det

er en generell risiko i eiendomsbransjen knyttet til ekstremværshendelser som kan resultere i skade på bygg og

infrastruktur. Blant annet kan snøsmelting, ras og mer nedbør føre til økt risiko for flom som kan gi skader på bygg. Risiko

for klimarelatert skade på bygg kan resultere i økte kostnader for å redusere eksponering og bli forberedt på potensiell

fremtidig klimaskade.

Som et element i arbeidet med bærekraftstrategien, er det gjennomført en klimarisikoanalyse. Analysen innebærer

fremtidsrettede klimascenarier som hensyntar identifiserte risikoer og muligheter innenfor ulike tidshorisonter.

Konsernets eiendommer viser eksponering for ekstremnedbør/snø og flom når det gjelder fysisk klimarisiko.

Det er gjort analyser per eiendom for risikoområdene, men konsernet har ikke kvantifisert den finansielle effekten av

risikoen som er identifisert, og klimarisiko er derfor ikke hensyntatt ved fastsettelsen av virkelig verdi. Konsernet har ikke

identifisert overgangsrisiko, f.eks forsikringspoliser eller sikring av bygg, som vil gi en betydelig finansiell effekt.

SIDE 38 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025


Investeringseiendom - eiet	2025	2024
Kjøpesenter	44 566	43 122
Næringseiendom	16 185	15 306
Sum	60 751	58 427


Kjøpesenter

Bevegelse investeringseiendom - Kjøpesenter
	Storby- regioner	Byregioner	Sverige	Sum kjøpesenter
Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.24	26 965	11 042	3 263	41 270
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.24	87	96	–	183
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.24	27 052	11 138	3 263	41 453
Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom	280	180	30	490
-Tilgang selskaper/investeringseiendom	445	484	–	929
Netto endring som følger av justering til virkelig verdi	424	55	-20	459
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi	-5	-6	–	-11
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler	13	20	–	33
Valutaeffekter	–	–	52	52
Andre endringer	0	-78	–	-78
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.24	28 209	11 793	3 325	43 327


Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.25	28 114	11 683	3 325	43 122
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.25	95	110	–	205
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.25	28 209	11 793	3 325	43 327
Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom	630	180	16	826
-Tilgang selskaper/investeringseiendom	0	0	–	0
Netto endring som følger av justering til virkelig verdi	164	290	-44	410
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi	-5	-6	–	-11
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler	2	14	–	16
Valutaeffekter	–	–	209	209
Andre endringer	–	0	–	0
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.25	29 000	12 271	3 505	44 776
Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 31.12.25	28 908	12 153	3 505	44 566
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 31.12.25	92	118	–	210

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 39


Kjøpesenter
2025
Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom	Storby- regioner	Byregioner	Sverige	Sum kjøpesenter
Virkelig verdi	28 908	12 153	3 505	44 566
Antall kvadratmeter	850 328	601 334	121 288	1 572 951
Faktisk leie per kvm (intervall)	550 - 14 000	550 - 9 000	500 - 9 000	500 - 14 000
Faktisk leie per kvm (vektet snitt)	2 270	1 625	2 234	2 021
Lengde på eksisterende leiekontrakter (år) (intervall)	1 - 13	1 - 19	1 - 20	1 - 20
Gjenværende lengde eksisterende leiekontrakter (år) (vektet snitt)	3,7	3,9	3,2	3,7
Markedsleie per kvm (intervall)	550 - 14 000	550 - 9 000	500 - 9 000	500 - 14 000
Markedsleie per kvm (vektet snitt)	2 393	1 675	2 375	2 117
Forventet prisstigning	2,2 %	2,2 %	2,2 %	2,2 %
Estimert ledighet	4,0 %	2,8 %	5,9 %	3,8 %
Avkastningskrav (intervall)	4,6 % - 8,2 %	6,6 % - 9,2 %	5,9 % - 7,7 %	4,6 % - 9,2 %
Avkastningskrav (vektet snitt)	6,3 %	7,1 %	6,6 %	6,5 %


2024
Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom	Storby- regioner	Byregioner	Sverige	Sum kjøpesenter
Virkelig verdi	28 114	11 683	3 325	43 122
Antall kvadratmeter	853 707	601 346	121 457	1 576 510
Faktisk leie per kvm (intervall)	600 - 13 000	700 - 8 500	600 - 8 500	600 - 13 000
Faktisk leie per kvm (vektet snitt)	2 240	1 570	2 093	1 973
Lengde på eksisterende leiekontrakter (år) (intervall)	1 - 13	1 - 19	1 - 18	1 - 19
Gjenværende lengde eksisterende leiekontrakter (år) (vektet snitt)	4,2	4,2	3,6	4,2
Markedsleie per kvm (intervall)	600 - 13 000	700 - 8 500	700 - 8 500	600 - 13 000
Markedsleie per kvm (vektet snitt)	2 334	1 631	2 228	2 058
Forventet prisstigning	2,2 %	2,2 %	2,2 %	2,2 %
Estimert ledighet	2,8 %	3,7 %	6,1 %	3,3 %
Avkastningskrav (intervall)	5,5 % - 7,4 %	6,6 % - 8,0 %	5,9 % - 7,1 %	5,5 % - 8,0 %
Avkastningskrav (vektet snitt)	6,2 %	7,2 %	6,5 %	6,5 %

SIDE 40 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025


Næringseiendom

Bevegelse investeringseiendom - Næringseiendom
	Handel/ kontor	Bolig	Øvrig nærings- eiendom	Sum nærings- eiendom
Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.24	8 931	2 796	3 385	15 112
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.24	13	–	–	13
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.24	8 943	2 796	3 385	15 124
Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom	109	28	80	217
-Tilgang selskaper/investeringseiendom	–	–	–	–
Netto endring som følger av justering til virkelig verdi	-168	77	-11	-102
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi	0	–	–	0
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler	-12	–	–	-12
Valutaeffekter	–	–	–	–
Andre endringer	0	–	78	78
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.24	8 872	2 901	3 533	15 306


Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.25	8 872	2 901	3 533	15 306
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.25	1	–	–	1
Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.25	8 872	2 901	3 533	15 306


Tilgang:
-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom	331	26	29	386
-Tilgang selskaper/investeringseiendom	358	–	–	358
Netto endring som følger av justering til virkelig verdi	-123	79	179	135
Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi	0	–	–	–
Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler	–	–	–	0
Valutaeffekter	–	–	–	–
Andre endringer	–	–	–	–
Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.25	9 437	3 007	3 741	16 185
Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 31.12.25	9 437	3 007	3 741	16 185
Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 31.12.25	1	–	–	1

Næringseiendom er geografisk lokalisert med 97 % (98 %) av virkelig verdi i Oslo-regionen.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 41


Næringseiendom
2025
Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom	Handel/ kontor	Bolig	Øvrig nærings- eiendom	Sum nærings- eiendom
Virkelig verdi	9 437	3 007	3 741	16 185
Antall kvadratmeter	205 236	52 395	144 200	401 832
Faktisk leie per kvm (intervall)	750 - 22 500	1 350 - 6 000	1 000 - 3 300	750 - 22 500
Faktisk leie per kvm (vektet snitt)	2 234	2 983	1 490	2 064
Lengde på eksisterende leiekontrakter (år) (intervall)	1 - 10	1 - 3	1 - 15	1 - 15
Gjenværende lengde eksisterende leiekontrakter (år) (vektet snitt)	4,1	3,4	7,7	4,9
Markedsleie per kvm (intervall)	750 - 17 500	1 350 - 6 000	1 000 - 3 300	750 - 17 500
Markedsleie per kvm (vektet snitt)	2 697	3 054	1 596	2 349
Forventet prisstigning	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%
Estimert ledighet	14,8%	2,0%	4,5%	10,1%
Avkastningskrav (intervall)	4,0 % - 9,8 %	3,0 % - 8,9 %	5,0 % - 8,1 %	3,0 % - 9,8 %
Avkastningskrav (vektet snitt)	5,2%	4,8%	5,9%	5,3%


2024
Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom	Handel/ kontor	Bolig	Øvrig nærings- eiendom	Sum nærings- eiendom
Virkelig verdi	8 872	2 901	3 533	15 306
Antall kvadratmeter	198 083	52 552	143 593	394 229
Faktisk leie per kvm (intervall)	800 - 22 000	1 200 - 5 500	1 000 - 3 300	800 - 22 000
Faktisk leie per kvm (vektet snitt)	2 410	2 793	1 421	2 101
Lengde på eksisterende leiekontrakter (år) (intervall)	1 - 10	1 - 3	1 - 15	1 - 15
Gjenværende lengde eksisterende leiekontrakter (år) (vektet snitt)	4,2	4,0	8,7	5,3
Markedsleie per kvm (intervall)	800 - 17 000	1 200 - 5 500	1 000 - 3 300	800 - 17 000
Markedsleie per kvm (vektet snitt)	2 606	2 884	1 488	2 236
Forventet prisstigning	2,2%	2,2%	2,2%	2,2%
Estimert ledighet	7,9%	3,2%	2,1%	5,7%
Avkastningskrav (intervall)	3,6 % - 8,5 %	3,4 % - 5,1 %	5,7 % - 8,1 %	3,4 % - 8,5 %
Avkastningskrav (vektet snitt)	5,1%	5,6%	5,6%	5,2%

SIDE 42 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Regnskapsføring av disse eiendommene etter historisk kost prinsippet hadde gitt følgende verdier:


	2025	2024

Kostpris 31.12	39 020	37 626
Akkumulerte avskrivninger pr 31.12	-8 761	-7 970
Bokført verdi etter historisk kost 31.12	30 259	29 656

Balanseført verdi av investeringseiendom som er pantsatt som sikkerhet for gjeld (se note 26):	20 948	23 821

Tabellen nedenfor viser hvordan verdien på konsernets investeringseiendommer (eiet) påvirkes av endringer i

avkastningskrav og/eller markedsleie, under forutsetning av at andre variabler er konstante. Det er rimelig å anta at det er

samvariasjon mellom variablene, og dermed legge til grunn at endringer i en variabel kan påvirke den andre.


Avkastningskrav	Markedsleie
	- 10%	Uendret	+ 10%
- 1,0 %-poeng	65 100	72 264	79 428
- 0,5 %-poeng	59 454	65 991	72 527
Uendret	54 717	60 751	66 738
+ 0,5 %-poeng	50 686	56 249	61 811
+ 1,0 %-poeng	47 214	52 391	57 568

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 43

NOTE 10 FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER

Som felleskontrollert virksomhet defineres selskaper hvor konsernet har felles kontroll sammen med en annen part.


	Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2025	Eierandel/ stemmerett 2024

Olav Thon Eiendomsselskap konsern
Lagunen AS	1994	Bergen	42%	42%
Lagunen DA	2001	Bergen	50%	50%
Lagunen Eiendom AS	1995	Bergen	42%	42%

Amfi AS Konsern
Elvegaten Eiendom AS	2012	Surnadal	50%	50%

AmCo Eiendom AS konsern	2007	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Elverum 2 AS	2023	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Fauske AS	2007	Surnadal	50%	50%
Amfi Bygg Elverum AS	2007	Surnadal	50%	50%
Frustuvegen 1 AS	2022	Surnadal	50%	50%

Orkland Kjøpesenter AS konsern	2016	Surnadal	50%	50%
OTI-Senteret Eiendom AS	2016	Surnadal	50%	50%
Bårdshaug Nord AS	2012	Surnadal	50%	50%
Bårdshaug Vest Handelspark AS	2013	Surnadal	50%	50%
Laksøra Orkanger AS	2018	Surnadal	50%	50%
Orkangerveien AS	2019	Surnadal	50%	50%

Konsernets andel av resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i felleskontrollerte virksomheter:


2025	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Orkland Kjøpesenter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern	Øvrige selskaper	Sum

Driftsinntekter	49	7	44	37	31	169
Verdiendring investeringseiendom	-43	4	-1	-13	1	-53
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	-2	-9	–	-11
Kostnader	-16	-1	-22	-26	-30	-95
Skattekostnad	–	-2	-4	2	-1	-5
Resultat	-10	8	15	-9	2	5

Investeringseiendom	977	133	455	357	43	1 965
Øvrige eiendeler	73	15	50	183	45	365
Sum eiendeler	1 049	148	504	540	88	2 330

Egenkapital	662	96	259	202	14	1 232
Langsiktig gjeld	382	47	229	172	32	861
Kortsiktig gjeld	5	6	17	167	42	237
Sum egenkapital og gjeld	1 049	148	504	540	88	2 330

Det er mottatt utbytte på 4 millioner kroner fra felleskontrollerte virksomheter i 2025.

SIDE 44 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025


2024	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Orkland Kjøpesenter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern	Øvrige selskaper	Sum

Driftsinntekter	48	12	41	103	26	230
Verdiendring investeringseiendom	33	-3	1	-24	-3	4
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	–	5	–	5
Kostnader ¹	-13	-1	-21	-50	-26	-112
Skattekostnad	–	-4	-5	-2	–	-11
Resultat	68	3	17	31	-2	116

Investeringseiendom	984	126	440	357	42	1 949
Øvrige eiendeler	49	15	59	59	21	204
Sum eiendeler	1 034	141	499	416	62	2 152

Egenkapital	672	92	244	211	12	1 231
Langsiktig gjeld	362	47	236	189	31	864
Kortsiktig gjeld	–	2	19	17	19	56
Sum egenkapital og gjeld	1 034	141	499	416	62	2 152

¹Som et resultat av nedsalg i Amco Eiendom konsern i 4. kvartal 2024, er det regnskapsført en gevinst på 22 millioner kroner. I tabellen over er effekten

presentert på linjen “Kostnader”.

Det er mottatt utbytte på 250 millioner kroner fra felleskontrollerte virksomheter i 2024.

Felleskontrollerte virksomheter - Enkelte selskaper presentert med 100 % av resultat og balanse (ihht IFRS).


2025	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Orkland Kjøpesenter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern

Driftsinntekter	98	17	89	74
Verdiendring investeringseiendom	-87	9	-3	-26
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	-5	-18
Kostnader	-31	-3	-43	-52
Skattekostnad	–	-5	-9	5
Resultat	-21	18	29	-17

Investeringseiendom	1 953	317	909	715
Øvrige eiendeler	146	35	99	365
Sum eiendeler	2 099	353	1 008	1 080

Egenkapital	1 323	228	517	404
Langsiktig gjeld	764	111	457	343
Kortsiktig gjeld	11	13	34	333
Sum egenkapital og gjeld	2 099	353	1 008	1 080

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 45


2024	Lagunen DA	Lagunen Eiendom AS	Orkland Kjøpesenter AS Konsern	Amco Eiendom AS Konsern

Driftsinntekter	95	28	82	205
Verdiendring investeringseiendom	66	-7	3	-47
Verdiendring finansielle instrumenter	–	–	1	9
Kostnader	-26	-3	-42	-100
Skattekostnad	–	-10	-10	-4
Resultat	135	7	33	63

Investeringseiendom	1 969	299	879	715
Øvrige eiendeler	99	37	118	118
Sum eiendeler	2 067	336	997	832

Egenkapital	1 344	220	488	421
Langsiktig gjeld	723	111	471	378
Kortsiktig gjeld	–	5	38	33
Sum egenkapital og gjeld	2 067	336	997	832

NOTE 11 TILKNYTTEDE SELSKAPER


	Virksomhet	Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2025	Eierandel/ stemmerett 2024

Harald Kværner Eiendom AS	Eiendom	2004	Ullensaker	34%	34%
Møre-Sentrene Moa Syd AS	Eiendom	2008	Surnadal	40%	40%
Rådhusplassen 1 Kirkenes AS	Eiendom	2007	Surnadal	31%	31%
Sameiet Moa Park	Eiendom	2003	Surnadal	44%	44%

Resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i tilknyttede selskaper:


	100 % av vesentlige TS-er		Konsernets andel i tilknyttede selskaper
2025	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Sum tilknyttede selskaper

Driftsinntekter	145	49	49	19	69
Verdiendring investeringseiendom	6	-2	2	-1	1
Kostnader	-78	-1	-27	–	-27
Skattekostnad	-16	-10	-5	-4	-9
Resultat	56	36	19	14	33

Investeringseiendom	1 830	666	624	264	888
Øvrige eiendeler	229	65	78	26	104
Sum eiendeler	2 059	731	702	290	992

Egenkapital	905	596	308	236	545
Langsiktig gjeld	1 111	112	379	45	423
Kortsiktig gjeld	43	23	15	9	24
Sum egenkapital og gjeld	2 059	731	702	290	992

Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 27 millioner kroner i 2025.

SIDE 46 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025


	100 % av vesentlige TS-er		Konsernets andel i tilknyttede selskaper
2024	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Harald Kværner Eiendom AS	Møre- Sentrene Moa Syd AS	Sum tilknyttede selskaper
			0	0
Driftsinntekter	138	47	47	19	66
Verdiendring investeringseiendom	-52	19	-18	7	-10
Kostnader	-82	-2	-28	-1	-29
Skattekostnad	-1	-14	–	-6	-6
Resultat	2	49	1	19	20

Investeringseiendom	1 813	666	618	264	882
Øvrige eiendeler	209	76	71	30	101
Sum eiendeler	2 023	741	689	294	983

Egenkapital	871	610	297	242	539
Langsiktig gjeld	1 106	111	377	44	421
Kortsiktig gjeld	47	20	16	8	24
Sum egenkapital og gjeld	2 023	741	689	294	983

Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 16 millioner kroner i 2024.

NOTE 12 BALANSEFØRTE VERDIER FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER OG TILKNYTTEDE

SELSKAPER


	2025	2024

Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte virksomheter	1 232	1 231
Konsernets andel av egenkapitalen i tilknyttede selskaper	545	539
Balanseført verdi 31.12	1 777	1 770

Balanseført verdi 01.01	1 770	1 899
Konsernets andel resultater i felleskontrollerte virksomheter	5	116
Konsernets andel resultater i tilknyttede selskaper	33	20
Mottatt utbytte fra felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper	-32	-267
Balanseført verdi 31.12	1 777	1 770

Konsernets andel av resultatet i felleskontrollerte virksomheter	5	116
Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper	33	20
Konsernets andel av resultatet	39	137

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 47

NOTE 13 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER


	2025	2024

Renteinntekter	47	41
Renteinntekter derivater	167	160
Tilbakekjøp obligasjonslån	–	46
Øvrige finansinntekter	–	3
Sum finansinntekter	215	249

Rentekostnader obligasjonslån (regnskapsført til amortisert kost)	-782	-668
Rentekostnader sertifikatlån (regnskapsført til amortisert kost)	-107	-98
Rentekostnader derivater (regnskapsført til virkelig verdi)	-71	-82
Annen rentekostnad (regnskapsført til amortisert kost)	-288	-409
Rentekostnader leieforpliktelser	-14	-13
Terminering av renteswap¹	-11	-86
Valutatap²	-95	-24
Øvrige finanskostnader	-43	-37
Sum finanskostnader	-1 412	-1 418

Valutaposter
Omregningsdifferanser valuta (ført over andre inntekter og kostnader)	120	29
Valutakurseffekter bankbeholdninger²	-10	5
Øvrige valutaposter²	-85	-29
Sum valutaeffekter	25	5

¹ I 2024 gjorde konsernet et tilbakekjøp av et obligasjonslån og terminerte tilhørende renteswap. Under «Terminering av renteswap» er det kostnadsført

56 millioner kroner som må ses i sammenheng med inntektsføring av 46 MNOK under «Tilbakekjøp obligasjonslån».

² Posten inngår som en del av "Valutatap" i sum finanskostnader.

NOTE 14 RENTESWAPAVTALER

For å tilpasse gjeldsporteføljen til konsernets målsetting for renteprofil, anvendes følgende finansielle instrumenter:

Renteswapavtale:

Avtale om å bytte rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp over et bestemt antall perioder.

Renteswapavtaler med fremtidig start:

Renteswapavtale med et avtalt fremtidig starttidspunkt.

Rentetak:

Opsjonsbasert renteavtale som setter en øvre grense (tak) for hvor høy en flytende rente kan bli for et bestemt nominelt

beløp over et bestemt antall perioder.

De finansielle instrumentene er vurdert til virkelig verdi på balansedagen. Verdiendring i løpet av regnskapsperioden

resultatføres. Viser til note 17.


	2025	2024

Virkelig verdi 01.01	503	74
Virkelig verdi 31.12	376	503
Verdiendring i året	-128	429

SIDE 48 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025


Oversikt over virkelig verdi på konsernets renteswapper		2 025	2 024
Renteswapper, positiv virkelig verdi, langsiktig	Note 18	399	470
Renteswapper, positiv virkelig verdi, kortsiktig	Note 18	133	140
Renteswapper, negativ virkelig verdi, langsiktig	Note 24	121	84
Renteswapper, negativ virkelig verdi, kortsiktig	Note 24	35	23
Sum virkelig verdi renteswapper		376	503

Under følger et sammendrag over konsernets renteswapavtaler.


Instrumenter per 31.12.25	Utløpsår	Kontraktsbeløp (hovedstol)	Valuta	Snittrente

Renteswapavtaler
Betaler fast - mottar flytende:
	2026	3 450	NOK	3,18%
	2027	2 400	NOK	2,95%
	2028	2 100	NOK	2,73%
	2028	500	SEK	0,37%
	2029	1 000	NOK	1,48%
	2029	900	SEK	1,96%
	2030	2 000	NOK	2,84%
	2030	1 000	SEK	2,17%
Betaler flytende - mottar fast:
	2027	500	NOK	2,33%
	2029	1 200	NOK	5,79%
	2030	900	NOK	5,17%
	2031	500	NOK	4,61%
	2032	1 800	NOK	4,17%
	2035	300	NOK	4,92%

Rentetak
Mottar dersom renten > 4.15 %:¹
	2030	500	NOK	4,15%

Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
	2026 - 2029	500	NOK	3,01%
	2026 - 2031	500	NOK	1,67%
	2034 - 2041	500	NOK	1,62%
	2035 - 2041	400	NOK	1,37%
	2038 - 2045	500	NOK	1,86%
	2039 - 2045	500	NOK	2,84%

Sum markedsverdi konsern					376

¹Dersom den flytende renten > 4.15 %, vil selgeren av rentetaket utbetale differansen til oss, slik at rentekostnaden ikke overstiger rentetaket på 4.15 %.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 49


Instrumenter per 31.12.24	Utløpsår	Kontraktsbeløp (hovedstol)	Valuta	Snittrente

Renteswapavtaler
Betaler fast - mottar flytende:
	2025	2 600	NOK	3,65%
	2025	500	SEK	0,89%
	2026	3 450	NOK	3,18%
	2027	2 400	NOK	2,95%
	2028	1 200	NOK	3,16%
	2028	500	SEK	0,37%
	2030	900	NOK	3,77%

Betaler flytende - mottar fast:
	2025	700	SEK	5,67%
	2027	500	NOK	2,33%
	2029	1 200	NOK	5,79%
	2030	900	NOK	5,17%
	2032	500	NOK	4,17%

Renteswapavtaler med fremtidig start
Betaler fast - mottar flytende:
	2025 - 2028	900	NOK	2,17%
	2025 - 2029	1 000	NOK	1,48%
	2025 - 2029	900	SEK	1,96%
	2025 - 2030	1 500	NOK	2,71%
	2025 - 2030	1 000	SEK	2,17%
	2026 - 2029	500	NOK	3,01%
	2026 - 2031	500	NOK	1,67%
	2034 - 2041	500	NOK	1,62%
	2035 - 2041	400	NOK	1,37%
	2036 - 2041	500	NOK	1,58%

Sum markedsverdi konsern					503

SIDE 50 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 15 SKATT

Utsatt skatt

Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til motregning, og dersom den utsatte skatten er til samme

skattemyndighet. Følgende beløp er balanseført etter nettoføringen som nevnt over:


	2025	2024

Utsatt skatt	7 942	7 585
Utsatt skattefordel	–	–
Netto utsatt skatt	7 942	7 585

Endring i balanseført utsatt skatt:	2025	2024

Balanseført verdi 01.01	7 585	7 149
Resultatført i perioden	323	390
Skatt ikke ført mot resultatet	7	5
Tilgang og avgang datterselskaper	27	42
Balanseført verdi 31.12	7 942	7 585

Endring i balanseført netto utsatt skatt:


	Anleggs- midler	Virkelig verdi/ gevinster	Finansielle instrumenter	Omløps- midler	Avsetning for forpliktelser	Fremførbart underskudd	Sum

01.01.24	2 473	4 624	20	-38	34	36	7 149
Resultatført i perioden	243	91	94	30	-16	-52	390
Skatt ikke ført mot resultatet	5						5
Tilgang og avgang datterselskaper	42						42
31.12.24	2 763	4 714	115	-8	18	-16	7 585
Resultatført i perioden	258	106	-28	7	-19	–	323
Skatt ikke ført mot resultatet	7						7
Tilgang og avgang datterselskaper	27						27
31.12.25	3 054	4 820	87	-1	-1	-16	7 942


Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt	2025	2024

Sum 01.01	3 191	2 818
Oppkjøp	89	249
Andre forskjeller	2	124
Sum 31.12	3 282	3 191

Årets skattekostnad	2025	2024

Betalbar skatt	200	232
Endring i utsatt skatt	323	389
Årets totale skattekostnad	523	621

Anvendt skattesats 22 %

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 51


Avstemming mellom skattekostnad og regnskapsmessig overskudd	2025	2024

Resultat før skattekostnad	2 416	2 863
Regnskapsmessig resultat multiplisert med nominell skattesats 22 %	532	630
Justert skattesats utenlandske enheter	1	1
Skatt på resultat av andeler i FKV og TS	-8	-30
Skatt på permanente forskjeller og andre endringer	-1	20
Bokført skattekostnad	523	621

Effektiv skattesats	21,65%	21,67%

NOTE 16 RESULTAT PER AKSJE

Basis for beregning av resultat per aksje og utvannet resultat per aksje:


	2025	2024

Utstedte ordinære aksjer per 01.01	101 478 908	101 478 908
Utstedte ordinære aksjer/veid gjennomsnittlig antall aksjer pr 31.12	101 478 908	101 478 908

Resultat tilordnet aksjonærene	1 881	2 234

Resultat per aksje (i hele kroner)	18,53	22,01

NOTE 17 KLASSIFISERING OG MÅLING AV FINANSIELLE EIENDELER OG FINANSIELLE FORPLIKTELSER

Tabellen under gir en oversikt over klassifiseringen av konsernets finansielle eiendeler og forpliktelser, og viser

verdsettelseshierarkiet for finansielle instrumenter som måles til virkelig verdi. Tabellen viser også balanseførte verdier og

virkelig verdi for konsernets finansielle instrumenter.

SIDE 52 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025


31.12.25	Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet	Finansielle instrumenter til amortisert kost	Sum balanseført verdi	Sum virkelig verdi	Verd- settelses nivå

Eiendeler
Finansielle anleggsmidler	399	361	760	760	2/3
Kundefordringer og andre fordringer	–	1 394	1 394	1 394	3
Finansielle omløpsmidler	133	–	133	133	2
Bankinnskudd	–	118	118	118	3
Sum finansielle eiendeler	532	1 873	2 405	2 405

Forpliktelser
Obligasjonslån	–	16 498	16 498	16 595	1
Sertifikatlån	–	2 219	2 219	2 219	3
Gjeld til kredittinstitusjoner	–	3 703	3 703	3 705	3
Leverandørgjeld og annen gjeld	–	902	902	902	3
Renteswaper/derivater (Note 24)	156	–	156	156	2
Sum finansielle forpliktelser	156	23 322	23 478	23 577

Verdsettelsesnivå 1 (netto)				-16 595
Verdsettelsesnivå 2 (netto)				376
Verdsettelsesnivå 3 (netto)				-4 953


31.12.24	Finansielle instrumenter til virkelig verdi over resultatet	Finansielle instrumenter til amortisert kost	Sum balanseført verdi	Sum virkelig verdi	Verd- settelses nivå

Eiendeler
Finansielle anleggsmidler	470	454	923	923	2/3
Kundefordringer og andre fordringer¹	–	1 242	1 242	1 242	3
Finansielle omløpsmidler	140	–	140	140	2
Bankinnskudd	–	83	83	83	3
Sum finansielle eiendeler	610	1 779	2 388	2 388

Forpliktelser
Obligasjonslån	–	12 686	12 686	12 740	1
Sertifikatlån	–	257	257	257	3
Gjeld til kredittinstitusjoner	–	8 399	8 399	8 402	3
Leverandørgjeld og annen gjeld¹	–	737	737	737	3
Renteswaper/derivater (Note 24)	107	–	107	107	2
Sum finansielle forpliktelser	107	22 078	22 185	22 243

Verdsettelsesnivå 1 (netto)				-12 740
Verdsettelsesnivå 2 (netto)				503
Verdsettelsesnivå 3 (netto)¹				-7 617

¹ Sammenlikningstallene er endret grunnet endringer i oppstilling finansiell stilling.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 53

Virkelig verdi- hierarkiet

Konsernet klassifiserer virkelig verdi målinger ved å bruke et virkelig verdi hierarki som kategoriserer ekstern observerbar

inndata som benyttes til måling av virkelig verdi. Virkelig verdi hierarkiet har følgende nivåer:

Nivå 1: Bruk av noterte priser i aktive markeder.

Nivå 2: Bruk av verdsettelsesmetoder med observerbare markedsdata som input.

Nivå 3: Bruk av verdsettelsesmetoder hvor input er basert på vesentlig grad av ikke-observerbare markedsdata.

Verdsettelse av finansielle instrumenter foretas av konsernets finansavdeling, i samråd med ekstern rådgiver.

Verdsettelsesmetodene som benyttes er tilpasset til hvert finansielle instrument, og har som formål å benytte mest mulig

av informasjonen som er tilgjengelig i markedet.

Det er ingen finansielle eiendeler eller forpliktelser som har blitt reklassifisert i 2025 slik at verdsettelsesmetode har

endret seg. Det er heller ingen overføringer mellom nivåene i virkelig verdi hierarkiet i 2025.

Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til virkelig verdi i balansen

Måling av virkelig verdi av konsernets renteswaper er verdsatt basert på kilder i nivå 2. Virkelig verdi av renteswaper er

estimert basert på observerbare terminrenter og rentekurver, og bekreftet av den finansinstitusjon som selskapet har

inngått avtalene med. Se forøvrig note 14.

Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til amortisert kost i balansen

Utover ovennevnte finansielle eiendeler og gjeld som er balanseført til virkelig verdi er konsernets øvrige finansielle

eiendeler og gjeld (finansielle instrumenter) balanseført til amortisert kost. Virkelig verdi av disse finansielle

instrumentene som vist i tabellen over forventes å være tilnærmet lik bokført verdi (amortisert kost). Balanseført verdi av

bankinnskudd og kontanter er tilnærmet lik virkelig verdi på grunn av at disse instrumentene har kort forfallstid.

Tilsvarende er balanseført verdi av fordringer og leverandørgjeld tilnærmet lik virkelig verdi da de inngås til ”normale”

betingelser og diskontering er ikke antatt å ha vesentlig effekt. Obligasjonslån vurderes til børskurs per 31. desember og

banklån til virkelig verdi av fremtidige kontantstrømmer hvor det tas hensyn til antatt forskjell mellom dagens margin og

markedsmessige vilkår.

NOTE 18 FINANSIELLE OMLØPS- OG ANLEGGSMIDLER


	2025	2024
Lån til felleskontrollerte virksomheter	354	333
Andre finansielle anleggsmidler	7	120
Renteswapper - positiv virkelig verdi, langsiktig (Note 14)	399	470
Sum finansielle anleggsmidler	760	923

Renteswapper - positiv virkelig verdi, kortsiktig (Note 14)	133	140
Sum finansielle omløpsmidler	133	140

NOTE 19 VARER


	2025	2024
Boliger under bygging	289	33
Sum	290	34

SIDE 54 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 20 KUNDEFORDRINGER OG ANDRE FORDRINGER


	2025	2024

Kundefordringer	1 065	1 001
Andre kortsiktige fordringer¹	382	296
Sum	1 447	1 296
Avsetning til forventet kredittap	-53	-54
Sum	1 394	1 242

Aldersfordelte kundefordringer
Ikke forfalt	936	875
0-30	46	44
31-60	17	11
61-90	1	2
Over 90 dager	65	68
Sum	1 065	1 001

¹Sammenligningstallene for andre kortsiktige fordringer er endret ettersom varer og finansielle omløpsmidler er skilt ut på egne regnskapslinjer i

balansen i 2025.

Konsernet har ikke vesentlige avsetninger for tap på kundefordringer fra kontrakter med kunder. Avsetning for forventet

kredittap knytter seg til utleievirksomheten og beregnes basert på en avsetningsmatrise. Det benyttes historikk for

utestående kundefordringer og realiserte tap de siste 5 årene til å beregne en avsetningsprosent på selskapsnivå. Det

legges til et risikopåslag per forfallskategori, i tillegg til at det tas hensyn til unormalheter i kundefordringer og realiserte

tap.

NOTE 21 BANKINNSKUDD


	2025	2024

Bankinnskudd	118	82
Bundne midler	–	1
Sum	118	83

NOTE 22 KAPITALSTRUKTUR OG EGENKAPITAL

Konsernet opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Konsernets mål knyttet

til kapitalforvaltning er å trygge selskapets drift, sikre avkastning for eierne og å opprettholde en god kapitalstruktur for å

redusere kapitalkostnadene, dempe konsernets finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet. Et bærende element er

målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige

langsiktige likviditetsreserver.

Et sentralt nøkkeltall er gjeldsgrad, definert som netto rentebærende gjeld dividert på egenkapital pluss netto

rentebærende gjeld. Netto rentebærende gjeld er definert som rentebærende gjeld (kortsiktig og langsiktig) minus

bankinnskudd. Egenkapital omfatter majoritetens egenkapital, innskutt og opptjent. Konsernets gjeldsgrad bør normalt

ikke overstige 50 %. Per 31.12.25 var beregnet gjeldsgrad 40 %.

Selskapets utbyttepolitikk vil bli endret som følge av at Thon Gruppen AS nå eier 100 % av aksjene.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 55


	2025	2024
Rentebærende gjeld	22 419	21 342
Bankinnskudd	-118	-83
Netto rentebærende gjeld	22 301	21 259

Egenkapital tilordnet aksjonærer i morselskapet	32 851	31 660

Sum egenkapital og netto rentebærende gjeld	55 152	52 919

Gjeldsgrad	40%	40%

NOTE 23 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON

Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 101 478 908 fordelt på 101 478 908 aksjer, hver pålydende kr 1,-.

Styret har frem til 14.05.2026 fullmakt til å kjøpe selskapets egne aksjer på tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Den

høyeste kjøpesum som skal betales per aksje er 300 kroner og den laveste 10 kroner. Styret står fritt med hensyn til å

avgjøre på hvilken måte erverv og avhendelse av egne aksjer skal skje. Selskapet eier per 31.12.25 ingen egne aksjer.

Styret har videre frem til 14.05.2026 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil 10 millioner kroner gjennom

utstedelse av aksjer tilhørende selskapets eksisterende aksjeklasse. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i

andre eiendeler enn penger og rett til å pådra selskapet særlige plikter. Dersom aksjeinnskuddet skal gjøres opp i annet

enn penger, kan styret bestemme at slike verdier kan overføres til datterselskap mot at avregning skjer tilsvarende mellom

datterselskap og Olav Thon Eiendomsselskap ASA. Fullmakten omfatter beslutning om fusjon. Fullmakten er ikke benyttet

per 31.12.25.


		2025	2024

Aksjekapital 01.01		101 478 908	101 478 908
Endring i aksjekapitalen i året		–	–
Aksjekapital 31.12		101 478 908	101 478 908

		Antall aksjer	Antall aksjer
Aksjonærene i selskapet per 31 12:		2025	2024

Thon Gruppen AS	¹	76 581 880	76 532 950
J. P. Morgan SE (nom.)	²	4 905 859	4 628 877
Folketrygdfondet		2 248 388	1 210 529
MP Pensjon		2 116 876	2 290 673
Otto Olsen Invest AS		953 150	1 036 484
Øvrige eiere		14 672 755	15 779 395
Sum		101 478 908	101 478 908

		Antall aksjer	Antall aksjer
Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder per 31.12:		2025	2024

Line Norbye (Styremedlem)	³	864 677	781 343
Sissel Berdal Haga Thon (Styremedlem)		22 000	22 000
Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør)		2 300	2 300
Elisabeth Holvik (Styremedlem)		2 000	1 500

¹Inkluderer aksjer eid av nærstående. Se årsberetning for informasjon vedrørende Thon Gruppen AS sitt oppkjøp av resterende aksjer i Olav Thon

Eiendomsselskap ASA i januar 2026.

²Alle J.P. Morgan SE nominee kontoene.

³Inkluderer aksjer eid av nærstående.

SIDE 56 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Utbytte

Styret vil foreslå for selskapets ordinære generalforsamling at det ikke utbetales utbytte for 2025.

NOTE 24 KORTSIKTIG OG LANGSIKTIG GJELD


	2025			2024
	Kortsiktig gjeld	Langsiktig gjeld	Sum	Kortsiktig gjeld	Langsiktig gjeld	Sum

Obligasjonslån	2 435	14 063	16 498	1 885	10 801	12 686
Sertifikatlån	2 219	–	2 219	257	–	257
Gjeld til kredittinstitusjoner	108	3 594	3 703	1 263	7 135	8 399
Sum rentebærende gjeld¹	4 762	17 657	22 419	3 405	17 937	21 342

Virkelig verdi renteswapavtaler (note 14)	35	121	156	23	84	107
Leverandørgjeld	203	–	203	179	–	179
Leieforpliktelse (note 2)	8	–	8	7	–	7
Påløpte renter	282	–	282	180	–	180
Skyldige offentlige avgifter	125	–	125	111	–	111
Annen gjeld	188	95	284	215	44	259
Sum ikke rentebærende gjeld²	842	216	1 059	716	128	844

¹Vektet gjennomsnittlig rente per balansedag for konsernets rentebærende gjeld er 4,32 % (4,92 %), korrigert for inngåtte renteavtaler. Vektet

gjennomsnittlig renteperiode er 2,68 år (2,99).

²Sammenlikningstallene for ikke rentebærende gjeld er endret ettersom mottatt, ikke opptjent inntekt er skilt ut på egen regnskapslinje i 2025

regnskapet.

Se note 27 for forklaring av konsernets finansielle risikostyring.

NOTE 25 AVSTEMMING AV FORPLIKTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER


	Langsiktig gjeld			Kortsiktig gjeld
	Obligasjons- lån	Gjeld til kreditt- insitiusjoner	Leie- forpliktelser (note 2)	Sertifikatlån	Obligasjons- lån	Gjeld til kreditt- insitiusjoner	Sum
Forpliktelser 01.01.24	10 309	9 161	204	0	1 500	27	21 202

Opptak av rentebærende gjeld	3 601	9 117	–	9 134	–	–	21 852	1
Nedbetaling av rentebærende gjeld	-2 736	-9 936	–	-8 877	–	–	-21 550	1
Netto endring leieforpliktelser	–	–	18	–	–	–	18
Nedbetaling leieforpliktelser	–	–	-8	–	–	–	-8	1
Reklassifisering	-385	-1 242	–	–	385	1 242	–
Valutakurseffekter	12	35	–	–	–	-6	41
Forpliktelser 31.12.24 (note 24)	10 801	7 135	214	257	1 885	1 263	21 555

Opptak av rentebærende gjeld	5 638	9 203	–	9 875		82	24 798	1
Nedbetaling av rentebærende gjeld	-1 930	-12 822	–	-7 929		-1 237	-23 919	1
Netto endring leieforpliktelser	–	–	15	–	–	–	15
Nedbetaling leieforpliktelser	–	–	-8	–	–	–	-8	1
Reklassifisering	-550		–	–	550	–	–
Valutakurseffekter	104	78	–	16	–	–	199
Forpliktelser 31.12.25 (note 24)	14 063	3 594	221	2 219	2 435	108	22 639

¹ Avstembart mot kontantstrømoppstillingen under finansieringsaktiviteter.

Betalte renter klassifiseres som kontantstrøm fra drift. Følgelig er rentederivater ikke inkludert i forpliktelser fra

finansieringsaktiviteter.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 57

NOTE 26 FORFALLSSTRUKTUR FINANSIELLE FORPLIKTELSER

Oversikt over forfallsstrukturen for konsernets finansielle forpliktelser, basert på gjenværende kontraktsregulerte forfall.

Tabellen viser nominelle kontantstrømmer inkludert renter.


31.12.25	0-1 år	1-2 år	2-3 år	3-4 år	4-5 år	Mer enn 5 år	Sum
Obligasjonslån	3 189	1 829	3 839	2 782	2 355	5 467	19 461
Sertifikatlån	2 267	–	–	–	–	–	2 267
Gjeld til kredittinstitusjoner	288	171	2 402	100	419	1 342	4 722
Leverandørgjeld og annen gjeld	807	–	–	–	–	95	902
Renteswap (negativ markedsverdi)	–	–	–	–	–	–	–
Renteswap (positiv markedsverdi)	-131	-95	-79	-58	-31	-131	-524
Sum	6 421	1 905	6 162	2 824	2 744	6 773	26 829


31.12.24	0-1 år	1-2 år	2-3 år	3-4 år	4-5 år	Mer enn 5 år	Sum
Obligasjonslån	2 502	2 844	1 136	3 099	2 551	2 616	14 748
Sertifikatlån	259	–	–	–	–	–	259
Gjeld til kredittinstitusjoner	1 672	1 615	3 389	1 013	861	1 408	9 958
Leverandørgjeld og annen gjeld	693	–	–	–	–	44	737
Renteswap (negativ markedsverdi)	–	2	2	3	3	1	11
Renteswap (positiv markedsverdi)	-130	-124	-94	-70	-46	-130	-593
Sum	4 996	4 338	4 434	4 044	3 369	3 939	25 120


Pantstillelser	2025	2024

Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler:
Gjeld til kredittinstitusjoner	3 703	8 399

Balanseført verdi av de pantsatte eiendeler:
Investeringseiendom	20 948	23 821

NOTE 27 FINANSIELL RISIKOSTYRING

Finansielle risikofaktorer

Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: kredittrisiko, likviditetsrisiko, renterisiko og valutarisiko.

Målsettinger og rammer for finansiell risiko fastsettes av styret, og risikostyringen ivaretas av konsernets sentrale

finansavdeling. Viktige elementer i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell

posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver.

Kredittrisiko

Kredittrisiko vurderes på konsernnivå og er i hovedsak knyttet til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne

ikke betaler avtalt leie. Det er innført rutiner som sikrer at utleie kun skjer til leietakere med tilfredsstillende

kredittverdighet. Husleiebetaling sikres normalt med husleiedepositum eller betalingsgarantier fra banker med høy

kredittverdighet. Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført

betydelige tap som følge av konkurser blant leietakerne, vurderes som moderat. Konsernet vurderer at oppnådde

leieinntekter i 2025 tilsier at betalingsevnen til leietakerne totalt sett vil opprettholdes fremover. De senere år har

husleietap utgjort under 0,5 % av konsernets leieinntekter. Kredittrisiko oppstår også i transaksjoner med banker og

finansinstitusjoner i forbindelse med inngåelse av avtaler om finansielle instrumenter og finansielle plasseringer.

Motparter ved inngåelse av denne type avtaler er begrenset til anerkjente finansinstitusjoner med høy kredittverdighet.

SIDE 58 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

Likviditetsrisiko

Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Likviditetsrisikoen

dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler, ulike

finansieringskilder og - markeder og ikke pantsette en betydelig del av eiendelene. Likviditetsreserven består av likvide

omløpsmidler og ubenyttede langsiktige kredittrammer i store nordiske finansinstitusjoner. Styret har fastsatt

målsettinger for konsernets likviditetsreserver som både skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte

investeringsmuligheter raskt, og bidra til å redusere den finansielle risikoen vesentlig. Likviditetsrisikoen som knyttes til

refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at refinansieringsbehovet innenfor

de neste 12 måneder balanseres i forhold til konsernets likviditetsreserve. Det vises til note 26. Konsernets målsetting er

at likviditetsreserven skal være minimum 100 % av gjeldsforfall de neste 12 månedene og per 31.12.25 er den 189 %. Det

er knyttet finansielle covenants til konsernets låneavtaler med banker og obligasjonseiere.

I låneavtalene med banker er det krav til konsernets egenkapitalandel > 20% og rentedekningsgrad > 1,4. I tillegg regulerer

noen låneavtaler med bankene hvor høyt utestående trekk ift. markedsverdi på de pantsatte eiendommene kan være

(belåningsgrad < 60 - 70%). Måling av finansielle covenants i låneavtalene med bankene skjer hvert kvartal. Per 31.12.25

var konsernets egenkapitalandel 50 % og rentedekningsgraden 3,1. I obligasjonslåneavtalene er det knyttet begrensninger

til hvor stor andel pantesikret rentebærende gjeld kan utgjøre av konsernets eiendeler < 40%. Hvor stor andel av

rentebærende gjeld som er pantesikret vises i note 26. Låneavtalene justerer for rentebærende gjeld og eiendeler i

deleide datterselskap ved beregning av nivå og per 31.12.25 var andelen 6 %. Måling av covenant skjer årlig. Konsernet

oppfyller samtlige finansielle covenants i låneavtalene med svært god margin og risikoen for brudd på disse vurderes som

særdeles lav de nærmeste 12 månedene.

Renterisiko

Med renterisiko menes risiko for endringer i konsernets resultat, kontantstrøm eller egenkapital som følge av endringer i

det kort- og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding.

Styret fastsetter blant annet målsettinger for andel fastrente, og renteposisjoner og renteprofil rapporteres til styret på

jevnlig basis. Konsernets målsetting er at andelen fastrente skal være betydelig, og normalt ligge mellom 40 % og 70 % av

konsernets rentebærende gjeld. Det er videre et mål at gjennomsnittlig rentebinding på hele gjeldsporteføljen skal være

minimum 2,5 år. Per 31.12.25 var gjenværende løpetid 2,7 år. Rentesikringen i konsernet foretas i hovedsak ved bruk av

finansielle instrumenter på porteføljenivå. Per 31.12.25 utgjorde andelen langsiktig rentebinding (utover 1 år) 64 %, og

gjenværende løpetid på porteføljen av renteinstrumenter 4,1 år. De siste 15 årene har andelen langsiktig rentebinding

(utover 1 år) variert mellom 50 % og 70 %, og gjenværende løpetid på porteføljen av renteinstrumenter har variert mellom

5 og 9 år. For den delen av gjeldsporteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ytterligere ved

at tidspunktene for renteregulering balanseres.

Sensitivitet

Ved endringer i relevante renter antas det at virkningen i resultatet på konsernets rentekostnader blir som vist under,

hensyntatt at renteendringer får virkning i gjeldsporteføljen etter 1-3 måneder. For konsernets renteinstrumenter vises

løpende endringer på rentekostnader hensyntatt endringer på 3 mnd NIBOR.


	Sensitivitet rentekostnader (før økonomisk sikring) 3 mnd NIBOR		Sensitivitet løpende rentekostnader derivater 3 mnd NIBOR		Sensitivitet netto rentekostnader (hensyntatt økonomisk sikring) 3 mnd NIBOR
	2025	2024	2025	2024	2025	2024

Balanseført verdi	-22 419	-21 342	376	503	-22 419	-21 342
Fastrenteandel					64 %	62 %
Endring basispunkter
+25	-56	-53	15	33	-41	-20
+50	-112	-107	51	66	-62	-40
+100	-224	-213	122	133	-102	-81
+200	-448	-427	265	266	-184	-161

Tabellen nedenfor viser hvilken hypotetisk resultateffekt en endring i 3 mnd NIBOR per 31.12. vil ha på årlige

rentekostnader for gjeld med flytende rente basert på utestående gjeld 31.12., samt hvilken effekt en endring i 5 års

swaprenten antas å ha på virkelig verdi av konsernets rentederivater per 31.12.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 59


	Sensitivitet rentekostnader (før økonomisk sikring) 3 mnd NIBOR		Sensitivitet virkelig verdi derivater 5 års swaprenter		Sum resultateffekt
	2025	2024	2025	2024	2025	2024

Balanseført verdi	-22 419	-21 342	376	503	-22 419	-21 342
Fastrenteandel	64 %	62 %
Endring basispunkter
+25	-56	-53	63	100	6	47
+50	-112	-107	73	199	-39	92
+100	-224	-213	239	392	15	178
+200	-448	-427	570	759	122	332

Valutarisiko

Konsernet har økonomisk risiko knyttet til omregning av svenske datterselskaper til presentasjonsvaluta. Sensitiviteten på

netto eksponering i valuta er ikke vurdert som betydelig for konsernet.

SIDE 60 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 28 DATTERSELSKAPER


		Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2025	Eierandel/ stemmerett 2024
Amfi AS		1996	Surnadal	100%	100%
Amfi Bolig AS		2021	Surnadal	100%	100%
Amfi Bygg Eidsvoll AS		2007/2024	Surnadal	100%	100%
Amfi Bygg Longyearbyen AS		2013	Surnadal	100%	100%
Amfi Bygg Moa AS		2003	Surnadal	100%	100%
AS Åsane Senter		2016	Ulset	100%	100%
Bergen Storsenter AS		1996	Oslo	100%	100%
Blomsterpaviljongen Eiendom 2 AS	¹	2024	Oslo	–%	100%
Bowling 1 Vestkanten AS		2010	Bergen	89%	89%
Brattøra Eiendom AS		2023	Surnadal	100%	100%
Breivika Næringspark AS		2015	Surnadal	100%	100%
Breiviktunet AS		2015	Surnadal	100%	100%
Drøbak City AS		1998	Surnadal	100%	100%
Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS		2020	Surnadal	100%	100%
Fastighets AB Överby Köpcentrum 2		2015	Stockholm	100%	100%
Gardermoen Park AS		2001	Oslo	100%	100%
Holterveien 1-3 AS	²	2022	Surnadal	–%	100%
Holterveien 7 AS		2022	Surnadal	100%	100%
Hustadgården ANS		2020	Surnadal	100%	100%
Jessheim Storsenter AS		1998	Oslo	100%	100%
Komsa Parkering AS		2007	Surnadal	65%	65%
L.A.Meyer Eiendom AS		2001	Surnadal	100%	100%
Moa Vest AS		2003	Surnadal	78%	78%
Nygårdstangen Utvikling AS		2020	Bergen	51%	51%
OTE Eiendom AS		2019	Oslo	100%	100%
Petterssonhjørnet AS		2014/2024	Surnadal	100%	100%
Raminark AS		2024	Surnadal	100%	100%
Sartor Storsenter AS	³	2015	Fjell	100%	60%
Sentrum Breivika AS		2014	Surnadal	100%	100%
Sogningen Storsenter AS		2007/2024	Surnadal	100%	100%
Storgata 5-7 AS	⁴	2025	Oslo	100%	–%
Storgata 34 AS	⁵	2022	Surnadal	–%	100%
Storgata 41 Moss AS		2024	Surnadal	100%	100%
Sørlandssenteret Eiendom AS		2009/2023	Oslo	100%	100%
Thon Fastigheter AB		2014	Stockholm	100%	100%
Thon Kjøpesenter Midt AS		2005	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Molde AS		2008	Molde	100%	100%
Thon Kjøpesenter Nord AS		1999	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Sør AS		2005	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Vest AS		1993	Surnadal	100%	100%
Thon Kjøpesenter Øst AS		2013	Surnadal	100%	100%
Thon Köpcentrum Sverige AB		2014	Stockholm	100%	100%
Thon Storo AS		1994	Oslo	100%	100%
Thon Straume AS		2015	Fjell	100%	100%
Thon Åsane AS		2012	Oslo	100%	100%
Time Park Service AS		2007	Oslo	100%	100%
TIR Eiendom AS		2024	Surnadal	100%	100%
Vestkanten Opplevelser AS	⁶	2010	Bergen	89%	89%
Vestkanten AS		2010	Bergen	89%	89%

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 61


	Ervervsår	Forretningskontor	Eierandel/ stemmerett 2025	Eierandel/ stemmerett 2024
Vålerveien 257 AS	2013	Surnadal	100%	100%
Åsane Storsenter DA	2016	Ulset	100%	100%
¹Selskapet er fusjonert inn i Bergen Storsenter AS i 2025.
²Selskapet er fusjonert inn i Drøbak City AS i 2025.
³Økt eierandel fra 60% til 100% i 2025.
⁴Selskapet er kjøpt i 2025.
⁵Selskapet er fusjonert inn i Thon Kjøpesenter Midt AS i 2025.
⁶Selskapet byttet navn fra Vannkanten Badeland AS til Vestkanten Opplevelser AS i 2025.

NOTE 29 NÆRSTÅENDE PARTER

Olav Thon Stiftelsen eier indirekte 75,47 % av selskapets aksjekapital gjennom stiftelsens heleide selskap Thon Gruppen AS

med datterselskaper. Olav Thon Stiftelsen har som formål å utøve et stabilt og langsiktig eierskap i Thon Gruppen AS og

dets underliggende selskaper, samt utdele midler til allmennyttige formål.

Thon Gruppen AS driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel,

industri med mer. Datterselskapet Thon Holding AS er engasjert som forretningsfører/forvalter for det vesentligste av

Thon Gruppen AS' virksomheter.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har ingen administrasjon utover adm.direktør, og Thon Holding AS (og nærstående

forgjengere) har vært engasjert som forretningsfører og forvalter for selskapet og dets datterselskaper siden

børsnoteringen i 1983. Gjennom forvaltningsavtalen sikres Olav Thon Eiendomsselskap ASA full tilgang til

Thon Holding AS ' ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift. Avtalen ble fornyet med 5 års varighet

fra 30.06.24 og forlenges deretter automatisk med nye perioder av 2 år hvis ingen part har sagt opp avtalen 12 måneder

før utløpet av en avtaleperiode. Olav Thon Eiendomsselskap ASA og underliggende selskaper har videre ensidig rett til

løpende å si oppavtalen med 12 måneders varsel, eventuelt med kortere varsel ifm salg o.l.

Forvaltningshonoraret utgjør 5 % av oppdragsgivers driftsinntekter, eksklusiv ikke driftsrelaterte inntekter som f.eks.

salgsgevinster. Foreligger det forhold som tilsier en annen honorering av enkelte tjenester som er del av avtalen,

eksempelvis at andre parter utfører deloppgaver av forvaltningen eller at oppgavenes art, omfang eller kompleksitet tilsier

en avvikende honorering, kan det avtales særskilt honorar basert på markedsmessige betingelser. Forvalter har videre rett

til, etter nærmere avtale med oppdragsgiver, å fakturere for særskilte varer/tjenester som ikke omfattes av avtalen.


Følgende transaksjoner med nærstående parter er regnskapsført per 31.12.25:

Regnskapslinje	Motpart	2025	2024
Leieinntekter
	Selskaper i Thon Holding konsern	120	119
	Felleskontrollerte virksomheter	43	42
Eiendomsrelaterte kostnader
	Selskaper i Thon Holding konsern	50	40
	Felleskontrollerte virksomheter	9	8
Administrasjonskostnader (se note 7)
	Selskaper i Thon Holding konsern	216	184
Fordringer
	Felleskontrollerte virksomheter	368	338

SIDE 62 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 30 OPPKJØP

Oppstillingen viser oppkjøp av datterselskaper. De oppkjøpte selskapene tilfredsstiller ikke kriteriene i IFRS 3 til virksomhet

ettersom kjøpene ikke inkluderer en arbeidsstyrke med vesentlige prosesser som drift og forvaltning av eiendommene.

Oppkjøpene er derfor innregnet som eiendelskjøp. Regnskapene til de aktuelle selskapene regnskapsføres i tråd med GRS.

Med unntak av virkelig verdi på investeringseiendom er det ikke avdekket forskjeller mellom anvendte prinsipper under

GRS og IFRS. Anskaffelseskost utover bokført verdi av egenkapital er i sin helhet tillagt investeringseiendom.


2025
Følgende oppkjøp av datterselskaper er foretatt:

		Eierandel/		Dato for	Anskaffelses-	Driftsinntekt	Resultat
Navn	Segment	stemmerett	Kommune	overtagelse	kost	innregnet	innregnet
Storgata 5-7 AS	Næringseiendom	100%	Oslo	07.11.25	166	–	–
Sum oppkjøp					166	0	0


	Bokførte verdier	Merverdi	Balanseførte
	i selskapene	ved oppkjøp	verdier
Anleggsmidler	268	89	358
Omløpsmidler	2		2
Utsatt skatt	27		27
Kortsiktig gjeld	168		168
Netto identifiserbare eiendeler og gjeld	76	89	166

Herav betalt	166
Bankinnskudd overdratt	–
Netto utgående kontantstrømmer	166


2024
Følgende oppkjøp av datterselskaper er foretatt:

		Eierandel/		Dato for	Anskaffelses-	Driftsinntekt	Resultat
Navn	Segment	stemmerett	Kommune	overtagelse	kost	innregnet	innregnet
Pettersonhjørnet AS	Kjøpesenter	100%	Molde	21.03.24	22	3	2
Raminark AS	Kjøpesenter	100%	Ålesund	14.06.24	23	–	–
Storgata 41 Moss AS	Kjøpesenter	100%	Moss	01.11.24	1	–	–
TIR Eiendom AS	Kjøpesenter	100%	Varanger	12.12.24	9	–	–
Blomsterpaviljongen Eiendom 2 AS	Kjøpesenter	100%	Bergen	01.11.24	15	–	–
Sogningen Storsenter AS	Kjøpesenter	100%	Sogndal	30.12.24	458	–	–
Amfi Bygg Eidsvoll AS	Kjøpesenter	100%	Eidsvoll	30.12.24	392	–	–
Sum oppkjøp					921	3	2

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 63


	Bokførte verdier	Merverdi	Balanseførte
	i selskapene	ved oppkjøp	verdier
Anleggsmidler	679	249	929
Omløpsmidler	77		77
Bankinnskudd og kontanter	19		19
Utsatt skatt	42		42
Langsiktig gjeld	15		15
Kortsiktig gjeld	47		47
Netto identifiserbare eiendeler og gjeld	672	249	921

Herav betalt	921
Bankinnskudd overdratt	19
Netto utgående kontantstrømmer	901

NOTE 31 BETINGEDE FORPLIKTELSER

Konsernet har ingen betingede forpliktelser som garantier eller tvister/pågående rettssaker som kan gi vesentlig

risikoeksponering for konsernet.

NOTE 32 HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN

Thon Gruppen AS lanserte et frivillig tilbud om kjøp av alle utestående aksjer i Olav Thon Eiendomsselskap ASA, og mottok

aksepter som økte eierandelen til 94,8 % ved utløpet av tilbudsperioden i januar 2026. Etter tvangsutløsning av

gjenværende minioritetsaksjonærer i slutten av januar 2026 økte Thon Gruppens eierandel til 100 %.

Det er ikke inntruffet øvrige hendelser etter balansedagen som har betydning for vurderingen av konsernets finansielle

stilling og resultat.

SIDE 64 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

OPPSTILLING AV RESULTAT


	Note	2025	2024
(Beløp i tusen kroner)

Andre driftsinntekter		378	403
Driftsinntekter		378	403

Varekostnad		-376	-399
Lønnskostnader	1	-4 739	-4 453
Andre driftskostnader	1,2,3	-6 974	-7 273
Driftskostnader		-12 088	-12 124

Driftsresultat		-11 710	-11 721

Finansinntekter	4	1 529 647	1 582 744
Finanskostnader	4	-1 650 023	-1 484 271
Netto finansposter		-120 376	98 472

Resultat før skatt		-132 086	86 751

Skattekostnad	7	1 426	-14 900
Resultat		-130 660	71 851

Disponering av årets resultat:
Avsatt til utbytte	8	–	735 722
Overført annen egenkapital	8	-130 660	-663 871
Sum disponeringer og overføringer		-130 660	71 851

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 65

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

OPPSTILLING FINANSIELL STILLING


	Note	31.12.25	31.12.24
(Beløp i tusen kroner)

EIENDELER

Utsatt skattefordel	7	1 052	–
Investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter	9	15 117 429	14 971 744
Langsiktig fordring/gjeld til konsernselskaper		–	22 500
Andre finansielle anleggsmidler	10	310 107	289 954
Anleggsmidler		15 428 589	15 284 198

Kundefordringer og andre fordringer	11	12 648 699	11 285 537
Bankinnskudd, kontanter og lignende		40 470	32 153
Omløpsmidler		12 689 169	11 317 690

Sum eiendeler		28 117 758	26 601 888

EGENKAPITAL OG GJELD

Aksjekapital	8,12	101 479	101 479
Overkurs	8	318 361	318 361
Annen egenkapital	8	4 919 791	5 050 451
Sum egenkapital		5 339 631	5 470 291

Pensjonsforpliktelser	13	153	–
Utsatt skatt	7	–	414
Langsiktig rentebærende gjeld	14	17 657 159	17 936 529
Annen langsiktig gjeld	5,6,14,15	71 315	115 678
Sum langsiktig gjeld		17 728 627	18 052 621

Betalbar skatt	7	40	171
Kortsiktig rentebærende gjeld	13	4 762 117	2 167 777
Annen kortsiktig gjeld	13	287 343	911 027
Sum kortsiktig gjeld		5 049 500	3 078 976

Sum gjeld		22 778 126	21 131 597

Sum egenkapital og gjeld		28 117 758	26 601 888

Oslo 25. mars 2026

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA


Kjetil Nilsen (Styreleder)		Sissel Berdal Haga Thon		Arne B. Sperre


Elisabeth Holvik		Stig O. Jacobsen		Dag Tangevald-Jensen (Administrerende direktør)

SIDE 66 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

KONTANTSTRØMOPPSTILLING


	2025	2024
(Beløp i tusen kroner)

Resultat før skattekostnad	-132 086	86 751
Betalte skatter	-171	-261
Nedskrivning	131 950	-46 530
Gevinst/tap valuta	95 055	23 654
Urealisert verdiendring opsjoner	-58 527	-58 527
Avskrivning renteswap	–	-16 194
Periodiserte lånekostnader	12 466	11 055
Endring i kundefordringer	-4 581	8
Endring i leverandørgjeld	2 176	-20 628
Endring i pensjonsforpliktelser	153	–
Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter	-455 310	-475 186
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter	-408 875	-495 860

Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler	-277 636	-56 430
Innbetalinger tilknyttet andre investeringer	116 500	270 000
Utbetalinger tilknyttet andre investeringer	-1 330 153	-82 808
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter	-1 491 289	130 762

Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld	15 472 352	13 556 191
Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld	-15 345 624	-13 502 037
Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld	10 973 329	9 998 527
Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld	-8 954 638	-9 729 270
Reduksjon av konsernkonto bank	–	138 609
Økning av konsernkonto bank	-113 410	–
Innbetalinger av konsernbidrag	536 000	525 000
Utbetalinger av utbytte	-735 722	-710 352
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter	1 832 288	276 668

Netto endring i kontanter og bankinnskudd	-67 876	-88 430
Kontanter og bankinnskudd per 01.01	32 153	100 716
Valutagevinst/-tap bankinnskudd	76 193	19 866
Kontanter og bankinnskudd per 31.12	40 470	32 153

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 67

MORSELSKAP

NOTER

(I talloppstillingene er alle beløp i hele 1.000 kr.)

GENERELT

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et

allmennaksjeselskap registrert i Norge og notert på Oslo

Børs. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Stenersgata

2 i Oslo.

Selskapet driver erverv, utvikling og utleie av

næringseiendommer og kjøpesenter gjennom operativ

drift i datterselskaper.

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA

er satt opp i samsvar med regnskapslovens

bestemmelser og god regnskapsskikk i Norge.

Valuta

Transaksjoner gjennom regnskapsåret omregnes til

kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i

utenlandsk valuta vurderes til kursen ved regnskapsårets

slutt. Valutakursendringer resultatføres løpende i

regnskapsperioden under andre finansposter.

Inntektsføring

Inntekter regnskapsføres når det er sannsynlig at

transaksjonene vil generere fremtidige økonomiske

fordeler som vil tilflyte selskapet, og når beløpets

størrelse kan estimeres pålitelig. Driftsinntekter består

av viderebelasting av kostnader, hvor motposten er

varekostnad.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris

med individuell nedskrivning når det oppstår et varig

verdifall.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som

forfaller til betaling innen ett år etter

anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til

varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som

anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av

anskaffelseskost og virkelig verdi. Langsiktig gjeld

balanseføres til nominelt beløp på

etableringstidspunktet.

Finansielle instrumenter (Derivater)

Renteswaper- sikringsbokføring

Selskapet benytter renteswaper til styring av konsernets

renterisiko ved opptak av flytende rentebærende gjeld.

Det anvendes sikringsbokføring for de fleste

renteswapene, og renteswapene er utpekt som

sikringsinstrument. Sikringsbokføring foretas ved at

endring i virkelig verdi på renteswapene ikke

resultatføres. De fleste renteswapene har tilnærmet null

i verdi ved inngåelse, og balanseføres dermed ikke. Ved

erverv av renteswaper som har en virkelig verdi på

ervervstidspunktet, balanseføres betalt/mottatt

vederlag, og resultatføres lineært over derivatets

løpetid.

Kontanter

Kontanter inkluderer kontanter i kasse og

bankbeholdning.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer vurderes til

pålydende med fradrag for avsetning til dekning av

forventede tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av

individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Egne aksjer

Ved tilbakekjøp av egne aksjer føres kjøpspris, inklusiv

direkte tilknyttede kostnader, som endring i egenkapital.

Egne aksjer presenteres som reduksjon av egenkapital.

Tap eller gevinst på transaksjoner med egne aksjer blir

ikke resultatført.

DS og FKV

Investeringer i datter- og felleskontrollerte virksomheter

balanseføres etter kostmetoden som finansielle

anleggsmidler. Investeringen vurderes til

anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning

har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til

virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan

antas å være forbigående og det må anses nødvendig

etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert

når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.

Utbytte

Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper i

eierperioden inntektsføres som annen finansinntekt.

Styrets foreslåtte utbytte klassifiseres som kortsiktig

gjeld frem til dette utbetales til selskapets aksjonærer.

Utbytte blir vedtatt av generalforsamlingen.

Skatt

Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at

skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige

resultat før skatt. Skattekostnaden består av betalbar

skatt og endring i netto utsatt skatt. Utsatt skatt

beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de

midlertidige forskjeller som eksisterer mellom

regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt

eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved

utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og

skattereduserende midlertidige forskjeller som

reverserer, eller kan reversere i samme periode, er

utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto

skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og

underskudd til fremføring begrunnes med antatt

fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som

SIDE 68 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

kan balanseføres oppføres netto i balansen. Utsatt skatt/

skattefordel balanseføres til nominelt beløp.

Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag føres direkte

mot betalbar skatt i balansen.

Skattetrekk

Selskapets skattetrekksforpliktelser er dekket med

bankgaranti.

Lån

Lån balanseføres til nominell verdi når utbetalingen av

lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader

som periodiseres over lånets løpetid.

Pensjoner

Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen

regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller.

Selskapet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter

at innskuddene er betalt.

Kontantstrøm

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den

indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter

omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige,

likvide plasseringer.

ÅRSRAPPORT 2025 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA SIDE 69

INNHOLDSFORTEGNELSE


Note 1	Lønnskostnader	70
Note 2	Andre driftskostnader	72
Note 3	Nærstående parter	72
Note 4	Finansinntekter og finanskostnader	73
Note 5	Finansiell risikostyring	73
Note 6	Finansielle instrumenter (Derivater)	74
Note 7	Skatt	75
Note 8	Egenkapital	75
Note 9	Datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter	76
Note 10	Andre finansielle anleggsmidler	76
Note 11	Kundefordringer og andre fordringer	77
Note 12	Aksjekapital og aksjonærinformasjon	77
Note 13	Pensjonsforpliktelser	78
Note 14	Kortsiktig og langsiktig gjeld	78
Note 15	Sikringsbokføring - Renteswapavtaler	79
Note 16	Hendelser etter balansedagen	81

SIDE 70 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA | ÅRSRAPPORT 2025

NOTE 1 LØNNSKOSTNADER


	2025	2024

Lønnskostnader	3 972	3 775
Arbeidsgiveravgift	567	625
Pensjonskostnader	200	52
Sum	4 739	4 453

Antall årsverk i selskapet er 1.

Lønn og godtgjørelse til ledende personer


		Fast lønn og godtgjørelse
Ledende personer	År	Fast lønn	Honorar	Natural- ytelser	Pensjon	Total godtgjørelse
(Tall i hele tusen)
Dag Tangevald-Jensen	2025	2 677	–	–	194	2 871
Administrerende direktør	2024	2 562	–	–	39	2 600
Kjetil Nilsen	2025	–	220	–	–	220
Styreleder	2024	–	220	–	–	220
Olav Thon dødsbo	2025	–	–	–	–	–
Styremedlem	2024	–	220	–	–	220
Sissel Berdal Haga Thon	2025	–	220	–	–	220
Styremedlem	2024	–	220	–	–	220
Line Norbye	2025	–	310	–	–	310
Styremedlem og leder av revisjonsutvalget frem til 9. februar 2026	2024	–	310	–	–	310
Elisabeth Holvik	2025	–	310	–	–	310
Styremedlem. Leder av revisjonsutvalget fra 9. februar 2026	2024	–	310	–	–	310
Stig O. Jacobsen	2025	–	220	–	–	220
Varamedlem i 2024 og styremedlem i 2025¹	2024	–	55	–	–	55
Arne Blikstad Sperre	2025	–	55	–	–	55
Varamedlem i 2025 og styremedlem fra 9.februar 2026²	2024	–	–	–	–	0