ÅrsRapport 2022

Norges

største

kjøpesenter

Olav Thon Eiendomsselskap er Norges ledende

kjøpesenteraktør og har en solid markeds-

posisjon. I kjøpesenterporteføljen inngår blant

annet Norges største kjøpesenter; Lagunen

Storsenter.

Lagunen Storsenter er et variert og moderne

kjøpesenter med 135 butikker. Med over 65

motebutikker er Lagunen bergensregionens

desidert største motehus, og i tillegg er det et

bredt utvalg av butikker innen mat og drikke, hus

og hjem og spesialbutikker. Lagunen Storsenter

inneholder også et kinosenter med ni saler og

treningssenter.

SIDE 3ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Innhold

5 Olav Thon Eiendomsselskap i korte trekk

7 Hovedpunkter 2022

9 Nøkkeltall

10 Årsberetning 2022

22 Erklæring i henhold til verdipapirhandelloven

23 Styret

26 Årsregnskap konsern

35 Noter konsern

66 Alternative resultatmål

72 Årsregnskap morselskap

77 Noter morselskap

88 Revisors beretning

SIDE 4 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Olav Thon Eiendomsselskap har en variert

eiendomsportefølje som består av de to

hovedsegmentene «kjøpesentereiendom» og

«næringseiendom». Kjøpesentersegmentet

består av 59 hel- eller deleide kjøpesentre

fra Svalbard i nord til Kristiansand i sør

og 4 kjøpesentre i Sverige. Olav Thon

Eiendomsselskap har i tillegg en betydelig

portefølje med næringseiendommer i

osloområdet.

Variert

eiendomsportefølje

SIDE 5ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Olav Thon

Eiendomsselskap

i korte trekk

HISTORIKK

Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble

etablert i 1982, og aksjene ble notert på

Oslo Børs i 1983.

Siden starten har selskapet vokst

betydelig, og årlig leieinntektsnivå for

selskapets eiendommer har økt fra

opprinnelig 27 millioner kroner til 3.385

millioner kroner ved inngangen til 2023.

Selskapets børsverdi har i samme

periode økt fra 200 millioner kroner til

18,2 milliarder kroner.

Fra tidlig på 1990-tallet har det

viktigste satsingsområdet vært

kjøpesentereiendom, og Olav Thon

Eiendomsselskap er i dag Norges

ledende kjøpesenteraktør og en

betydelig aktør også i det svenske

kjøpesentermarkedet.

Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen,

som er Norges største private eiendoms -

aktør og en av Norges største hotell-

operatører (Thon Hotels). Olav Thon

Gruppen eies av Olav Thon Stiftelsen.

HOVEDSTRATEGI

ERVERVE - UTVIKLE - EIE

Selskapets strategi er å investere i

eiendommer med utviklingspotensial

innenfor ulike eiendomssegmenter.

Utviklingspotensialet i eiendoms-

porteføljen søkes realisert både ved

aktiv videreutvikling, effektiv forvaltning

og høy leietakertilfredshet. I en

kapitalintensiv næring vektlegges det

at selskapet skal ha en ubetinget sterk

finansiell posisjon.

Kombinasjonen av høy løpende

avkastning på eiendomsporteføljen

og verdiskaping som følge av aktiv

eiendomsutvikling, forventes å bidra til

maksimal verdistigning både i et kort- og

langsiktig perspektiv.

FORRETNINGSMESSIG MÅL

Det overordnede mål for Olav Thon

Eiendomsselskaps virksomhet er å

oppnå maksimal vekst i egenkapital per

aksje, slik at aksjonærene i et langsiktig

perspektiv skal oppnå en avkastning

som er konkurransedyktig i forhold til

sammenlignbare investeringsalternativer.

STYRE OG ADMINISTRASJON

Olav Thon, styrets formann

Sissel Berdal Haga Thon, styremedlem

Stig O. Jacobsen, styremedlem

Line Norbye, styremedlem

Elisabeth Holvik, styremedlem

Dag Tangevald-Jensen,

administrerende direktør

Kjetil Nilsen, varamedlem

Variert

eiendomsportefølje

Næringseiendom

I segmentet Næringseiendom inngår 60 eiendommer innenfor ulike

segmenter som handel, kontor, logistikk og hotell samt rundt 400

utleieboliger i osloområdet.

SIDE 7ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Hovedpunktene i årsrapporten for 2022

er som følger:

- Resultat før skattekostnad beløp seg til

3.134 millioner kroner (4.767).

- Resultat før skattekostnad,

verdiendringer og valuta var 2.174

millioner kroner (2.068).

- Konsernets finansielle posisjon er

solid, og ved årsskiftet var konsernets

egenkapitalandel 52 % (51), og

likviditetsreserven 5.139 millioner

kroner (8.214).

- Omsetningen

i kjøpesenterporteføljen

var 57.032 millioner kroner, en økning

på 3,3 % fra 2021.

Hovedpunkter

Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper.

Olav Thon Eiendomsselskap besluttet høsten

2022 en bærekraftstrategi som tydeliggjør

konsernets ambisjoner, mål og planer for

bærekraftarbeid frem til 2030.

Som et element i denne strategien har Olav

Thon Eiendomsselskap besluttet å sertifisere

konsernets kjøpesentre i henhold til BREEAM

In-Use-standarden.

Miljøsertifisering

av konsernets

kjøpesentre

BREEAM in-use

Driving sustainability in existing buildings

SIDE 9ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Nøkkeltall

ARM

31.12.2022 31.12.2021

MNOK

Netto leieinntekter 2 879 2 774

Verdiendring inv.eiendommer og finansielle instrumenter 1 920 2 647

Resultat før skattekostnad 3 134 4 767

Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta 2 2 174 2 068

Egenkapitalandel 3 52 % 51 %

Egenkapital per aksje (kroner) 4 318 298

Langsiktig substansverdi per aksje (kroner) 4 374 351

Netto kontantstrøm fra drift 5 2 045 2 009

Likviditetsreserver 6 5 139 8 214

Avdrag neste 12 mnd. 7 2 623 3 335

Rentebærende gjeld 8 20 227 20 114

Rente per balansedag 9 4,45 % 3,16 %

Belåningsgrad 8 35 % 35 %

Netto investeringer 10 889 559

Markedsverdi eiendommer 11 57 715 56 734

Annualisert leieinntektsnivå 12 3 385 3 270

Avkastningskrav (netto yield) 13 5,10 % 4,97 %

Omsetning eide kjøpesentre 57 032 55 235

Børskurs (kroner) 175,5 195,6

Definisjon, beregning og forklaring på bruk av alternative resultatmål (ARM) er tatt inn på side 66 i rapporten.

SIDE 10 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

REDEGJØRELSE FOR REGNSKAPET

Konsernets årsregnskap er utarbeidet i

samsvar med internasjonale standarder

for finansiell rapportering (IFRS) som

er utstedt av IASB og vedtatt av EU.

Regnskapsprinsippene er benyttet

konsistent i alle perioder som er

presentert.

I henhold til regnskapslovens krav

bekrefter styret at forutsetningen

om fortsatt drift er til stede, og at

årsregnskapet for 2022 er utarbeidet i

samsvar med dette.

RESULTAT OG BALANSE-

SAMMENDRAG

Finansiell stilling / Balanse per 31.12.22

Konsernets eiendeler hadde en

samlet balanseført verdi på 62.584

millioner kroner (62.000), hvorav

investeringseiendommene utgjorde

57.699 millioner kroner (56.866).

Egenkapitalen var 32.673 millioner kroner

(31.342), og egenkapitalandelen 52 % (51).

Egenkapital per aksje (aksjonærenes

andel) var 318 kroner (298), og

“Langsiktig substansverdi per aksje” er

beregnet til 374 kroner (351).

Rentebærende gjeld var 20.227 millioner

kroner (20.114), og belåningsgraden var

35 % (35).

Årsberetning 2022

Konsernets andel av egenkapitalen

i felleskontrollerte virksomheter og

tilknyttede selskaper var 2.965 millioner

kroner (3.004).

Resultatsammendrag for 2022

Resultat før skattekostnad ble 3.134

millioner kroner (4.767).

Verdiendringer av investerings-

eiendommer og finansielle instrumenter

(inkludert felleskontrollerte virksomheter

og tilknyttede selskaper) utgjorde totalt

920 millioner kroner (2.647).

Resultat før skattekostnad, verdi-

endringer og valuta beløp seg til 2.174

millioner kroner (2.068).

Leieinntekter og eiendomsrelaterte

kostnader

Leieinntektene beløp seg til 3.219

millioner kroner (2.990).

Eiendomsrelaterte inntekter var

1.006 millioner kroner (939), og

består i hovedsak av innbetalinger fra

konsernets leietakere til dekning av

eiendommenes felleskostnader og drift

av senterforeninger.

Eiendomsrelaterte kostnader beløp seg

til 1.346 millioner kroner (1.155), hvorav

ovennevnte felleskostnader inngår med

879 millioner kroner (756).

Egenkapital per aksje

(Kroner)

100

150

200

250

300

350

400

2021

2018

2019

2020

2022

SIDE 11ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Vedlikeholdskostnader på eiendoms-

porteføljen utgjorde 147 millioner kroner

(111).

Konsernets energikostnader som ikke

viderefaktureres konsernets leietakere

utgjorde 28 millioner kroner (16).

Energikostnader utgjør også hoveddelen

av økningen av konsernets andel av

felleskostnader på ledig areal som

beløper seg til 127 millioner kroner (98).

Netto leieinntekter utgjorde 2.879

millioner kroner (2.774).

Verdiendring av investerings-

eiendommer

Verdien av konsernets investerings-

eiendommer økte 114 millioner kroner

(1.790).

Konsernets eiendomsportefølje består av

eiendomssegmentene:

- Kjøpesentereiendom i Norge og Sverige

- Næringseiendom inkludert

utleieboliger, primært i osloområdet

I 2022 hadde hovedsegmentene noe ulik

verdiutvikling.

Verdien på konsernets kjøpesenter-

eiendom økte med 174 millioner kroner

(837), mens verdien av konsernets

næringseiendom ble redusert med 60

millioner kroner (954).

For ytterligere detaljer henvises det til

senere avsnitt om eiendoms virksomheten

og til note 14 i årsregnskapet.

Andel resultat i felleskontrollerte

virksomheter og tilknyttede selskaper

(FKV/TS)

Konsernets andel av resultat i

felleskontrollerte virksomheter og

tilknyttede selskaper utgjorde 122

millioner kroner (283).

Nedgangen fra 2021 forklares i all

hovedsak av at verdiendringer på

kjøpesentereiendommer og finansielle

instrumenter utgjorde -72 millioner

kroner (140) i disse selskapene,

men nedgangen er avdempet av at

skattekostnaden beløp seg til 7 millioner

kroner (-54).

Den samlede oversikt over resultat og

balanse for disse selskapene finnes i

note 3,4 og 5.

Andre driftsinntekter og kostnader

påvirkes av at forvaltningsselskapet

Amfi Drift AS ble solgt i 2. kvartal. Det

henvises til omtale av salget senere i

årsberetningen.

Andre driftsinntekter utgjorde 158

millioner kroner (165), og var i hovedsak

salgsinntekter fra annen virksomhet på

149 millioner kroner (125) og honorarer

fra forvaltning av eiendommer for

eksterne eiere på 9 millioner kroner (40).

I beløpet inngår gevinst ved salget av

Amfi Drift AS på 69 millioner kroner (0).

Andre drifts- og administrasjons-

kostnader utgjorde 263 millioner kroner

(351), mens ordinære avskrivninger beløp

seg til 26 millioner kroner (32).

Finansinntekter og kostnader

Konsernets netto finansposter utgjorde

150 millioner kroner (136), hvorav verdi-

endringer på finansielle instrumenter

utgjorde 878 millioner (716).

Netto rentekostnader utgjorde

746 millioner kroner (665), hvorav

rentekostnader knyttet til leieforpliktelser

var 15 millioner kroner (25).

Økte rentekostnader forklares av økt

gjennomsnittsrente på konsernets

rentebærende gjeld.

SIDE 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Netto valutagevinst knyttet til valuta-

kursen for svenske kroner utgjorde 43

millioner kroner (113).

Verdiendring av finansielle instrumenter

Verdien på konsernets finansielle instru-

menter økte med 878 millioner kroner

(716), primært som følge av høyere

langsiktige markedsrenter gjennom 2022.

Kontantstrøm og likviditet

I 2022 var netto kontantstrøm fra driften

2.045 millioner kroner (2.009).

Netto kontantstrøm fra operasjonelle

aktiviteter var 1.243 millioner kroner

(1.684).

Netto kontantstrøm fra

investeringsaktivitetene var -537

millioner kroner (-492), mens

finansieringsaktivitetene belastet

likviditeten 900 millioner kroner (1.226).

Valutakurseffekten på konsernets

bankbeholdning var 0 (-2), og i 2022 ble

konsernets likviditetsbeholdning redusert

med 194 millioner kroner (36).

Ved årsskiftet var konsernets

likviditetsreserve 5.139 millioner kroner

(8.214), bestående av kortsiktige

plasseringer på 254 millioner kroner (448)

og ubenyttede langsiktige kredittrammer

på 4.885 millioner kroner (7.766).

MORSELSKAPETS REGNSKAP OG

DISPONERING AV ÅRETS RESULTAT

Morselskapet Olav Thon

Eiendomsselskap ASAs regnskap

er utarbeidet i samsvar med norske

regnskapsregler (NGAAP).

Olav Thon Eiendomsselskap ASA

er siden 2020 rendyrket som et

holdingselskap, og konsernets

eiendomsportefølje eies indirekte

gjennom datterselskap.

Morselskapets driftsinntekter utgjorde

0,4 millioner kroner (0,1), og resultat

før skattekostnad beløp seg til 2.335

millioner kroner (1.465) som følge av

utbytte fra datterselskaper.

Etter fradrag for skattekostnad ble

årsresultatet 2.300 millioner kroner

(1.320).

Styret foreslår følgende disponering av

morselskapets årsresultat:

Avsatt til utbytte 6,50

kroner per aksje:

659 millioner

kroner

Overført til annen

egenkapital:

1.641 millioner

kroner

Disponert resultat

2.300 millioner

kroner

Morselskapets eiendeler hadde ved

årsskiftet en bokført verdi på 23.718

millioner kroner (22.808).

Bokført egenkapital var ved årsskiftet

4.070 millioner kroner (2.827), og

egenkapitalandelen var 17,2 % (12,4).

EIENDOMSVIRKSOMHETEN

Eiendomsporteføljen per 31.12.22

Konsernets portefølje av

investeringseiendommer bokføres

til virkelig verdi. For informasjon om

verdsettelsesmodellen og variablene

som inngår i verdivurderingen, henvises

det til note 14.

Verdien av eiendomsporteføljen var

vurdert til 57.699 millioner kroner

(56.866), basert på et gjennomsnittlig

avkastningskrav på 5,10 % (4,97).

Årlig leieinntektsnivå, som viser

eiendomsporteføljens forventede

markedsleie for utleide og ledige arealer,

økte i 2022 med 115 millioner kroner til

3.385 millioner kroner (3.270).

SIDE 13ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Eiendomsporteføljen fordeles på

følgende hovedsegmenter:

Segment

Markeds-

verdi

(Andel)

Leieinn-

tektsnivå

(Andel) Yield

Kjøpesenter-

eiendom

71 %

(72)

77 %

(77)

5,46 %

(5,34)

Nærings-

eiendom

29 %

(28)

23 %

(23)

4,21 %

(4,08)

Per 31.12.2022 var ledigheten i

eiendomsporteføljen 3,5 % (3,7).

Eiendomsporteføljen eiet av

felleskontrollerte virksomheter og

tilknyttede selskaper (FKV/TS)

I tillegg til eiendomsporteføljen som

bokføres i konsernets balanse, har

konsernet eierandeler i ytterligere 12

kjøpesentre, som eies gjennom FKV/TS.

Eierandelen i disse selskapene er mellom

25 % og 50 %.

Konsernets andel av leieinntektsnivået,

var ved årsskiftet 295 millioner kroner

(285), og verdien av eiendomsporteføljen

er vurdert til 4.436 millioner kroner (4.421).

KJØPESENTEROMRÅDET

Ved årsskiftet eide Olav Thon Eiendoms-

selskap helt eller delvis 59 kjøpesentre i

Norge og Sverige.

Olav Thon Eiendomsselskap er Norges

ledende kjøpesenteraktør og har en solid

markedsposisjon.

I kjøpesenterporteføljen inngår 5 av

landets 6 største kjøpesentre, herunder

Lagunen Storsenter i Bergen som er

Norges største kjøpesenter målt etter

omsetning.

Den samlede butikkomsetningen i 2022

var 57.032 millioner kroner (55.235),

fordelt på 53.453 millioner kroner

(51.647) i Norge og 3.765 millioner

svenske kroner (3.581) i Sverige

NÆRINGSEIENDOM

Olav Thon Eiendomsselskap har en

betydelig eiendomsportefølje i tillegg

til konsernets kjøpesenterportefølje. I

segmentet Næringseiendom inngår 60

eiendommer innenfor ulike segmenter

som handel, kontor, logistikk, hotell-

eiendommer og rundt 400 utleieboliger

i osloområdet.

For ytterligere informasjon om

eiendomsvirksomheten henvises til

selskapets nettside olt.no.

INVESTERINGER

Konsernets samlede netto investeringer

i 2022 var 889 millioner kroner (559)

og omfatter i hovedsak investeringer i

eiendomsprosjekter under oppføring

og oppgradering av eksisterende

eiendomsportefølje.

SALG AV VIRKSOMHET

Amfi Drift AS

Datterselskapet Amfi Drift AS ble i

2. kvartal solgt til Thon Holding AS

et selskap nærstående til selskapets

hovedaksjonær Olav Thon Gruppen AS.

Amfi Drift AS er et forvaltningsselskap

som administrerer deler av konsernets

eiendomsportefølje, og salget ble

gjennomført for å samle driften av Olav

Thon Gruppens eiendomsportefølje.

STØRRE EIENDOMSKJØP

Amfi Drøbak City, Frogn

Konsernet overtok i 1. kvartal

eierselskapet til kjøpesentereiendommen

som konsernet har disponert gjennom en

leiekontrakt siden 1996.

Amfi Drøbak City er en kjøpesenter-

eiendom på ca. 20.000 kvadratmeter

med 40 butikker i Frogn kommune, ca. 4

mil sør for Oslo.

Omsetningstallene er rapportert fra leietakerne, og de viser hel- og deleide selskaper

Leieinntektsnivå

MNOK

nØvrig næringseiendom

n Kjøpesenter

n Bolig

2021

2018

2019

2020

2022

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Netto investeringer

MNOK

2021

300

600

900

1200

1500

2018

2019

2020

2022

SIDE 14 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Sørlandssenteret, Kristiansand

I 4. kvartal ble det inngått avtale

om å overta resterende 50 % av

Sørlandssenteret i Kristiansand

kommune. Etter overtakelsen i januar

2023 er Olav Thon Eiendomsselskap

eneeier av Sørlandssenteret.

Kjøpesummen var basert på en verdi på

2,131 milliard (100 %).

Sørlandssenteret, som er lokalisert 12

km nordøst for Kristiansand, er det

største kjøpesenteret i Agder fylke.

I 2022 var den samlede leietaker-

omsetningen 2,9 milliarder kroner og

Sørlandssenteret var dermed Norges

6. største kjøpesenter målt etter

omsetning. I 2022 oppnådde senteret

leieinntekter på 137 millioner kroner.

Amfi Ulsteinvik

Det ble i 4. kvartal inngått avtale

om å kjøpe Amfi Ulsteinvik, en

kjøpesentereiendom som konsernet

har forvaltet for ekstern eier i flere år.

Kjøpesenteret, som ligger i Ulsteinvik

i Møre og Romsdal fylke, har et

bruttoareal på 12.000 kvm. og i 2022

hadde senteret leieinntekter på 14

millioner kroner.

Kjøpesenteret ble overtatt medio januar

2023.

EIENDOMSUTVIKLING

Eiendomsutvikling er en viktig del av

konsernets virksomhet, og i 2022 ble

følgende større eiendomsprosjekter

ferdigstilt:

Ferdigstilt i 2022

To logistikkeiendommer på totalt 47.000

kvadratmeter i Gardermoen Park, ved

Oslo Lufthavn i Ullensaker kommune.

Eiendommene er leid ut til eksterne

leietakere på langsiktige leieavtaler.

Nybygg på totalt 5.600 kvadratmeter

med 46 boliger for utleie, sentralt i Oslo

sentrum/Oslo øst.

Under oppføring

Ved utgangen av 2022 var følgende

større eiendomsprosjekter under

oppføring:

- Fornyelse og oppgradering av

kjøpesentereiendommen Amfi Vågen i

Sandnes

- Nybygg med et samlet areal på 2.500

kvadratmeter med 22 boliger for utleie,

sentralt i Oslo øst

Prosjekter under planlegging

Olav Thon Eiendomsselskap arbeider

med flere større eiendomsprosjekter, i

hovedsak knyttet til videreutvikling av

egen eiendomsportefølje. Gjennomføring

av prosjektene avhenger blant annet av

offentlige tillatelser og markedsforhold.

For informasjon om konsernets

eiendomsprosjekter, henvises det til

selskapets nettside olt.no.

FINANSIERING

Konsernets gjeldsportefølje består

av langsiktige kredittrammer i

nordiske banker og gjeld opptatt i

kapitalmarkedene i Norge og Sverige.

Ved årsskiftet var samlede kredittrammer

på 25.112 millioner kroner (27.880),

hvorav ubenyttet del utgjorde 4.885

millioner kroner (7.766).

Rentebærende gjeld var dermed 20.227

millioner kroner (20.114).

Kapitalmarkedene i Norge og Sverige

er viktige finansieringskilder, og

en betydelig andel av konsernets

finansiering opptas i disse

finansieringsmarkedene.

Ved årsskiftet var utestående sertifikat-

og obligasjonsgjeld 12.033 millioner

kroner (13.523), fordelt på:

Norge: 11.088 millioner NOK (11.230)

Sverige: 1.000 millioner SEK (2.250)

Kjøpesenteromsetning

MNOK

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2021

2018

2019

2020

2022

SIDE 15ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Gjelden hadde en gjennomsnittlig

gjenværende løpetid på 3,0 år (3,0), og

13 % (17) av gjelden forfaller til betaling

innen 1 år.

Konsernets gjennomsnittsrente var 4,45 %

(3,16), fordelt på følgende valutaer:

Valuta Gjennomsnittsrente Andel av gjeld

NOK 4,64 % 87 %

SEK 3,13 % 13 %

Ved årsskiftet hadde konsernet en

fastrenteandel på 57 % (57), med en

gjennomsnittlig rentebinding på 3,5 år

(3,9).

For ytterligere informasjon om finansielle

forhold henvises til selskapets nettside

olt.no.

ORGANISASJON OG ARBEIDSMILJØ

Olav Thon Eiendomsselskap praktiserer

likestilling og tolererer ingen form for

diskriminering eller trakassering av

medarbeidere.

Alle medarbeidere har krav på en lik og

rettferdig behandling uavhengig av alder,

etnisitet, funksjonsnedsettelse, hudfarge,

nasjonalitet, politisk oppfatning og

religion/livssyn.

Olav Thon Eiendomsselskap har definert

lik lønn for menn og kvinner med

sammenliknbare stillinger som målsetting

i likestillingsarbeidet. Det er ikke

avdekket systematiske lønnsforskjeller

mellom menn og kvinner i konsernet.

Det arbeides med universell utforming

av virksomhetens alminnelige funksjoner,

slik at disse også kan benyttes av

personer med redusert funksjonsevne.

Styret vurderer ovennevnte forhold

og det generelle arbeidsmiljøet som

tilfredsstillende.

Ved utgangen av 2022 var det

292 årsverk (391) i konsernet.

Nedgangen skyldes salget av Amfi

Drift. Morselskapet Olav Thon

Eiendomsselskap hadde ved samme

tidspunkt 1 årsverk.

Av konsernets ansatte er 40 % kvinner

og 60 % menn. Konsernets sykefravær i

2022 var 5,27 % (3,8).

Det er i perioden ikke oppstått vesentlige

skader eller ulykker med tilknytning til

virksomheten. Det er heller ikke avdekket

svakheter ved de ansattes sikkerhet eller

arbeidsmiljøet for øvrig.

Selskapets styre består av tre kvinner og

to menn.

På selskapets ordinære general-

forsamling 19. mai 2022 ble følgende

styremedlemmer valgt for 2 år frem til

2024:

- Olav Thon, styrets leder

- Sissel Berdal Haga Thon

- Line Norbye

- Stig O. Jacobsen

Kjetil Nilsen ble valgt som varamedlem til

styret for 1 år, frem til 2023.

Olav Thon Eiendomsselskap har ikke

tegnet forsikring for styrets medlemmer

og daglig leder for deres mulige ansvar

overfor foretaket og tredjepersoner.

Redegjøringsplikten knyttet til likestilling

og ikke-diskriminering etter Likestillings-

og diskrimineringsloven § 26 for

konsernselskaper er offentliggjort på

selskapets nettside olt.no.

BÆREKRAFT OG SAMFUNNSANSVAR

Olav Thon Eiendomsselskap følger

Olav Thon Gruppens retningslinjer for

arbeidet med bærekraftig utvikling og

samfunnsansvar.

SIDE 16 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Olav Thon Gruppen er medlem av FNs

Global Compact, og arbeider systematisk

innenfor områdene menneskerettigheter,

arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og

sosialt ansvar.

Dette arbeidet følges opp med mål

og tiltak, og dokumenteres i en

årlig bærekraftsrapport i henhold til

standarder fra det Globale Rapporterings

Initiativet (GRI).

Olav Thon Eiendomsselskap besluttet

høsten 2022 en bærekraftstrategi, som

tydeliggjør konsernets ambisjoner, mål og

planer for bærekraftarbeid frem til 2030.

I 2022 publiserte Olav Thon

Eiendomsselskap for første gang en

egen bærekraftsrapport som beskriver

Olav Thon Eiendomsselskaps omfattende

arbeid med samfunnsansvar og

bærekraft.

For ytterligere informasjon om dette

arbeidet og bærekraftsrapporten

henvises til selskapets nettside olt.no.

ÅPENHETSLOVEN

I 2022 trådte åpenhetsloven (lov om

virksomheters åpenhet og arbeid med

grunnleggende menneskerettigheter og

anstendige arbeidsforhold) i kraft.

Loven skal sikre at virksomheter

har respekt for grunnleggende

menneskerettigheter og anstendige

arbeidsforhold i forbindelse med

produksjon av varer og tjenester.

Loven pålegger virksomhetene en

informasjonsplikt og en plikt til å

gjennomføre aktsomhetsvurderinger.

Dette skal gjøres i form av en

redegjørelse som skal være offentlig

tilgjengelig.

Olav Thon Eiendomsselskap

vil publisere «Redegjørelse for

aktsomhetsvurderingene knyttet til

åpenhetsloven» på konsernets nettside

olt.no innen lovens frist.

REDEGJØRELSE OM

FORETAKSSTYRING

Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å

opprettholde høy tillit blant investorer,

långivere, leietakere og i samfunnet for

øvrig, og tilstreber derfor god eierstyring

og selskapsledelse.

Styringen av konsernet bygger i

hovedsak på prinsipper som er gitt

i “Norsk anbefaling – eierstyring og

selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg

for eierstyring og selskapsledelse.

Utfyllende redegjørelse for eierstyring

og selskapsledelse finnes på selskapets

hjemmeside olt.no.

I 2022 ble det avholdt fem styremøter i

Olav Thon Eiendomsselskap ASA.

AKSJEINFORMASJON

Ved utgangen av 2022 var sluttkursen

på aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap

175,50 kroner, en nedgang fra 195,60

kroner ved årets begynnelse.

De siste årene har aksjene i Olav Thon

Eiendomsselskap gitt følgende avkastning

(medregnet utbytte) sammenliknet med

utviklingen på Oslo Børs:

Askjekurs og

utbytte OLT

Hovedindeks

Oslo Børs

2022 -7 % -1 %

Siste 3 år 14 % 26 %

Siste 5 år 16 % 47 %

Aksjeomsetning

I 2022 ble det omsatt 5,6 millioner aksjer

(5,3), og gjennomført 11.830 (18.024)

handler av aksjen over Oslo Børs.

Høyeste og laveste notering i 2022 var

henholdsvis 199,8 kroner (214) og 164

kroner (157).

Aksjekursutvikling og

hovedindeks siste 5 år

n OLT

n Hovedindeks Oslo Børs

2021

2018

2019

2020

2022

100

150

200

SIDE 17ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Aksjonærer

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har

utstedt 103 623 171 aksjer som har like

rettigheter.

Per 31.12.2022 eide selskapet 2 144 263

egne aksjer, slik at antall stemme-

berettigede aksjer dermed er 101 478 908.

Ved årsskiftet hadde selskapet 3.744

aksjonærer, og norske investorer eide

97,8 % av aksjene.

Ved årsskiftet var selskapets børsverdi

18,2 milliarder (20,3), og selskapets 5

største eiere var som følger:

Største aksjonærer 31.12.22 31.12.21

Olav Thon Gruppen

AS (inkl. DS) 73,9 % 73,9 %

Folketrygd fondet 2,3 % 2,4 %

MP pensjon 2,2 % 2,2 %

Olav Thon Eiendoms-

selskap 2,1 % 0,0 %

VPF Nordea Verdi 1,4 % 1,9 %

Øvrige eiere 18,1 % 19,6 %

Total 100,0 % 100,0 %

Utbytte

Selskapets utbyttepolitikk tilsier at

aksjonærene skal motta et utbytte

tilsvarende 30-40 % av konsernets

resultat eksklusive verdiendringer, gitt

tilfredsstillende soliditet og likviditet.

I 2022 ble det utbetalt utbytte for

2021 med 6,50 kroner per aksje til

aksjonærene i selskapet per 19.05.2022

Styret foreslår at det utbetales utbytte for

2022 med 6,50 kroner per aksje (6,50).

For ytterligere informasjon om

aksjonærforhold henvises det til

selskapets nettside olt.no.

Tilbakekjøp av aksjer

Olav Thon Eiendomsselskap lanserte i

september et tilbud til aksjonærene om

tilbakekjøp av inntil 3 millioner aksjer.

Ved akseptfristens utløp kjøpte selskapet

tilbake 2.144.263 egne aksjer (2,1 %) for

185 kroner per aksje.

OLAV THON EIENDOMSSELSKAPS

RISIKOFAKTORER

Konsernets risikofaktorer kan deles inn i

hovedgruppene:

- Markedsrisiko

- Finansiell risiko

- Operasjonell risiko

Markedsrisiko

Konsernets markedsrisiko er knyttet til

den generelle utviklingen i eiendoms-

markedene, som påvirkes både av

den generelle makroøkonomiske

utviklingen og av etterspørselen etter

næringseiendom som investeringsobjekt.

Markedsrisikoen er knyttet både

til utviklingen i eiendommenes

markedsverdi og leieprisutviklingen for

handels-, kontor og boligeiendommer.

Eiendommenes markedsverdi

og leie prisutvikling påvirkes av

makroøkonomiske variabler som

endringer i brutto nasjonalproduktet,

arbeidsledighet, inflasjon og rente-

utviklingen.

Endringer i markedets avkastningskrav

som benyttes ved omsetning av

næringseiendom og endringer i

markedsleie for eiendommene, påvirker

eiendomsverdiene direkte. Beregninger

av dette finnes i note 14 i årsrapporten.

Markedet for næringseiendom i 2022

Markedet for næringseiendom

utviklet seg svakt i 2022 sett

under ett, og en betydelig økning i

finansieringskostnadene medførte lavere

etterspørsel etter næringseiendom.

Dette bidro til en generell verdinedgang i

flere segmenter.

SIDE 18 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Omsetningsvolumet i transaksjons-

markedet for næringseiendom i Norge i

2022 ble redusert fra de to foregående

år, men var likevel på nivå med 2019, som

i historisk sammenheng var høyt.

Leieprisene på kjøpesentereiendommer

viste i hovedsak en stabil utvikling.

I kontorleiemarkedet i osloområdet var

leieprisene i hovedsak økende, men med

noen forskjeller i leiepris og ledighet

mellom de ulike områdene i byen.

Konsernets markedsrisiko

I 2022 hadde eiendomssegmentene

kjøpesentereiendom og næringseiendom

en noe ulik verdiutvikling. Verdien på

konsernets kjøpesentereiendom økte

med 174 millioner kroner, mens verdien

på næringseiendom ble redusert med 60

millioner kroner.

Leieprisene viste en stabil utvikling for

kjøpesentereiendommer og en stabil eller

svakt økende leie for næringseiendom.

Risikoen for betydelig økt ledighet

og en vesentlig nedgang i konsernets

leieinntekter vurderes som moderat.

Sensitivitet knyttet til hvordan endring i

avkastningskrav og leieinntekter påvirker

eiendomsverdier og soliditet er omtalt i

note 14 og på selskapets nettside olt.no.

Finansiell risiko

Finansiell risiko for Olav Thon Eiendoms-

selskap vurderes i hovedsak å være

konsernets tilgang til finansiering i

bank- og kapitalmarkedene og prisen på

finansiering.

Tilgangen til finansiering avhenger både

av utviklingen i finansmarkedene og

konsernets kredittverdighet.

Risikoen dempes ved lav belåningsgrad,

balansert gjeldsportefølje og betydelige

likviditetsreserver.

Prisen på finansiering avhenger av

markedsrentene og den spesifikke

kredittmargin som konsernet må betale.

Kredittmarginen er både knyttet opp

mot konsernets kredittverdighet og

utviklingen i kredittmarkedet.

Kredittrating

Olav Thon Eiendomsselskap ble i

februar 2021 tildelt Investment Grade

Rating Baa2 fra Moody’s med «Stable

Outlook». Både konsernets Ratingklasse

og fremtidsutsikter ble bekreftet i

mars 2023, og er dermed opprettholdt

uforandret siden februar 2021.

Kredittratingen har styrket konsernets

tilgang til finansiering i kapitalmarkedet.

Utvikling i finansieringsmarkedene

Tilgangen til finansiering vurderes som

tilfredsstillende i 2022, på tross av

relativt svake finansieringsmarkeder.

Renteutvikling

I 2022 økte Norges Bank styringsrenten

fra 0,50 % til 2,75 %.

Den korte norske pengemarkedsrenten

(3 mnd. NIBOR) økte fra 0,95 % til

3,21 % ved utgangen av året. Den lange

pengemarkedsrenten (10 års swaprente)

økte fra 1,90 % til 3,17 % ved årsslutt.

Riksbanken i Sverige økte renten i

2022 fra 0 % til 2,50 %, mens den korte

pengemarkedsrenten (3 mnd. STIBOR)

økte fra -0,05 % til 2,70 % ved årsslutt.

Den lange pengemarkedsrenten (10 års

swaprente) økte fra 0,96 % til 3,09 % ved

utgangen av året.

Kredittmarkedet

Kredittmarginen som indikeres for nye

lån utstedt av konsernet, økte gradvis de

3 første kvartalene av året, men falt noe

tilbake i 4. kvartal.

Renteutvikling siste 5 år

Prosent

n OLT snittrente

n10 år swaprente

n 3 mnd. Nibor

2021

2018

2019

2020

2022

SIDE 19ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Ved årsskiftet var kredittmarginen for 5

års usikret obligasjonslån i Norge indikert

til 2,00 % (0,95), mens 12 måneders

usikret sertifikatlån ble indikert til 1,20 %

(0,25).

Konsernets finansielle risikofaktorer

Konsernets virksomhet medfører ulike

typer finansielle risikofaktorer:

- Likviditetsrisiko

- Renterisiko

- Valutarisiko

- Kredittrisiko

Beskrivelse av finansiell risikostyring

og målsettinger for finansiell risiko

finnes i note 18 i årsrapporten for 2022.

Nedenfor følger status for de ulike

risikofaktorene ved årsskiftet.

Likviditetsrisiko

Ved årsskiftet var konsernets samlede

likviditetsreserve 5.139 millioner kroner

(8.214). Gjeldsporteføljen hadde en

gjennomsnittlig gjenværende løpetid

på 3,0 år (3,0) og 17 % (17) av gjelden

forfaller til betaling innen 1 år.

Per 31.12.2022 utgjør likviditetsreserven

189 % av gjeldsforfall de neste 12

månedene.

Renterisiko

Ved årsskiftet hadde konsernet en

fastrenteandel med rentebinding utover

1 år på 57 % (57), med en gjennomsnittlig

rentebinding på 3,5 år (3,9).

Ved årsskiftet var gjennomsnittlig

rentesats 4,45 % (3,16).

Rentesikringen i konsernet foretas

i hovedsak ved bruk av finansielle

instrumenter (renteswaper) på

porteføljenivå.

Porteføljen av finansielle instrumenter

var ved årsskiftet 19.943 millioner

kroner, (18.087) og fordeles på følgende

hovedgrupper:

MNOK

Flytende rente til fastrente 11 243

Fastrente til flytende rente 2 900

Flytende rente til fastrente -

fremtidsstart 5 800

Sum 19 943

Ved årsskiftet var samlet markedsverdi

-110 millioner kroner (-988).

Markedsverdien påvirkes av endringer

i det langsiktige rentenivået og av

gjenværende løpetid på de finansielle

instrumentene.

En endring i rentenivået med ett prosent-

poeng antas å endre porteføljens markeds-

verdi med ca. 550 - 650 millioner kroner.

Valutarisiko

Ved årsskiftet hadde konsernet en

sikringsgrad på 96 %, som uttrykker at

96 % av konsernets eiendeler i Sverige er

finansiert med svenske kroner.

Ved årsskiftet var 87 % av konsernets

rentebærende gjeld nominert i norske

kroner, med en gjennomsnittsrente

på 4,64 %. Gjelden opptatt i svenske

kroner var 13 %, og hadde en

gjennomsnittsrente på 3,13 %.

Kredittrisiko

Avsetningen til tap for utleievirksomheten

har vært tilnærmet uendret gjennom

2022. Realiserte kredittap har de senere

utgjort under 0,5 % av konsernets

leieinntekter.

Operasjonell risiko

Konsernets operasjonelle risiko er i

hovedsak knyttet til at medarbeidere og

systemer for forvaltning av virksomheten

ikke skal fungere som forutsatt.

Forvaltningen er organisert slik at

risikoen knyttet til enkeltpersoners

aktiviteter og fravær er relativt lav,

og konsernets forvaltningssystemer

vurderes som robuste.

Forfall ubenyttede

kredittrammer

n < 12 mnd. (3 %)

n1–5 år (97 %)

Avdragsstruktur

Renteregulering

n < 12 mnd. (13 %)

n1–5 år (69 %)

n > 5 år (18 %)

n < 12 mnd. (43 %)

n1–5 år (25 %)

n > 5 år (32 %)

SIDE 20 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Oslo 25. april 2023

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA

Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon

Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen

(administrerende direktør)

FREMTIDSUTSIKTER

Norsk økonomi er inne i en

høykonjunktur og arbeidsledigheten har

falt til lave nivåer, men det er tegn til

lavere vekst i økonomien. Prisveksten har

økt betydelig, og er vesentlig høyere enn

Norges Banks inflasjonsmål.

For å dempe den økende inflasjonen

økte Norges Bank i 2022 styringsrenten

fra 0,5 % til 2,75 %, og har økt renten

videre til 3,0 % i mars 2023. Norges Bank

signaliserer at renten vil bli økt videre i

2023 for å dempe inflasjonen.

Krigen i Ukraina, høy inflasjon og kraftige

renteøkninger skaper usikkerhet om

den økonomiske utviklingen i Norge og i

verden i tiden fremover.

På tross av økt usikkerhet, forventes

konsernets sterke markedsposisjon og

solide finansielle stilling å kunne bidra til

en fortsatt god operativ resultatvikling i

tiden fremover.

SIDE 21ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Fornyelse

I tillegg til de større eiendomsprosjektene du

kan lese om på olt.no/Virksomheten/Prosjekter/

gjennomføres det mindre oppgraderinger og

fornyelser ved flere av konsernets kjøpesentre og

næringseiendommer.

PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING

Olav Thon Eiendomsselskap arbeider med flere

større eiendomsprosjekter knyttet til videreutvikling

av egen eiendomsportefølje. Gjennomføring

av disse prosjektene avhenger blant annet av

offentlige tillatelser og markedsforhold.

SIDE 22 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Vi bekrefter at selskapets årsregnskap

for 2022 etter beste overbevisning

er utarbeidet i samsvar med

gjeldende regnskapsstandarder og

at opplysningene i regnskapet gir et

rettvisende bilde av konsernet og

selskapets eiendeler, gjeld, finansiell

stilling og resultat som helhet.

Styret bekrefter at årsberetningen gir

en rettvisende oversikt over utviklingen,

resultatet og stillingen til konsernet og

selskapet, sammen med en beskrivelse

av de meste sentrale risiko- og

usikkerhetsfaktorer konsernet står

overfor.

Erklæring i henhold

til verdipapir-

handellovens §5-5

Oslo 25. april 2023

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA

Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon

Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen

(administrerende direktør)

SIDE 23ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Styret

Olav Thon er grunnlegger av

Olav Thon Eiendomsselskap

ASA og har vært styrets leder

siden etableringen av selskapet

i 1982. Olav Thon har siden

1940-tallet drevet en omfattende

næringsvirksomhet. Den er nå

samlet i Olav Thon Gruppen, som i

dag er Norges ledende aktør innen

eiendoms- og hotellvirksomhet.

I desember 2013 ble Olav Thon

Stiftelsen opprettet, og samtlige

aksjer i Olav Thon Gruppen AS ble

gitt i gave fra Olav Thon til stiftelsen.

Olav Thon er konsernsjef i Olav

Thon Gruppen, og er i tillegg

styreleder i Olav Thon Stiftelsen,

Olav Thon Gruppen AS og Thon

Holding AS.

Per 31.12.22 eide Olav Thon og

nærstående 70.930 aksjer i

selskapet. Olav Thon hadde ved

samme tidspunkt ingen opsjoner i

selskapet.

Sissel Berdal Haga Thon er utdannet

cand.jur. fra Universitetet i Oslo.

Sissel Berdal Haga Thon har vært

dommerfullmektig i Drammen og

ved Oslo byfogdembete, byråsjef

i Justisdepartementet, konstituert

dommer i Eidsivating / Borgarting

lagmannsrett, og fra 1985 til 2010

dommer i Oslo byrett / Oslo

tingrett. Hun var i perioden 1991 -

2010 leder for Klagenemnden for

Verdipapirsentralen.

Sissel Berdal Haga Thon arbeider

aktivt som designansvarlig for alle

Olav Thon Gruppens eiendommer.

Sissel Berdal Haga Thon er

styremedlem i Olav Thon Stiftelsen

og i Olav Thon Gruppen AS,

styreleder i Olav Thons Legat, og

styremedlem i Olav Thons DNT-

stiftelse.

Per 31.12.22 eide Sissel Berdal

Haga Thon og nærstående 70.930

aksjer i selskapet. Hun hadde ingen

opsjoner.

Styremedlem siden 2010.

OLAV THON

Styreformann

Født: 1923

SISSEL BERDAL HAGA THON

Styremedlem

Født: 1940

Stig O. Jacobsen har

handelsutdannelse fra blant annet

Varehandelens Høyskole.

Stig O. Jacobsen har siden

begynnelsen av 1980-tallet

vært medeier og leder i Berg

Jacobsen Gruppen i Molde,

hvor kjernevirksomheten var

dagligvarehandel og eiendom. Han

har også vært eier og styreleder i

kjøpesenterselskapet Møresentrene

AS i 20 år, og har utviklet de største

kjøpesentrene i Møre og Romsdal.

I dag har Stig O. Jacobsen en

rekke styreverv tilknyttet egen

næringsvirksomhet, blant annet som

styreleder i Angvik-selskapene, Berg

Jacobsen AS og Angvik Ekornes

Eiendom AS. Han har i en årrekke

hatt flere tillitsverv, blant annet som

styremedlem i bank og medlem av

representantskapet i Oslosenteret

for fred og menneskerettigheter.

Per 31.12.22 eide Stig O. Jacobsen

og nærstående ingen aksjer i

selskapet og hadde ingen opsjoner.

Styremedlem siden 2005.

STIG O. JACOBSEN

Styremedlem

Født: 1955

SIDE 24 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Elisabeth Holvik er utdannet

sosialøkonom fra Universitetet i

Bergen.

Elisabeth Holvik har lang erfaring

fra finansbransjen, og har jobbet i

Norges Bank, SEB Norge, Nordea,

Glitnir/BN Bank og har siden 2009

vært sjeføkonom i SpareBank 1

Gruppen. Hun har jobbet som

konsulent i McKinsey & Company,

og på oppdrettsanlegg ved siden av

skole og utdanning.

Elisabeth Holvik er medlem av

arbeidsutvalget for Senter for

Pengepolitikk ved BI, og sitter i

styret i Viken Pensjonskasse og i

Star Seafood. Holvik var medlem av

det regjeringsoppnevnte utvalget

“Norge mot 2025”.

Per 31.12.22 eide Elisabeth Holvik og

nærstående 1000 aksjer i selskapet

og hadde ingen opsjoner.

Styremedlem siden 2021.

Dag Tangevald-Jensen er

civiløkonom fra Copenhagen

Business School.

Han har vært ansatt i ulike ledende

stillinger i Olav Thon Gruppen

siden 1990 og siden 1992 i

konsernledelsen.

Dag Tangevald-Jensen innehar en

rekke tillits- og styreverv, blant annet

er han styremedlem i Olav Thon

Stiftelsen og Handelsbanken Norge.

Per 31.12.22 eide Dag Tangevald-

Jensen og nærstående 2.300 aksjer

i selskapet og hadde ingen opsjoner.

Administrerende direktør siden

2000.

Line Norbye, er utdannet siviløkonom

fra Norges Handelshøyskole, og har

tilleggsutdannelse som Autorisert

Finansanalytiker fra samme lærested.

Line Norbye er daglig leder i E6

Eiendom AS, som eier og forvalter

næringseiendom i Norge, spesialisert

innen servicebygg som lager,

verksted og handel. Hun har tillitsverv

i en rekke selskaper, hovedsakelig

selskaper med eiendomsutvikling og

eiendomsdrift som formål.

Per 31.12.22 eide Line Norbye

indirekte 781.343 aksjer i Olav Thon

Eiendomsselskap ASA.

Styremedlem siden 2014.

LINE NORBYE

Styremedlem

Født: 1971

DAG TANGEVALD-JENSEN

Administrerende direktør

Født: 1960

ELISABETH HOLVIK

Styremedlem

Født: 1970

SIDE 25ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

KJETIL NILSEN

Varamedlem

Født: 1966

Kjetil Nilsen har teknisk utdannelse

fra Universitetet i Sørøst-Norge.

Kjetil Nilsen har siden 2022 vært

ansatt som konsernsjef i Olav Thon

Gruppen. Nilsen har vært ansatt i

ulike tekniske lederstillinger Olav

Thon Gruppen siden 1995, og sist

som Konserndirektør Teknisk og

medlem av konsernledelsen i Olav

Thon Gruppen.

Kjetil Nilsen innehar en rekke tillits-

og styreverv, blant annet er han

styremedlem i Olav Thon Stiftelsen.

Per 31.12.2022 eide Kjetil Nilsen og

nærstående ingen aksjer i selskapet.

Varamedlem siden 2022.

SIDE 26 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Konsern

Oppstilling totalresultat

Note 2022 2021

(Beløp i millioner kroner)

Leieinntekter 3 219 2 990

Eiendomsrelaterte inntekter 7 1 006 939

Eiendomsrelaterte kostnader 8, 9 -1 346 -1 155

Netto leieinntekter 1 2 879 2 774

Andre driftsinntekter 7 158 165

Andre driftskostnader 8, 10 -83 -154

Administrasjonskostnader 8, 11 -180 -197

Ordinære avskrivninger og nedskrivninger 13 -26 -32

Forvaltningsresultat 1 2 747 2 558

Verdiendring investeringseiendommer 14, 29 114 1 790

Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3, 4, 5 122 283

Driftsresultat 1 2 984 4 631

Finansinntekter 12 58 118

Finanskostnader 12, 29 -786 -699

Verdiendring finansielle instrumenter 19 878 716

Netto finansposter 150 136

Resultat før skattekostnad

3 134 4 767

Endring utsatt skatt 25 -444 -736

Betalbar skatt 25 -224 -208

Skattekostnad 25 -668 -944

Resultat 2 466 3 822

Andre inntekter og kostnader:

Poster som kan bli reklassifisert over resultatet i senere perioder:

Valutadifferanser ved omregning til presentasjonsvaluta -45 -103

Totalresultat 2 420 3 720

Resultat tilordnet:

Aksjonærer 2 452 3 770

Ikke-kontrollerende eierinteresser 14 53

Totalresultat tilordnet:

Aksjonærer 2 406 3 667

Ikke-kontrollerende eierinteresser 14 53

Resultat per aksje - basis og utvannet (i hele kroner) 27 24 36

SIDE 27ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Konsern

OPPSTILLING FINANSIELL STILLING

Note 31.12.2022 31.12.2021

(Beløp i millioner kroner)

EIENDELER

Investeringseiendommer 14, 29 57 699 56 866

Eierbenyttede eiendommer 13 186 187

Varige driftsmidler 13 50 58

Andeler i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3, 4, 5 2 965 3 004

Finansielle anleggsmidler 15, 21 374 445

Sum anleggsmidler 61 274 60 560

Kundefordringer og andre fordringer 16, 21 1 056 992

Bankinnskudd og kontanter 17, 21 254 448

Sum omløpsmidler 1 310 1 440

Sum eiendeler 1 62 584 62 000

EGENKAPITAL OG GJELD

Aksjekapital 20, 26 101 104

Overkurs 20 318 318

Annen egenkapital 20 31 815 30 484

Ikke-kontrollerende eierinteressers andel av egenkapital 438 436

Sum egenkapital 32 673 31 342

Utsatt skatt 25 7 940 7 493

Leieforpliktelse 29 196 341

Langsiktig rentebærende gjeld 21, 22, 24 17 605 16 780

Annen langsiktig gjeld 21, 22, 24 100 712

Sum langsiktig gjeld 25 841 25 325

Betalbar skatt 25 225 209

Kortsiktig rentebærende gjeld 21, 22, 24 2 622 3 335

Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld 21, 22, 24 1 224 1 790

Sum kortsiktig gjeld 4 070 5 333

Sum gjeld 1 29 911 30 658

Sum egenkapital og gjeld 62 584 62 000

Oslo 25. april 2023

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA

Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon

Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen

(administrerende direktør)

SIDE 28 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Konsern

KONTANTSTRØMOPPSTILLING

2022 2021

(Beløp i millioner kroner)

Resultat før skatt 3 134 4 767

Verdiendring investeringseiendom 14 -114 -1 790

Verdiendring finansielle instrumenter 19 -878 -716

Kostnadsførte renter 12 760 670

Betalte renter -747 -667

Betalte skatter -207 -169

Andel resultat i felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3, 4, 5 -122 -283

Ordinære avskrivninger/nedskrivninger 13 26 32

Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -608 -159

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 243 1 684

Innbetalinger ved salg av investeringseiendom og varige driftsmidler - 366

Utbetalinger ved kjøp av investeringseiendom og varige driftsmidler -706 -873

Salg av datterselskaper 191 -

Kjøp av datterselskaper 6 -263 -

Innbetalinger ved andre investeringer 240 14

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -537 -492

Innbetaling ved opptak av rentebærende gjeld 23 9 404 14 550

Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld 23 -9 206 -15 245

Avdrag leieforpliktelser 23 -8 -11

Utbetaling av utbytte -691 -520

Utbetaling ved kjøp av egne aksjer -398 -

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -900 -1 226

Valutakurseffekter bankbeholdning -0 -2

Netto endringer i kontanter og bankinnskudd -194 -36

Kontanter og bankinnskudd 1.1. 448 484

Kontanter og bankinnskudd 31.12. 254 448

Utrukne kommitterte lånefasiliteter 4 885 7 766

SIDE 29ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Konsern

OPPSTILLING OVER ENDRINGER

I EGENKAPITAL

Aksje-

kapital Overkurs

Omregnings-

differanser

Opptjent

egenkapital

Sikrings-

reserve

Majoritets-

aksjonærenes

andel av

egenkapital

Ikke-

kontrollerende

eierinteresser

Sum

egenkapital

(Beløp i millioner kroner)

Egenkapital 31.12.2020 104 318 32 27 310 -12 27 752 385 28 136

Resultat 3 770 3 770 53 3 822

Andre inntekter og kostnader -103 0 -103 -103

Aksjeutbytte -518 -518 -2 -520

Andre endringer 5 5 1 6

Egenkapital 31.12.2021 104 318 -70 30 567 -12 30 907 436 31 342

Resultat 2 452 2 452 14 2 466

Andre inntekter og kostnader -45 0 -45 -45

Kjøp egne aksjer -2 -396 -398 -398

Aksjeutbytte -674 -674 -17 -691

Andre endringer -6 -6 5 0

Egenkapital 31.12.2022 101 318 -116 31 943 -12 32 235 438 32 673

SIDE 30 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Konsern

Noter

(I talloppstillingene er alle beløp i hele millioner kroner)

GENERELT

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et allmennaksjeselskap

registrert i Norge og notert på Oslo Børs. Selskapets

hovedkontor er lokalisert i Stenersgata 2A i Oslo. Olav Thon

Eiendomsselskap ASAs konsernregnskap for regnskapsåret

2022 ble vedtatt i styremøte den 25.04.23.

Konsernets virksomhet er erverv, utvikling og utleie av

næringseiendommer og kjøpesenter i Norge og Sverige, samt

noe tilknyttet virksomhet.

GRUNNLAG FOR UTARBEIDELSE AV ÅRSREGNSKAPET

Konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA er

avlagt i samsvar med internasjonale regnskapsstandarder

(IFRS) som er vedtatt av EU, samt norske opplysningskrav som

følger av regnskapsloven.

Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk

kost regnskap, med unntak av følgende regnskapsposter:

- Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi

- Enkelte finansielle instrumenter vurderes til virkelig verdi

over resultatet

Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede

regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under

ellers like forhold.

NYE OG ENDREDE STANDARDER

Endringer i standarder og fortolkninger med ikrafttredelse

1. januar 2022 har ikke hatt vesentlig betydning på

konsernregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA.

VESENTLIGE REGNSKAPSPRINSIPPER

Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta

Konsernets presentasjonsvaluta er NOK. Dette er også

morselskapets funksjonelle valuta.

Selskaper med annen funksjonell valuta, omregnes til

balansedagens kurs for balanseposter, og til transaksjonskurs

for resultatposter. Omregningsdifferanser føres mot andre

inntekter og kostnader.

Konsolidering

Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA

omfatter regnskapet til morselskapet og selskaper hvor

konsernet har kontroll på balansedagen.

Konsernet kontrollerer foretak som det er investert i dersom

konsernet:

- Har betydelig innflytelse over foretaket

- Er eksponert for eller har rettigheter til variabel avkastning

fra sitt engasjement i foretaket

- Har mulighet til å bruke sin makt over foretaket til å påvirke

sin avkastning

Dersom konsernet har flertallet av stemmerettighetene i et

foretak, er foretaket presumptivt et datterselskap i konsernet.

Vurderingene gjøres for hver investering.

Datterselskaper konsolideres fra og med det tidspunktet

konsernet oppnår kontroll og utelates fra konsolidering

når kontroll opphører. Oppkjøp av datterselskaper som

tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning, blir

regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden. Overtatte

eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger

balanseføres til virkelig verdi i konsernet. Ikke-kontrollerende

eierinteresser beregnes basert på forholdsmessig andel av

eiendeler og gjeld. Forskjellen mellom anskaffelseskost ved

oppkjøp og virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler på

oppkjøpstidspunktet vil klassifiseres som goodwill.

Oppkjøp av selskaper som ikke er en virksomhets-

sammenslutning blir regnskapsført som eiendelskjøp.

Anskaffelseskost blir allokert til de overtatte eiendelene i sin

helhet. Det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp

og det innregnes heller ikke utsatt skatt på forskjeller som

oppstår i forbindelse med innregning av disse eiendelene.

Resultatet, samt hver enkelt komponent i andre

inntekter og kostnader henføres til konsernet og til ikke-

kontrollerende eierinteresser, selv om dette medfører

underskudd hos de ikke-kontrollerende eierinteressene.

Ikke-kontrollerende eierinteresser presenteres på egen linje i

egenkapitaloppstillingen.

Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, samt

gevinster og tap som er oppstått ved transaksjoner mellom

selskaper i konsernet er eliminert.

Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter

Konsernet har investeringer i tilknyttede selskaper og

felleskontrollerte virksomheter. Tilknyttede selskaper er

enheter hvor konsernet har betydelig innflytelse, men

ikke kontroll eller felles kontroll, over den finansielle og

operasjonelle styringen.

Felleskontrollerte virksomheter er ordninger der de partene

som har felles kontroll over ordningen har rett til ordningens

netto eiendeler. Felles kontroll er den kontraktsmessige avtalen

om deling av kontroll over en ordning som bare foreligger når

beslutninger om relevante aktiviteter krever enstemmighet

mellom de partene som deler kontroll. Vurderingselementene

som benyttes ved bestemmelse av om konsernet har felles

kontroll eller betydelig innflytelse over et selskap er tilsvarende

som vurderingene av kontroll av datterselskaper.

Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter

innregnes etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet

betydelig innflytelse eller felles kontroll oppnås og inntil slik

innflytelse opphører. Ved førstegangsinnregning vurderes

tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter til

anskaffelseskost. Konsernets andel av resultatet i tilknyttede

selskaper og felleskontrollerte virksomheter innregnes i den

balanseførte verdien av enhetene og i konsernets resultat,

og er presentert som en del av driftsresultatet på egne linjer i

resultatregnskapet. Mottatt utbytte reduserer investeringens

balanseførte verdi.

SIDE 31ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Ved indikasjoner på verdifall gjennomføres det en

nedskrivningstest på den balanseførte verdien av

investeringen. Et eventuelt verdifall blir innregnet i

resultatandelen fra tilknyttet selskap eller felleskontrollert

virksomhet i regnskapet. Dersom konsernets tapsandel

overstiger investeringen, reduseres konsernets balanseførte

verdi til null, og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre

konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet.

Dersom en investering opphører å være et tilknyttet selskap

eller en felleskontrollert virksomhet, slik at egenkapitalmetoden

opphører, måles gjenværende eierinteresse til virkelig verdi.

Dersom egenkapitalmetoden ikke opphører, for eksempel ved

overgang fra tilknyttet selskap til felleskontrollert virksomhet,

foretas det ikke ny måling av gjenværende eierinteresse .

Driftssegmenter

For ledelsesformål er konsernet organisert i to strategiske

driftssegmenter, henholdsvis “Kjøpesenter” og

“Næringseiendom”. De to driftssegmentene representerer

ulike leietakerbehov og er derfor styrt delvis uavhengig av

hverandre. Konsernet har virksomhet i to geografiske områder,

Norge og Sverige.

Rapportering på driftssegmentene er i samsvar med

konsernets interne rapportering. Nærmere om de to

driftssegmentene og tilhørende finansiell informasjon og

geografisk fordeling, er presentert i note 1.

Prinsipper for inntektsføring

Konsernets inntekter knytter seg til leieinntekter innregnet

etter IFRS 16 Leieavtaler, og andre eiendoms- og driftsrelaterte

inntekter innregnet etter IFRS 15 Driftsinntekter fra kontrakter

med kunder. For en kontrakt som inneholder både leie-

komponenter og ikke-leiekomponenter, fordeler konsernet

vederlagene i kontrakten i henhold til prinsippene i IFRS 15

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder.

Leieinntekter

Leieinntekter som er innregnet etter IFRS 16 Leieavtaler er

presentert som leieinntekter og innregnes over kontraktens

leieperiode netto etter merverdiavgift. Konsernet har

vurdert at utleieavtalene består av en leiekomponent

som er retten til bruk av butikklokale/næringslokale, og to

ikke-leiekomponenter som er andre tjenester (dekket av

felleskostnader) og markedsføring. Vederlaget for leie av

butikklokale/næringslokale består av fast leie/minimumsleie

og/eller omsetningsbasert leie. Betalingen for felleskostnader

består av betaling for både leiekomponenten (eiendomsskatt,

festeavgift og andel adm.påslag) og ikke-leiekomponenter

(f.eks. renhold, vaktmester og service og vedlikehold). Den

del av felleskostnadene som er vurdert å være leiebetalinger,

og ikke betalinger for separate tjenester, er presentert som

leieinntekter i resultatoppstillingen.

Driftsinntekter fra kontrakter med kunder

Innregning av inntekter reflekterer overføring av varer eller

tjenester til kunden, på det tidspunktet kunden oppnår kontroll

over en vare eller tjeneste, og dermed har muligheten til å

bestemme bruken av og kan motta fordelene fra varen eller

tjenesten. Driftsinntekter fra kontrakter med kunder innregnes

med det beløp som reflekterer hva konsernet forventer å motta

for varen eller tjenesten. Konsernet har konkludert med at det

er prinsipal i inntektsstrømmer hvor dette er relevant.

Konsernet vurderer ved kontraktsinngåelse om

leveransen består av flere særskilte leveringsforpliktelser.

Transaksjonsprisen allokeres i så fall til de ulike leverings-

forpliktelsene i henhold til relative frittstående salgspriser for

de ulike leveransene. Kontrakten angir normalt salgspriser

for de ulike leveranseforpliktelsene, og normalt anses

kontraktsprisene å representere frittstående salgspriser.

Variable vederlag medtas i transaksjonsprisen når det er svært

sannsynlig at en betydelig reversering av innregnede inntekter

ikke vil finne sted når usikkerheten knyttet til det variable

vederlaget opphører.

Tidspunkt for inntektsføring kan enten skje over tid eller

på et bestemt tidspunkt, og vurderes særskilt for hver

leveringsforpliktelse basert på når kontrollen over varer og

tjenester overføres til kunde. Alle inntektene i konsernet

inntektsføres over tid.

Inntekter fra varer og tjenester som leveres og inntektsføres

over tid:

- Inntekter fra viderebelastning av felleskostnader, som er

vurdert å være en ikke-leiekomponent i utleieavtalene

(presentert som Eiendomsrelaterte inntekter)

- Salg av markedsføringstjenester, som er vurdert å være

en ikke-leiekomponent i utleieavtalene (presentert som

Eiendomsrelaterte inntekter)

- Forvaltningshonorarer (presentert som Andre driftsinntekter)

- Øvrige driftsinntekter (presentert som Andre driftsinntekter)

Tjenestene inntektsføres løpende over tid fordi kunden/

leietaker mottar tjenester i en løpende leveranseforpliktelse, og

forbruker disse simultant. Driftsinntekter måles til virkelig verdi

av vederlaget fratrukket merverdiavgift og rabatter.

I note 7 gis ytterligere informasjon om leveringsforpliktelsene

for konsernets ulike inntektsstrømmer.

Agent- prinsipal vurdering

Konsernet har vurdert hvorvidt det er agent eller prinsipal

ved levering av tjenester som betales via felleskostnader i

utleieavtalene. Konsernet benytter i de fleste tilfeller under-

leverandører for å oppfylle forpliktelsene overfor leietakerne

som spesifisert i leieavtalen. Tjenestene som leveres gjelder

utelukkende bygget som helhet/fellesskapet og er ikke

knyttet opp til enkelte utleielokaler. Det er konsernet som har

myndighet til å akseptere eller avvise hva som skal utføres/

bestilles som påvirker elementene innenfor felleskostnader. Det

er ingen leietakere som forvalter en bestilling mot leverandør,

eller har beslutningsmyndighet om hva som skal prioriteres.

Videre er det utleier som har anledning til å fastsette priser

som skal belastes felleskostnadene. Konsernet videreformidler

ikke bare tjenestene, men er ansvarlig for at forpliktelsene iht

leieavtalen overholdes. Tjenesteleveransen er vurdert å bestå

av flere elementer som anses som en samlet driftstjeneste

til leietakerne. Basert på denne vurderingen har konsernet

konkludert med at det er prinsipal.

Driftskostnader

Eiendomsrelaterte kostnader inkluderer kostnader knyttet

til forvaltning av eiendommene, kostnader knyttet til utleie,

markedsføring av eiendommene, eiers andel av felleskostnader

samt drifts- og vedlikeholdskostnader.

Andre driftskostnader inkluderer kostnader knyttet til

aktiviteter i ikke eiendomsrelatert virksomhet.

Administrasjonskostnader gjelder kostnader som ikke direkte

er knyttet til drift og utleie av eiendommene eller til ikke

SIDE 32 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

eiendomsrelatert virksomhet, og inkluderer kostnader knyttet

til overordnede eier- og konsernfunksjoner.

Lånekostnader

Lånekostnader balanseføres i den grad de er direkte relatert

til prosjekter under oppføring frem til tidspunktet prosjektet

ferdigstilles og tas i bruk.

Avsetninger

En avsetning regnskapsføres når konsernet har en forpliktelse

(rettslig eller selvpålagt) som en følge av en tidligere hendelse,

og det er overveiende sannsynlig at det vil skje et økonomisk

oppgjør som følge av denne forpliktelsen, og beløpets størrelse

kan måles pålitelig.

Investeringseiendom

Investeringseiendommer, inkludert investeringseiendom

under oppføring, er eiendeler som eies enten for å oppnå

leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet

til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer

regnskapsføres til virkelig verdi. Endringer i virkelig verdi

regnskapsføres i resultatregnskapet.

Alle investeringseiendommer er verdsatt basert på

neddiskontering av fremtidige leieinntekter (DCF modell),

med et avkastningskrav som reflekterer risiko i netto

kontantstrømmer. Verdsettelsen utføres av uavhengige

eksterne rådgivere. Se ytterligere beskrivelse i note 14.

Overføring til eller fra kategorien investeringseiendom

gjennomføres kun som følge av endret bruk av eiendommen.

Ved overføring fra eierbenyttet eiendom til investerings-

eiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår

mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for

omklassifiseringen føres over andre inntekter og kostnader ved

gevinst og føres direkte over resultatet ved tap. Ved avhending

av eiendommen overføres gevinsten til opptjent egenkapital.

Ved overføring fra investeringseiendom til eierbenyttet

eiendom vil eiendommens anskaffelseskost være virkelig verdi

på tidspunktet for bruksendring.

Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende

investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som

måles basert på virkelig verdi. Senere utgifter forbundet med

fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for

balanseføring, mens løpende vedlikehold kostnadsføres.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler består hovedsakelig av driftsløsøre

og eierbenyttet eiendom. Varige driftsmidler måles til

anskaffelseskost, fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger.

Når eiendeler selges eller avhendes, blir balanseført verdi

fraregnet, og eventuelt tap eller gevinst resultatføres.

Konsernet som leietaker

Leieavtaler som overfører retten til å kontrollere bruken

av en identifisert eiendel ved at leietaker bestemmer bruk

og mottar de økonomiske fordelene regnskapsføres etter

IFRS 16. Vurdering av om kontrakten er en leieavtale som

faller inn under IFRS 16 gjøres ved inngåelse av kontrakten,

og revurderes kun dersom det foretas endringer i vilkår og

betingelser i kontrakten.

Innregning av leieavtaler og innregningsunntak

På iverksettelsestidspunktet for en leieavtale innregner

konsernet en leieforpliktelse og en tilsvarende bruksretteiendel

for alle sine leieavtaler, med unntak av kortsiktige leieavtaler

og eiendeler med lav verdi. For disse leieavtalene innregner

konsernet leiebetalingene som andre driftskostnader i

resultatregnskapet når de påløper.

Leieforpliktelser

Konsernet måler leieforpliktelser på iverksettelsestidspunktet

til nåverdien av alle faste leiebetalinger over leieperioden.

Leieperioden representerer den uoppsigelige perioden av

leieavtalen, i tillegg til forlengelsesopsjoner og terminerings-

rettigheter dersom det er rimelig sikkert at disse vil

utøves. Variable leiebetalinger som ikke avhenger av en

indeks inkluderes ikke i leieforpliktelsen, men innregnes i

resultatregnskapet.

Leieforpliktelsen måles etterfølgende ved å redusere den

balanseførte verdien for å gjenspeile utførte leiebetalinger,

og måle den balanseførte verdien på nytt for å gjenspeile

eventuelle revurderinger eller endringer av leieavtalen, eller for

å reflektere justeringer i leiebetalinger som følge av justeringer

i indekser eller rater.

Da den implisitte renten i leieavtalen ikke er kjent, beregnes

leieforpliktelsen og renter på leieforpliktelsen basert på

marginal lånerente. Diskonteringsrenten fastsettes basert på

den marginale lånerenten for det aktuelle selskapet som har

inngått leieavtalen og hensyntar lengden på leieavtalen og

eiendommens attraktivitet.

Bruksretteiendeler

Konsernet har i hovedsak leieavtaler knyttet til festetomter

og lokaler/seksjoner i forbindelse med kjøpesenterdrift.

Bruksrettighetene er klassifisert som investeringseiendom og

verdsettes til virkelig verdi etter til IAS 40. Bruksretteiendeler

som ikke er investeringseiendom avskrives lineært over

leieperioden.

Revurdering og endring av leieavtaler

Det foretas fornyet måling av forpliktelsen som følge av

konkrete endringer i kontantstrømmer og/eller som følge

av endringer i leieperioden som skyldes forhold regulert i

den opprinnelige avtalen, eksempelvis indeksregulering av

leiebetalinger eller endret vurdering av leieperioden. Når

leieforpliktelsen revurderes, justeres bruksretten tilsvarende.

Endringer i leieavtalens omfang eller vederlag, og som ikke

var en del av opprinnelig avtale regnskapsføres som en ny

leieavtale, dersom leieavtalen utvides ved at en eller flere

rett til bruk eiendeler legges til mot en frittstående pris på

elementene som er lagt til avtalen. For endringer i avtalen som

ikke regnskapsføres som en ny leieavtale, regnskapsføres

endringen ved å revurdere leieforpliktelsen.

Finansielle instrumenter

Et finansielt instrument er enhver kontrakt som gir opphav til

en finansiell eiendel for et foretak og en finansiell forpliktelse

eller et egenkapitalinstrument for et annet foretak. Finansielle

instrumenter innregnes i balansen når konsernet har blitt

part i instrumentets kontraktsmessige betingelser. Finansielle

instrumenter fraregnes når de kontraktsmessige rettighetene

eller pliktene er opphørt, som vil si når plikten angitt i

kontrakten er oppfylt, kansellert eller utløpt .

SIDE 33ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Finansielle eiendeler

Konsernets finansielle eiendeler består av utlån og

bankinnskudd, fordringer som stammer fra den ordinære

driften, samt derivater dersom virkelig verdi er høyere

enn null. Klassifiseringen av finansielle eiendeler ved

førstegangsinnregning avhenger av karakteristika ved de

kontraktsmessige kontantstrømmene til eiendelen, og hvilken

forretningsmodell konsernet legger til grunn i styringen av sine

finansielle eiendeler.

Konsernet klassifiserer sine finansielle eiendeler i følgende

kategorier:

- Finansielle eiendeler målt til amortisert kost

- Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer over

resultatet

Finansielle eiendeler målt til amortisert kost

Konsernet måler finansielle eiendeler til amortisert kost hvis

følgende betingelser er oppfylt:

- Den finansielle eiendelen holdes i en forretningsmodell hvor

formålet er å motta kontraktsfestede kontantstrømmer.

- Kontraktsvilkårene for den finansielle eiendelen gir opphav

til kontantstrømmer som utelukkende består av betaling av

hovedstol og renter på gitte datoer.

Eiendeler innregnes til virkelig verdi tillagt transaksjonsutgifter.

Etterfølgende måling av finansielle eiendeler målt til amortisert

kost gjøres ved bruk av effektiv rentes-metode og er gjenstand

for tapsavsetning. Gevinst og tap føres i resultatet når

eiendelen er fraregnet, modifisert eller nedskrevet.

Konsernets finansielle eiendeler til amortisert kost inkluderer

utlån og bankinnskudd, samt fordringer som stammer fra den

ordinære driften. Kundefordringer som ikke har et betydelig

finansieringselement er målt til transaksjonsprisen i samsvar

med IFRS 15 Inntekter fra kontrakter med kunder.

Finansielle eiendeler til virkelig verdi med verdiendringer over

resultat

Derivater regnskapsføres til virkelig verdi som ved

førstegangsinnregning normalt tilsvarer kostpris. Etterfølgende

endringer i virkelig verdi føres over resultatet. Denne

kategorien inneholder rente- og valutaderivater.

Avsetninger for tap på finansielle eiendeler

Det avsettes for forventede tap (ECL) på alle gjelds-

instrumenter som ikke er klassifisert som virkelig verdi over

resultat. Forventet kredittap er beregnet basert på nåverdien

av alle kontantstrømmer over gjenværende forventet levetid,

dvs. forskjellen mellom de kontraktsmessige kontantstrømmer i

henhold til kontrakten og den kontant strømmen som konsernet

forventer å motta, diskontert med effektiv rente på instrumentet.

Konsernet anvender en forenklet metode for beregning

av tapsavsetninger for kundefordringer. Konsernet måler

tapsavsetningen basert på forventet kredittap over levetiden

og ikke basert på 12-måneders forventet tap. Konsernet

har laget en avsetningsmatrise som er basert på historiske

kredittap med dager over forfall som felles risikokategori,

som er justert for fremadrettede faktorer og den generelle

økonomiske situasjonen.

En finansiell eiendel er fraregnet når det ikke er rimelig

å forvente at man vil motta de kontraktsfestede

kontantstrømmene .

Finansielle forpliktelser

Finansielle forpliktelser er, ved førstegangsinnregning,

klassifisert som lån og forpliktelser eller derivater. Lån og

forpliktelser innregnes til virkelig verdi justert for direkte

henførbare transaksjonskostnader.

Derivater er finansielle forpliktelser når den virkelige verdien er

negativ, og behandles regnskapsmessig på tilsvarende måte

som derivater som er eiendeler, det vil si til virkelig verdi med

verdiendringer over resultat.

Lån og forpliktelser

Etter førstegangsinnregning vil rentebærende lån bli målt til

amortisert kost ved bruk av effektiv rentes-metode. Gevinster

og tap føres i resultatet når forpliktelsen er fraregnet.

Amortisert kost er beregnet ved å ta hensyn til eventuell

rabatt eller premie knyttet til kjøpet, samt utgifter og avgifter

som er en integrert del av den effektive renten. Effektiv rente

presenteres som finanskostnader i resultatregnskapet.

Forpliktelser er målt til deres nominelle beløp dersom effekten

av diskontering er ubetydelig.

Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som

kortsiktig gjeld.

Fraregning av finansielle forpliktelser

En finansiell forpliktelse fraregnes når forpliktelsen er innfridd,

kansellert eller utløpt. Når en eksisterende finansiell forpliktelse

erstattes med en ny forpliktelse fra samme långiver hvor

vilkårene er vesentlig endret, eller vilkårene på en eksisterende

forpliktelse er vesentlig modifisert, fraregnes den opprinnelige

forpliktelsen og en ny forpliktelse innregnes. Forskjellen i

balanseført verdi innregnes i resultat .

Put og call opsjon minoritet

Morselskapet i konsernet har en put og call opsjon på

en minoritetsinteresse. Konsernet har konkludert med at

selskapet ikke har rett til avkastning på aksjene som inngår

i opsjonen. I konsernet innregnes put opsjonen til nåverdien

av utøvelseskursen som en forpliktelse med motpost i annen

egenkapital. Call opsjonen innregnes ikke siden opsjonsprisen

er virkelig verdi på innløsningstidspunkt. Minoritetsinteressen

presenteres uten å ta hensyn til opsjonen.

Egne aksjer

Ved tilbakekjøp av egne aksjer føres kjøpspris inklusiv direkte

henførbare kostnader som endring i egenkapital. Egne aksjer

presenteres som reduksjon av egenkapital. Tap eller gevinst på

transaksjoner med egne aksjer blir ikke resultatført.

Omregningsdifferanser

Omregningsdifferanser oppstår i forbindelse med valutaforskjeller

ved konsolidering av utenlandske enheter. Valutaforskjeller på

pengeposter (gjeld eller fordring) som i realiteten er en del av et

selskaps nettoinvestering i en utenlandsk enhet inngår også som

omregningsdifferanser. Ved avhendelse av utenlandsk enhet

reverseres og resultatføres akkumulert omregningsdifferanse

knyttet til enheten i samme periode som gevinsten eller tapet

ved avhendelsen er regnskapsført .

Utbytte

Utbytte til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og

med det tidspunkt utbyttet er vedtatt av generalforsamlingen.

SIDE 34 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Skattekostnad

Skattekostnaden omfatter periodens betalbare skatt og

endringene i utsatt skatt/skattefordel. Betalbar skatt beregnes

på grunnlag av årets skattemessige resultat. Netto utsatt

skatt/ skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom

regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og

gjeld med unntak av førstegangsinnregning av goodwill

eller førstegangsinnregning av en eiendel eller forpliktelse i

en transaksjon som ikke er en virksomhetssammenslutning,

og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker

regnskapsmessig overskudd eller skattepliktig inntekt.

Utsatt skatt beregnes på midlertidige forskjeller fra

investeringer i datterselskaper, felleskontrollerte virksomheter

og tilknyttede selskaper, bortsett fra når selskapet har kontroll

over tidspunkt for reversering av de midlertidige forskjellene, og

det er sannsynlig at de ikke blir reversert i overskuelig fremtid.

Utsatt skattefordel er balanseført når det er sannsynlig at

selskapet vil ha tilstrekkelig skattemessige overskudd i senere

perioder til å nyttiggjøre skattefordelen. Likeledes vil selskapet

redusere eiendel ved utsatt skatt i den grad selskapet ikke

lenger anser det som sannsynlig at det kan nyttiggjøre seg av

den utsatte skattefordelen.

Forpliktelser og eiendeler ved utsatt skatt er målt basert på

forventet fremtidig skattesats til de selskapene i konsernet

hvor det har oppstått midlertidige forskjeller, og er klassifisert

som langsiktig forpliktelse eller anleggsmiddel i balansen.

Periodeskatt og eiendeler eller forpliktelser ved utsatt skatt

er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad

skattepostene relaterer seg til egenkapitaltransaksjoner .

Innskuddsbasert pensjonsordning

Konsernet har innskuddsbasert pensjonsordning, som gjelder

for alle heltidsansatte. Pensjonspremien kostnadsføres når den

påløper.

Kontantstrømoppstilling

Konsernet utarbeider kontantstrøm etter den indirekte

metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter

og bankinnskudd .

Hendelser etter balansedagen

Ny informasjon etter balansedagen om selskapets finansielle

stilling på balansedagen, er hensyntatt i årsregnskapet.

Hendelser etter balansedagen som ikke påvirker selskapets

finansielle stilling på balansedagen, men som vil påvirke

selskapets finansielle stilling i fremtiden, er opplyst om dersom

dette er vesentlig.

ENDRINGER I STANDARDER OG FORTOLKNINGER MED

FREMTIDIG IKRAFTTREDELSE

IASB har vedtatt flere endringer i standarder og fortolkninger

med ikrafttredelse fra 1. januar 2023 eller senere. Konsernet

har ikke tidlig implementert noen slike endringer. Ingen

vedtatte endringer i standarder eller fortolkninger med

fremtidig ikrafttredelse, forventes å ha vesentlig effekt for

konsernregnskapet.

SIDE 35ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Innholdsfortegnelse

Note 1 Segmentinformasjon 36

Note 2 Datterselskaper (DS) 38

Note 3 Felleskontrollerte virksomheter (FKV) 40

Note 4 Tilknyttede selskaper (TS) 43

Note 5 Balanseførte verdier felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 44

Note 6 Oppkjøp 44

Note 7 Driftsinntekter fra kontrakter med kunder 45

Note 8 Lønnskostnader 46

Note 9 Eiendomsrelaterte kostnader 48

Note 10 Andre driftskostnader 48

Note 11 Administrasjonskostnader 48

Note 12 Finansinntekter og finanskostnader 49

Note 13 Varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer 49

Note 14 Investeringseiendom 50

Note 15 Finansielle anleggsmidler 52

Note 16 Kundefordringer, kontraktsforpliktelser og andre fordringer 53

Note 17 Bankinnskudd og kontanter 53

Note 18 Finansiell risikostyring 53

Note 19 Renteswapavtaler 55

Note 20 Kapitalstruktur og egenkapital 56

Note 21 Klassifisering og måling av finansielle eiendeler og finansielle forpliktelser 57

Note 22 Kortsiktig og langsiktig gjeld 58

Note 23 Avstemming av forpliktelser fra finansieringsaktiviteter 59

Note 24 Forfallsstruktur finansielle forpliktelser 59

Note 25 Skatt 60

Note 26 Aksjekapital og aksjonærinformasjon 61

Note 27 Resultat per aksje 62

Note 28 Nærstående parter 63

Note 29 Leieavtaler 64

Note 30 Betingede forpliktelser 65

Note 31 Vesentlige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger 65

Note 32 Hendelser etter balansedagen 65

SIDE 36 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 1 SEGMENTINFORMASJON

Konsernet har aktiviteter innenfor to strategiske driftssegmenter og to geografiske områder. Inndelingen i driftssegmenter

samsvarer med styringsstrukturen og den interne rapporteringen til konsernets beslutningstakere, definert som styret. Inndelingen

gjenspeiler en inndeling basert på virksomhetstype.

Driftssegmentresultat 2022

Driftssegment Geografiske områder

Kjøpesenter

Nærings-

eiendom

Annen

virksomhet Konsern Norge Sverige Konsern

Leieinntekter 2 375 844 3 219 3 015 203 3 219

Eiendomsrelaterte inntekter 883 123 1 006 937 69 1 006

Eiendomsrelaterte kostnader -1 063 -283 -1 346 -1 190 -155 -1 346

Netto leieinntekter 2 194 684 - 2 879 2 762 117 2 879

Andre driftsinntekter

103 55 158 158 158

Andre driftskostnader -39 -44 -83 -83 -83

Administrasjonskostnader -143 -37 -180 -167 -14 -180

Ordinære avskrivinger -16 -10 -26 -26 -26

Forvaltningsresultat 2 099 637 11 2 747 2 644 103 2 747

Verdiendring investeringseiendommer 174 -60 114 5 109 114

Andel resultat i FKV og TS 122 -1 122 122 122

Driftsresultat 2 396 577 11 2 984 2 771 212 2 984

Driftssegmentresultat 2021

Driftssegment Geografiske områder

Kjøpesenter

Nærings-

eiendom

Annen

virksomhet Konsern Norge Sverige Konsern

Leieinntekter

2 188 801 2 990 2 796 193 2 990

Eiendomsrelaterte inntekter 826 113 939 868 71 939

Eiendomsrelaterte kostnader -851 -304 -1 155 -1 033 -122 -1 155

Netto leieinntekter 2 164 610 - 2 774 2 631 143 2 774

Andre driftsinntekter 91 74 165 165 165

Andre driftskostnader -90 -63 -154 -154 -154

Administrasjonskostnader -164 -33 -197 -184 -13 -197

Ordinære avskrivinger -19 -12 -32 -32 -32

Forvaltningsresultat 1 982 565 11 2 558 2 428 130 2 558

Verdiendring investeringseiendommer 837 954 1 790 1 838 -47 1 790

Andel resultat i FKV og TS 279 4 283 283 283

Driftsresultat 3 097 1 523 11 4 631 4 548 83 4 631

Inkluderer gevinst ved salget av Amfi Drift konsern på 69 millioner kroner, se note 28.

For å avhjelpe situasjonen for leietakere som i betydelig grad er rammet av koronapandemien, valgte konsernet å gi leiereduk-

sjoner på totalt 25 millioner kroner, som i sin helhet er innregnet i resultatet for 2021.

Transaksjoner mellom segmentene skjer til ordinære betingelser som ville ha vært de samme for uavhengige parter.

Eliminering av inntekter mellom segmentene kjøpesenter og næringseiendom er 55 millioner kroner (49) for 2022.

SIDE 37ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Segmenteiendeler og -gjeld per 31.12.2022 og tilgang for året

Driftssegment Geografiske områder

Kjøpesenter

Nærings-

eiendom

Ikke

allokert Konsern Norge Sverige Konsern

Investeringseiendom 40 975 16 724 - 57 699 54 555 3 144 57 699

Andre eiendeler - - 1 920 1 920 1 865 55 1 920

Felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 2 965 - - 2 965 2 965 2 965

Sum eiendeler 43 940 16 724 1 920 62 584 59 385 3 199 62 584

Gjeld og forpliktelser - - 29 911 29 911 29 669 242 29 911

Tilgang (note 13 og 14) 715 256 - 971 959 12 971

Segmenteiendeler og -gjeld per 31.12.2021 og tilgang for året

Driftssegment Geografiske områder

Kjøpesenter

Nærings-

eiendom

Ikke

allokert Konsern Norge Sverige Konsern

Investeringseiendom 40 353 16 513 - 56 866 53 750 3 117 56 866

Andre eiendeler - - 2 130 2 130 2 062 68 2 130

Felleskontrollerte og tilknyttede selskaper 3 004 - - 3 004 3 004 3 004

Sum eiendeler 43 357 16 513 2 130 62 000 58 816 3 184 62 000

Gjeld og forpliktelser - - 30 658 30 658 30 425 233 30 658

Tilgang (note 13 og 14) 546 328 - 874 826 47 874

Segmenteiendeler består i all hovedsak av investeringseiendommer. Andre eiendeler og gjeld og forpliktelser er ikke allokert .

SIDE 38 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 2 DATTERSELSKAPER (DS)

Ervervsår

Forretnings-

kontor

Eierandel/

stemmerett 2022

Eierandel/

stemmerett 2021

AS Åsane Senter 2016 Ulset 100 % 100 %

Bergen Storsenter AS 1996 Oslo 100 % 100 %

Bowling 1 Vestkanten AS 2010 Bergen 89 % 89 %

Detaljhandelshuset i Hyllinge AB 2014 Stockholm 100 % 100 %

Fastighets AB Hageby Centrum 2014 Stockholm 100 % 100 %

Fastighets AB Lantmäteribacken 2014 Stockholm 100 % 100 %

Fastighets AB Sollentuna Centrum 2014 Stockholm 100 % 100 %

Fastighets AB Överby Köpcentrum 2014 Stockholm 100 % 100 %

Fastighets AB Överby Köpcentrum 2 2015 Stockholm 100 % 100 %

Gardermoen Park AS 2001 Oslo 100 % 100 %

Info-Rama AS 1998 Oslo 100 % 100 %

Jessheim Storsenter AS 1998 Oslo 100 % 100 %

Nygårdstangen Utvikling AS 2020 Bergen 100 % 100 %

Mitticity i Karlstad Fastighets AB 2014 Stockholm 100 % 100 %

Molde Storsenter AS 2008 Molde 100 % 100 %

OTE Eiendom AS 2019 Oslo 100 % 100 %

Sartor Storsenter AS 2015 Fjell 60 % 60 %

Straume Restaurantdrift AS 2019 Fjell 60 % 60 %

Thon Fastigheter AB 2014 Stockholm 100 % 100 %

Thon Norheim Eiendom AS 2015 Oslo 100 % 100 %

Thon Storo AS 1994 Oslo 100 % 100 %

Thon Straume AS 2015 Fjell 100 % 100 %

Thon Åsane AS 2012 Oslo 100 % 100 %

Time Park Service AS 2007 Oslo 100 % 100 %

Vannkanten Badeland AS 2010 Bergen 89 % 89 %

Vestkanten AS 2010 Bergen 89 % 89 %

Åsane Storsenter DA 2016 Ulset 100 % 100 %

Amfi AS 1996 Surnadal 100 % 100 %

Amfi Bygg Longyearbyen AS 2013 Surnadal 100 % 100 %

Amfi Bygg Moa AS 2003 Surnadal 100 % 100 %

Amfi Drift AS

1993 Surnadal 0 % 100 %

Amfi Drift Storebrand AS

2010 Surnadal 0 % 100 %

Amfi Fannestrand AS 2018 Surnadal 100 % 100 %

Amfi Kreativ AS

2005 Surnadal 0 % 100 %

Axess Eiendom AS 2019 Surnadal 100 % 100 %

Axess Basecamp 1 AS 2019 Surnadal 100 % 100 %

Breivika Næringspark AS 2015 Surnadal 100 % 100 %

Breiviktunet AS 2015 Surnadal 100 % 100 %

Drøbak City AS 1998 Surnadal 100 % 100 %

Komsa Parkering AS 2007 Surnadal 65 % 65 %

L.A.Meyer Eiendom AS 2001 Surnadal 100 % 100 %

Moa Vest AS 2003 Surnadal 78 % 78 %

Portalen AS 2010 Surnadal 100 % 100 %

Sentrum Breivika AS 2014 Surnadal 100 % 100 %

Solco AS 2019 Surnadal 100 % 100 %

Thon Kjøpesenter Midt AS 2005 Surnadal 100 % 100 %

Thon Kjøpesenter Nord AS 1999 Surnadal 100 % 100 %

Thon Kjøpesenter Sør AS 2005 Surnadal 100 % 100 %

Thon Kjøpesenter Vest AS 1993 Surnadal 100 % 100 %

Thon Kjøpesenter Øst AS 2013 Surnadal 100 % 100 %

SIDE 39ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Ervervsår

Forretnings-

kontor

Eierandel/

stemmerett 2022

Eierandel/

stemmerett 2021

Amfi Bolig AS 2021 Surnadal 100 % 100 %

Vålerveien 257 AS 2013 Surnadal 100 % 100 %

Eiendomsselskapet Bryggerikvartalet AS 2020 Surnadal 100 % 100 %

Eiendomsselskapet Triade AS 2020 Surnadal 100 % 100 %

Hustadgården Eiendom AS 2020 Surnadal 100 % 100 %

Hustadgården ANS 2020 Surnadal 100 % 100 %

Holterveien 1-3 AS

2022 Surnadal 100 % 0 %

Holterveien 7 AS

2022 Surnadal 100 % 0 %

Stokkeholm Eiendom Moa AS

2022 Surnadal 100 % 0 %

Storgata 34 AS

2022 Surnadal 100 % 0 %

Selskapet er solgt til Thon Holding AS i 2022.

Selskapet er anskaffet i 2022.

Morselskapet har en kjøpsopsjon og minoritetseier har en salgsopsjon vedrørende 6 % eierandel i et datterselskap. Opsjonene

kan innløses i perioden 2025-27. Innløsningsforpliktelse estimeres per balansedato til å utgjøre 43 millioner kroner (43), og er

regnskapsført i konsernet.

SIDE 40 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 3 FELLESKONTROLLERTE VIRKSOMHETER (FKV)

Som felleskontrollert virksomhet defineres selskaper hvor konsernet har felles kontroll sammen med en annen part.

Ervervsår

Forretnings-

kontor

Eierandel/

stemmerett 2022

Eierandel/

stemmerett 2021

Olav Thon Eiendomsselskap konsern

Lagunen AS 1994 Bergen 42 % 42 %

Lagunen DA 2001 Bergen 50 % 50 %

Lagunen Eiendom AS 1995 Bergen 42 % 42 %

Sørlandssenteret DA konsern 2009 Bergen 50 % 50 %

Sørlandssenteret DA 2009 Bergen 50 % 50 %

Sørlandssenteret Eiendom AS 2009 Bergen 50 % 50 %

Amfi AS konsern

Elvegaten Eiendom AS 2012 Surnadal 50 % 50 %

AmCo Eiendom AS konsern 2007 Surnadal 50 % 50 %

Amfi Bygg Fauske AS 2007 Surnadal 50 % 50 %

Amfi Bygg Årnes AS 2007 Surnadal 50 % 50 %

Amfi Bygg Elverum AS 2007 Surnadal 50 % 50 %

Frustuvegen 1 AS

2022 Surnadal 50 % 0 %

Amfi Bygg Eidsvoll AS 2007 Surnadal 50 % 50 %

Sogningen Storsenter AS 2007 Surnadal 50 % 50 %

Dølastugu Eiendom AS 2009 Surnadal 25 % 25 %

AmCo Bygg Nærbø AS 2008 Surnadal 25 % 25 %

AmCo Bygg 2 Nærbø AS 2008 Surnadal 25 % 25 %

Coop Rørvik Eiendom AS 2011 Surnadal 25 % 25 %

Skippergata 1 AS 2013 Surnadal 25 % 25 %

Orkland Kjøpesenter AS konsern 2016 Surnadal 50 % 50 %

OTI-Senteret Eiendom AS 2016 Surnadal 50 % 50 %

Bårdshaug Nord AS 2012 Surnadal 50 % 50 %

Bårdshaug Vest Handelspark AS 2013 Surnadal 50 % 50 %

Laksøra Orkanger AS 2018 Surnadal 50 % 50 %

Orkangerveien AS 2019 Surnadal 50 % 50 %

Selskapet er anskaffet i 2022.

SIDE 41ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Konsernets andel av resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i felleskontrollert virksomhet:

2022 Lagunen DA

Lagunen

Eiendom AS

Sørlands-

senteret DA

Orkland Kjøpe-

senter AS

Amco

Eiendom AS

Øvrige

selskaper Sum

50 % 42 % 50 % 50 % 50 %

Driftsinntekter 49 8 96 37 94 13 297

Verdiendring investeringseiendom 71 7 -119 -4 -58 -1 -105

Verdiendring finansielle instrumenter - - - 6 17 - 23

Kostnader -4 -2 -40 -19 -58 -13 -135

Skattekostnad - -3 13 -5 1 0 7

Resultat 117 10 -50 15 -5 -0 86

Investeringseiendom 948 126 1 065 447 920 43 3 549

Øvrige eiendeler 16 21 4 51 109 16 217

Sum eiendeler 964 147 1 069 498 1 029 59 3 766

Egenkapital 672 96 1 018 219 421 11 2 437

Langsiktig gjeld 289 50 32 264 559 35 1 230

Kortsiktig gjeld 3 1 18 15 49 12 99

Sum egenkapital og gjeld 964 147 1 069 498 1 029 59 3 766

Det er mottatt utbytte på 107 millioner kroner fra felleskontrollert virksomhet i 2022.

2021 Lagunen DA

Lagunen

Eiendom AS

Sørlands-

senteret DA

Orkland Kjøpe -

senter AS

Amco

Eiendom AS

Øvrige

selskaper Sum

50 % 42 % 50 % 50 % 50 %

Driftsinntekter 46 8 91 35 95 11 287

Verdiendring investeringseiendom 27 -6 -20 34 90 4 129

Verdiendring finansielle instrumenter - - - 5 12 - 17

Kostnader -3 -2 -36 -17 -54 -10 -122

Skattekostnad - 0 -8 -13 -31 -1 -54

Resultat 71 -0 26 45 112 5 258

Investeringseiendom 870 116 1 175 450 908 44 3 563

Øvrige eiendeler 18 23 76 32 95 14 259

Sum eiendeler 888 139 1 251 483 1 003 58 3 822

Egenkapital 555 86 1 175 204 427 12 2 458

Langsiktig gjeld 331 52 54 265 525 35 1 262

Kortstiktig gjeld 2 1 22 14 52 11 101

Sum egenkapital og gjeld 888 139 1 251 483 1 003 58 3 822

Det er ikke mottatt utbytte fra felleskontrollert virksomhet i 2021 .

SIDE 42 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Felleskontrollerte virksomheter - Enkelte selskaper presentert med 100 % av resultat og balanse (ihht IFRS).

2022 Lagunen DA

Lagunen

Eiendom AS

Sørlands-

senteret DA

Orkland

Kjøpesenter AS

Amco

Eiendom AS

Driftsinntekter 98 18 193 74 187

Verdiendring investeringseiendom 142 16 -238 -8 -117

Verdiendring finansielle instrumenter - - - 12 34

Kostnader -7 -5 -81 -37 -117

Skattekostnad - -6 27 -10 3

Resultat 234 23 -99 30 -11

Investeringseiendom 1 896 300 2 131 894 1 840

Øvrige eiendeler 33 50 7 102 217

Sum eiendeler 1 929 351 2 138 996 2 058

Egenkapital 1 343 228 2 037 438 843

Langsiktig gjeld 579 120 65 528 1 118

Kortsiktig gjeld 7 3 36 30 97

Sum egenkapital og gjeld 1 929 351 2 138 996 2 058

2021 Lagunen DA

Lagunen

Eiendom AS

Sørlands-

senteret DA

Orkland

Kjøpesenter AS

Amco

Eiendom AS

Driftsinntekter 93 18 182 71 190

Verdiendring investeringseiendom 54 -14 -41 68 179

Verdiendring finansielle instrumenter - - - 9 25

Kostnader -5 -6 -73 -33 -108

Skattekostnad - 0 -16 -26 -63

Resultat 141 -1 53 89 223

Investeringseiendom 1 739 277 2 350 901 1 816

Øvrige eiendeler 37 55 152 65 190

Sum eiendeler 1 776 332 2 502 965 2 007

Egenkapital 1 109 205 2 351 408 853

Langsiktig gjeld 663 123 107 530 1 049

Kortsiktig gjeld 4 3 43 27 104

Sum egenkapital og gjeld 1 776 332 2 502 965 2 007

SIDE 43ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 4 TILKNYTTEDE SELSKAPER (TS)

Virksomhet Ervervsår

Forretnings-

kontor

Eierandel/

stemmerett

2022

Eierandel/

stemmerett

2021

Harald Kværner Eiendom AS Eiendom 2004 Ullensaker 34 % 34 %

Petterssonhjørnet AS Eiendom 2014 Surnadal 20 % 20 %

Møre-Sentrene Moa Syd AS Eiendom 2008 Surnadal 40 % 40 %

Rådhusplassen 1 Kirkenes AS Eiendom 2007 Surnadal 31 % 31 %

Sameiet Moa Park Eiendom 2003 Surnadal 44 % 44 %

Resultat og balanse (ihht IFRS) relatert til investeringer i tilknyttede selskaper:

100 % av vesentlige TS-er Konsernets andel i tilknyttede selskaper

2022

Harald Kværner

Eiendom AS

Møre-Sentrene

Moa Syd AS

Harald Kværner

Eiendom AS

Møre-Sentrene

Moa Syd AS

Andre tilknyttede

selskaper

Sum tilknyttede

selskaper

Driftsinntekter 129 37 44 15 1 59

Verdiendring investeringseiendom 26 2 9 1 0 10

Verdiendring finansielle instrumenter - - - - - -

Kostnader -67 -1 -23 -0 -0 -23

Skattekostnad -20 -9 -7 -3 -0 -10

Resultat 69 30 24 12 0 36

Investeringseiendom 1 828 650 623 258 6 887

Øvrige eiendeler 279 70 95 28 1 124

Sum eiendeler 2 107 720 718 286 7 1 011

Egenkapital 848 594 289 236 4 528

Langsiktig gjeld 1 229 107 419 43 3 464

Kortsiktig gjeld 31 19 10 7 0 18

Sum egenkapital og gjeld 2 107 720 718 286 7 1 011

Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 53 millioner kroner i 2022.

100 % av vesentlige TS-er Konsernets andel i tilknyttede selskaper

2021

Harald Kværner

Eiendom AS

Møre-Sentrene

Moa Syd AS

Harald Kværner

Eiendom AS

Møre-Sentrene

Moa Syd AS

Andre tilknyttede

selskaper

Sum tilknyttede

selskaper

Driftsinntekter 127 38 43 15 1 59

Verdiendring investeringseiendom -44 22 -15 9 1 -5

Verdiendring finansielle instrumenter - - - - - -

Kostnader -58 -3 -20 -1 -0 -21

Skattekostnad -5 -13 -2 -5 -0 -7

Resultat 19 45 7 18 1 25

Investeringseiendom 1 784 614 608 244 6 858

Øvrige eiendeler 272 191 93 76 1 169

Sum eiendeler 2 056 805 701 319 7 1 027

Egenkapital 793 684 270 271 3 545

Langsiktig gjeld 1 238 105 422 42 3 467

Kortsiktig gjeld 25 16 8 6 0 15

Sum egenkapital og gjeld 2 056 805 701 319 7 1 027

Det er mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper på 18 millioner kroner i 2021 .

SIDE 44 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 5 BALANSEFØRTE VERDIER FELLESKONTROLLERTE OG TILKNYTTEDE SELSKAPER

2022 2021

Konsernets andel av egenkapitalen i felleskontrollerte virksomheter 2 437 2 458

Konsernets andel av egenkapitalen i tilknyttede selskaper 528 545

Balanseført verdi 31.12. 2 965 3 004

Balanseført verdi 01.01. 3 004 2 740

Konsernets andel resultater i felleskontrollerte virksomheter 86 258

Konsernets andel resultater i tilknyttede selskaper 36 25

Mottatt utbytte fra felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper -160 -18

Tilgang / avgang selskaper 0 -

Balanseført verdi 31.12. 2 965 3 004

Konsernets andel av resultatet i felleskontrollerte virksomheter 86 258

Konsernets andel av resultatet i tilknyttede selskaper 36 25

Konsernets andel av resultatet 122 283

Note 6 OPPKJØP

2022

Følgende oppkjøp i datterselskaper er foretatt:

Navn Segment

Eierandel/

stemmerett Kommune

Dato for

overtagelse

Anskaffelses-

kost

Driftsinntekt

innregnet

Resultat

innregnet

Holterveien 1-3 AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 17.02.2022 222 11 5

Holterveien 7 AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 17.02.2022 19 1 1

Stokkeholm Eiendom Moa AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 01.04.2022 9 1 1

Storgata 34 AS Kjøpesenter 100 % Surnadal 15.12.2022 13 0 0

Sum oppkjøp 263 12 7

Bokførte verdier

i selskapene

Merverdi

ved oppkjøp

Balanseførte

verdier

Anleggsmidler 16 247 263

Finansielle anleggsmidler 9 9

Utsatt skatt 1 1

Langsiktig gjeld 8 8

Netto identifiserbare eiendeler og gjeld 16 247 263

Herav betalt kontant 263

Kontanter overdratt 0

Netto utgående kontantstrømmer 263

Oppstillingen viser oppkjøp av datterselskaper. Aktiviteten i de oppkjøpte selskapene tilfredsstiller ikke kriteriene i IFRS 3 til

virksomhet, oppkjøpene er derfor innregnet som eiendelskjøp. Regnskapene til de aktuelle selskapene regnskapsføres i tråd med

GRS. Med unntak av virkelig verdi på investeringseiendom er det ikke avdekket forskjeller mellom anvendte prinsipper under GRS

og IFRS. Anskaffelseskost utover bokført verdi av egenkapital er i sin helhet tillagt investeringseiendom.

2021

Det er ikke gjennomført betydelige oppkjøp i 2021.

SIDE 45ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 7 DRIFTSINNTEKTER FRA KONTRAKTER MED KUNDER

Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder:

2022 2021

Felleskostnader, viderebelastet leietaker 929 799

Eiendomsrelaterte inntekter 77 140

Sum eiendomsrelaterte inntekter 1 006 939

Forvaltningsinntekter 9 40

Øvrige driftsinntekter 149 125

Sum andre driftsinntekter 158 165

Under følger en oppdeling av konsernets inntekter fra kontrakter med kunder per segment:

Driftssegment

2022 Kjøpesenter Næringseiendom Annen virksomhet Konsern

Eiendomsrelaterte inntekter 883 123 - 1 006

Andre driftsinntekter 103 - 55 158

Sum 986 123 55 1 164

2021 Kjøpesenter Næringseiendom Annen virksomhet Konsern

Eiendomsrelaterte inntekter 826 113 - 939

Andre driftsinntekter 91 - 74 165

Sum 918 113 74 1 104

Leveringsforpliktelser

Under gis en beskrivelse av konsernets leveringsforpliktelser og tilhørende regnskapsføring:

Eiendomsrelaterte inntekter

Eiendomsrelaterte inntekter består i hovedsak av inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og betaling for salg av

markedsføringsbidrag. Utleiekontraktene til leietakerne regulerer tjenesteleveranser som betales via felleskostnadene (f.eks

renhold, vaktmester og service og vedlikehold) og betaling av markedsføringsbidrag.

Konsernets vurdering er at tjenestene/elementene som dekkes av felleskostnader inngår som en samlet levering av en

driftstjeneste som avtalt i kontrakten. Tjenesten er vurdert å være en serie av uavhengige tjenester til leietaker som har samme

karakteristika og overføringsmønster. Overføring av tjenesten markedsføringsbidrag er spesifisert i eget avsnitt i avtalen, og anses

som adskilt fra de andre tjenestene i kontrakten.

Inntekter fra viderebelastning av felleskostnader og salg av markedsføringsbidrag faktureres a-konto per leietaker basert på

estimat/avregning fra året før. Transaksjonsprisen er variabel. Inntektsføring foretas basert på a-konto faktureringen da dette anses

å være beste estimat på det variable vederlaget, og det er lite sannsynlig med en vesentlig reversering av a-kontofaktureringen.

Inntektsføringen skjer over tid siden leietaker mottar tjenestene i løpende leveranseforpliktelser, og forbruker disse simultant, ved

at tjenestene direkte berører det leide butikklokalet/kontoret eller tilhørende fellesarealer.

Andre driftsinntekter

Andre driftsinntekter består i hovedsak av forvaltningshonorar og øvrige driftsinntekter. Tjenestene og varene som inngår er

vurdert som særskilte leveringsforpliktelser, og inntektsføringen skjer over tid siden kunden mottar og forbruker disse simultant.

SIDE 46 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 8 LØNNSKOSTNADER

2022 2021

Lønninger 182 249

Arbeidsgiveravgift 25 32

Pensjonskostnader 9 12

Andre ytelser 3 5

Viderefakturert -137 -137

Sum 82 160

Lønnskostnadene fordeles på følgende poster i resultatregnskapet:

Eiendomsrelaterte kostnader Note 9 39 59

Andre driftskostnader Note 10 33 77

Administrasjonskostnader Note 11 10 25

Sum 82 160

Antall årsverk 292 391

Lønn og godtgjørelse til ledende personer

Fast lønn og godtgjørelse

Ledende personer År Fast lønn Honorar Natural ytelser Pensjon

Total

godtgjørelse

(tall i hele tusen)

Dag Tangevald-Jensen

Adm. Direktør

2022

2021

2 170

2 095

2 210

2 130

Olav Thon,

Styrets leder

2022

2021

150

100

150

100

Sissel Berdal Haga Thon,

Styremedlem

2022

2021

150

130

150

130

Line Norbye,

Styremedlem og leder av revisjonsutvalg

2022

2021

200

130

200

130

Stig O. Jacobsen

Styremedlem

2022

2021

150

130

150

130

Elisabeth Holvik

Styremedlem og medlem av revisjonsutvalg

2022

2021

- 200

100

- - 200

100

Tabellen viser lønn og godtgjørelse ledende personer har mottatt fra Olav Thon Eiendomsselskap konsernet i det enkelte

regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en forretningsføreravtale med søsterselskapet

Thon Holding AS (se note 28). Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over adm. direktør dekkes i sin helhet gjennom

forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Adm. direktør har ansettelsesforhold i både Olav Thon Eiendomsselskap ASA og

Thon Holding AS.

Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av verdiutviklingen

i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden .

SIDE 47ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene

I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig

godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.

Årlig endring i prosent

2018 2019 2020 2021 2022

(tall i hele tusen og prosent)

Lønn og godtgjørelse til ledende personer

Dag Tangevald-Jensen,

Adm. Direktør 1943 (5 %) 2025 (4 %) 2074 (2 %) 2130 (3 %) 2210 (4 %)

Olav Thon,

Styrets leder 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 150 (50 %)

Sissel Berdal Haga Thon,

Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)

Line Norbye,

Styremedlem og leder av revisjonsutvalget 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 130 (0 %) 200 (54 %)

Stig O. Jacobsen,

Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)

Elisabeth Holvik,

Styremedlem og medlem av revisjonsutvalget - - - 100 (0 %) 200 (100 %)

Gjennomsnittlig godtgjørelse til ansatte

Olav Thon Eiendomsselskap ASA

688 (2 %) 723 (5 %) - - -

Olav Thon Eiendomsselskap konsern

gjennomsnittlig godtgjørelse

636 (0 %) 640 (1 %) 650 (2 %) 660 (2 %) 644 (-2 %)

Olav Thon Eiendomsselskap konsern faktisk

lønnsoppgjør i % 2,8 % 3,3 % 1,8 % 2,5 % 4,2 %

Konsernets resultater

Leieinntekter (beløp i millioner) 2 828 2 984 2 962 2 990 3 219

Egenkapitalandel 46 % 46 % 47 % 51 % 52 %

Ole-Christian Hallerud var innleid konstituert adm.direktør i perioden 1.februar til 11.mai 2022, og belastet lønnskostnadene med 700 tusen kroner.

Oppgitt lønn og godtgjørelse til adm.direktør er for hele 2022.

I 2022 ble Elisabeth Holvik medlem av revisjonsutvalget, og Stig O. Jacobsen fratrådte sin rolle i revisjonsutvalget.

Fra 2020 er det kun administrerende direktør som er ansatt i Olav Thon Eiendomsselskap ASA.

Sammenligningstallene er endret etter avlagt rapport i 2021 ved at det er lagt inn gjennomsnittlig lønn og godtgjørelse. Uttrekket for beregningen

inneholder noe unøyaktigheter, og derfor fremstilles lønnsveksten som tilsynelatende svak. Per 2. kvartal 2022 ble Amfi Drift konsern med 157 år-

sverk solgt. Gjennomsnittslønnen i Amfi Drift konsern var høyere enn resten av konsernet, og dette er forklaringen på nedgangen i gjennomsnittlig

lønn og godtgjørelse til ansatte i 2022.

Retningslinjer for fastsettelse av lønn og godtgjørelse til ledende personer

Målsetningen med retningslinjene er å legge forholdene til rette for å rekruttere og beholde ledende personer som innehar den

kompetanse, kapasitet og kvaliteter som kreves for å nå selskapets mål, iverksette selskapets forretningsstrategi og ivareta

selskapets langsiktige interesser og økonomiske bæreevne.

Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå maksimal vekst i egenkapital pr. aksje, slik

at aksjonærene i et langsiktig perspektiv oppnår en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare

investeringsalternativer. Selskapets strategi er å erverve, eie og å utvikle eiendommer, og det vektlegges at selskapet skal

ha en ubetinget sterk finansiell stilling. Selskapet skal utvise samfunnsansvar og arbeide systematisk innenfor områdene

menneskerettigheter, arbeidsforhold, miljø, antikorrupsjon og sosialt ansvar.

Den enkeltes godtgjørelse og ansettelsesvilkår skal være markedsmessig og konkurransedyktig og reflektere kompetanse,

ansvarsområde og prestasjon og derved bidra til å stimulere en resultatorientert kultur. Hovedkomponenten i godtgjørelsen skal

være en fast lønn, som reguleres årlig. I tillegg kan det ytes naturalytelser og pensjonsinnskudd, hver ytelseskomponent med verdi

inntil to tiendedeler av fast lønn. Oppsigelsestid skal ikke overstige seks måneder, og ved selskapets oppsigelse kan det etter

godkjennelse av styrets leder avtales et sluttvederlag begrenset til en årslønn. Ansettelsesvilkår knyttet til godtgjørelse gjelder for

hele ansettelsesperioden, med mindre annet er avtalt.

Godtgjørelse til administrerende direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til andre ledende personer fastsettes av

administrerende direktør i samråd med styrets leder .

SIDE 48 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Retningslinjene skal midlertidig kunne fravikes helt eller delvis når det etter styrets vurdering foreligger særlige omstendigheter

som gjør dette nødvendig for å ivareta selskapets langsiktige interesse og økonomiske bæreevne eller sikre selskapets

levedyktighet.

De nye retningslinjene samstemmer med eksisterende godtgjørelses- og ansettelsesvilkår i selskapet. Styret har ikke mottatt

synspunkter fra aksjeeiere på de gjeldende tilsvarende retningslinjene.

Retningslinjene etableres, revideres og gjennomføres av styret og skal godkjennes av generalforsamlingen ved vesentlige

endringer og minst hvert fjerde år .

Revisjonshonorar/-tjenester: 2022 2021

(kostnadsførte beløp i hele tusen kroner, ekskl. mva)

Lovpålagt revisjon 3 287 3 349

Andre attestasjonstjenester 94 225

Skatterådgivning 28 98

Andre tjenester utenfor revisjon 32 350

Sum 3 441 4 022

Note 9 EIENDOMSRELATERTE KOSTNADER

2022 2021

Vedlikeholdskostnader 147 111

Felleskostnader (viderebelastet leietakere) 879 756

Felleskostnader (utleiers andel) 127 98

Andre eiendomsrelaterte kostnader 153 130

Lønnskostnader (se note 8) 39 59

Sum 1 346 1 155

Note 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER

2022 2021

Leiekostnader 1 4

Varekostnader 27 37

Andre driftskostnader 23 36

Lønnskostnader (se note 8) 33 77

Sum 83 154

Note 11 ADMINISTRASJONSKOSTNADER

2022 2021

Administrasjonshonorarer (se note 28) 161 137

Leiekostnader 0 1

Andre administrasjonskostnader 9 33

Lønnskostnader (se note 8) 10 25

Sum 180 197

SIDE 49ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 12 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER

2022 2021

Renteinntekter 15 5

Valutagevinst 43 113

Øvrige finansinntekter -0 0

Sum finansinntekter 58 118

Rentekostnader obligasjonslån (regnskapsført til amortisert kost) 308 160

Rentekostnader sertifkatlån (regnskapsført til amortisert kost) 14 8

Rentekostnader derivater (regnskapsført til virkelig verdi) 225 359

Annen rentekostnad (regnskapsført til amortisert kost) 198 118

Rentekostnader leieforpliktelser (se note 29) 15 25

Valutatap -0 0

Øvrige finanskostnader 25 29

Sum finanskostnader 786 699

Valutaposter

Valutadifferanser ved omregning til presentasjonsvaluta (ført over OCI) -45 -103

Valutakurseffekter bankbeholdninger -0 -2

Øvrige valutaposter 43 115

Sum valutaeffekter -3 10

Note 13 VARIGE DRIFTSMIDLER OG EIERBENYTTEDE EIENDOMMER

2022

Eierbenyttede

eiendommer

Immatrielle

eiendeler Løsøre Sum

Anskaffelseskost per 01.01.2022 191 7 315 513

Tilgang 2 - 22 24

Avgang - - -6 -6

Omregningsdifferanser - - -0 -0

Anskaffelseskost per 31.12.2022 193 7 331 531

Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.2022 -7 -1 -287 -295

Omregningsdifferanser - - 0 0

Balanseført verdi per 31.12.2022 186 6 44 236

Årets avskrivninger -2 -0 -24 -26

Årets nedskrivninger - - - -

Sum av- og nedskrivninger varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer -2 -0 -24 -26

Økonomisk levetid 10–67 år 5–10 år 3–10 år

Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær

SIDE 50 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

2021

Eierbenyttede

eiendommer

Immatrielle

eiendeler Løsøre Sum

Anskaffelseskost per 01.01.2021 191 7 303 501

Tilgang - - 14 14

Avgang - - -2 -2

Omregningsdifferanser - - -0 -0

Anskaffelseskost per 31.12.2021 191 7 315 513

Akkumulerte av- og nedskrivninger per 31.12.2021 -4 -1 -263 -268

Omregningsdifferanser - - - -

Balanseført verdi per 31.12.2021 187 6 52 245

Årets avskrivninger -2 -0 -28 -30

Årets nedskrivninger - - - -

Sum av- og nedskrivninger varige driftsmidler og eierbenyttede eiendommer -2 -0 -28 -30

Avskrivninger rett til bruk eiendeler -2

Sum av- og nedskrivninger i resultatet -32

Økonomisk levetid 10–67 år 5–10 år 3–10 år

Valgt avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær

Note 14 INVESTERINGSEIENDOM

Alle eiendommer er verdsatt basert på neddiskontering av fremtidige kontantstrømmer (DCF modell). Denne modellen anvender

en rekke vesentlige ikke observerbare parametre, og det er en nivå 3 verdsettelse i henhold til virkelig verdi hierarkiet. Disse

parametrene inkluderer følgende:

Fremtidige leieinnbetalinger

Disse estimeres basert på faktisk lokasjon, type og tilstand på den aktuelle bygningen. Estimatene underbygges av eksisterende

leieavtaler, samt nylig inngåtte leieavtaler for lignende eiendommer i det samme området.

Avkastningskrav (Yield)

Avkastningskravet fastsettes basert på eksisterende markedsrente, justert for estimert usikkerhet i forhold til størrelse og tidspunkt

på de fremtidige kontantstrømmene. Der det finnes sammenliknbare referansetransaksjoner tas det utgangspunkt i disse i vurdering

av eiendommens avkastningskrav

Estimert ledighet

Denne fastsettes med utgangspunkt i faktiske markedsforhold og forventede markedsforhold ved utgangen av eksisterende leieavtaler.

Eierkostnader

Eierkostnader estimeres basert på gjennomsnittlig årlige estimerte vedlikeholdskostnader og eierkostnader

over den økonomiske levetiden.

Investeringseiendommer vurderes til virkelig verdi. Det innhentes jevnlig verdivurderinger av konsernets investeringseiendommer

fra to uavhengige rådgivere; Cushman & Wakefield og Newsec, som danner utgangspunkt for verdsettelsen. Eiendommene

verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede.

Nøkkelfaktorer er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie og avkastningskrav. Det legges til grunn et sett

av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. For fastsettelse av

avkastningskravet, vurderes eiendommens beliggenhet, attraktivitet, kvalitet, det generelle eiendomsmarkedet og kredittmarkedet,

leietakers antatte soliditet og kontraktsstrukturen. I vurdering av avkastningskravet tas det utgangspunkr i sammenliknbare

referansetransaksjoner i markedet.

For konsernet innebærer klimarisiko i hovedsak risiko for skader på bygg og eiendommer som følge av klimaendringer. Konsernet

har ved avleggelsen av regnskapet ikke identifisert bygg eller eiendommer med mulig redusert verdi som følge av klimaendringer,

og det foreligger derfor ikke informasjon som tilsier at klimarisiko bør hensyntas ved verdsettelsen av eiendommene. Som et

element i arbeidet med bærekraftstrategien, planlegges det å gjennomføre en overordnet klimarisikoanalyse av konsernet.

SIDE 51ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Bevegelse investeringseiendom Næringseiendom Kjøpesenter Sum

Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.2021 15 470 39 330 54 800

Tilgang:

-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom 328 531 859

-Avgang selskaper/investeringseiendom -275 -94 -369

Netto endring som følger av justering til virkelig verdi 957 845 1 802

Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi -3 -9 -12

Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler 0 1 1

Valutaeffekter - -215 -215

Andre endringer 36 -36 -0

Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.2021 16 513 40 353 56 866

Investeringseiendom - eiet - virkelig verdi 01.01.2022 16 494 40 036 56 530

Investeringseiendom - rett til bruk eiendeler - virkelig verdi 01.01.2022 19 318 337

Sum virkelig verdi investeringseiendom 01.01.2022 16 513 40 353 56 866

Tilgang:

-Kjøp og påkostninger på investeringseiendom 256 428 684

-Tilgang selskaper/investeringseiendom - 262 262

Netto endring som følger av justering til virkelig verdi -57 182 126

Netto endring rett til bruk eiendeler som følge av justering til virkelig verdi -3 -8 -11

Tilgang og avgang rett til bruk eiendeler - -136 -136

Valutaeffekter - -94 -94

Andre endringer 15 -14 1

Sum virkelig verdi investeringseiendom 31.12.2022 16 724 40 975 57 699

herav investeringseiendom - eiet 16 708 40 801 57 509

herav investeringseiendom - rett til bruk eiendeler 16 174 190

2022 2021

Oversikt input til verdsettelser - eiet investeringseiendom

Næringseiendom

Kjøpesenter Næringseiendom

Kjøpesenter

Verdsettelsesnivå 3 3 3 3

Verdsettelsesmodell DCF DCF DCF DCF

Virkelig verdi 16 708 40 801 16 494 40 036

Antall kvadratmeter 379 520 1 375 764 375 977 1 298 524

Faktisk leie per kvm. (intervall) 800-17 000 550-12 000 800-17 000 550-12 000

Faktisk leie per kvm. (snitt) 1 961 1 821 1 903 1 864

Lengde på eksisterende leiekontrakter (intervall) 1-15 år 1-10 år 1-15 år 1-10 år

Gjenværende lengde på eksisterende leiekontrakter (snitt) 5,3 år 4,0 år 5,2 år 4,1 år

Markedsleie per kvm (intervall) 800-17 000 550-12 000 800-17 000 550-12 000

Markedsleie per kvm (snitt) 2 079 1 898 2 013 1 952

Forventet prisstigning 2,2 % 2,2 % 2,0 % 2,0 %

Faktisk ledighet 4,1 % 3,3 % 3,3 % 3,8 %

Avkastningskrav (intervall) 3,1 % -7,9 % 4,3 %- 8,2 % 3,0 %-7,9 % 4,5 %-8,0 %

Avkastningskrav (snitt) 4,2 % 5,5 % 4,1 % 5,3 %

SIDE 52 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Regnskapsføring av disse eiendommene etter historisk kost prinsippet, hadde gitt følgende verdier:

2022 2021

Kostpris 31.12. 33 153 32 577

Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12. -6 478 -5 845

Bokført verdi etter historisk kost 31.12. 26 675 26 732

Balanseført verdi av investeringseiendom som er pantsatt som sikkerhet for gjeld (se note 24): 25 918 29 213

Det gjennomsnittlige avkastningskravet for hovedsegmentene:

2022 2021

Næringseiendom Kjøpesentereiendom Næringseiendom

Kjøpesentereiendom

Avkastningskrav 4,21 % 5,46 % 4,08 % 5,34 %

Tabellen nedenfor viser hvordan verdien på konsernets investeringseiendommer påvirkes av endringer i avkastningskrav og/eller

markedsleie, under forutsetning av at andre varibler er konstante. Det er imidlertid grunn til å anta at det er samvariasjon mellom

variablene, og det er derfor grunn til å anta at endringer i en variabel kan påvirke den andre.

Avkastningskrav Leienivå

- 10 % Uendret + 10 %

- 1,0 %-poeng 64 325 71 425 78 525

- 0,5 %-poeng 57 382 63 711 70 040

Uendret 51 801 57 509 63 218

+ 0,5 %-poeng 47 215 52 414 57 613

+ 1,0 %-poeng 43 381 48 154 52 927

Note 15 FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER

2022 2021

Lån til felleskontrollerte virksomheter 279 323

Andre fordringer 95 122

Sum 374 445

SIDE 53ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 16 KUNDEFORDRINGER, KONTRAKTSFORPLIKTELSER OG ANDRE FORDRINGER

2022 2021

Kundefordringer 897 865

Andre kortsiktige fordringer 198 170

Sum 1 095 1 035

Avsetning til forventet kredittap -39 -42

Sum 1 056 992

Aldersfordelte kundefordringer

Ikke forfalt 816 761

0-30 36 43

31-60 9 17

61-90 - -

Over 90 dager 36 43

Sum 897 865

Konsernet har ikke vesentlige avsetninger for tap på inntekter fra kontrakter med kunder. Avsetning for forventet kredittap knytter

seg til utleievirksomheten.

Konsernet har ikke kontraktsforpliktelser og kontraktseiendeler per 31.12.2022.

Note 17 BANKINNSKUDD OG KONTANTER

2022 2021

Kontanter og bankinnskudd 254 447

Bundne midler 0 1

Sum 254 448

Note 18 FINANSIELL RISIKOSTYRING

FINANSIELLE RISIKOFAKTORER

Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: kredittrisiko, likviditetsrisiko, renterisiko og valutarisiko. Målsettinger og

rammer for finansiell risiko fastsettes av styret, og risikostyringen ivaretas av konsernets sentrale finansavdeling. Viktige elementer

i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og

betydelige likviditetsreserver.

Kredittrisiko

Kredittrisiko vurderes på konsernnivå og er i hovedsak knyttet til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler

avtalt leie. Det er innført rutiner som sikrer at utleie kun skjer til leietakere med tilfredsstillende kredittverdighet. Husleiebetaling sikres

normalt med husleiedepositum eller betalingsgarantier fra banker med høy kredittverdighet. Konsernet har de senere år hatt relativt

lave tap på leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført betydelige tap som følge av konkurser blant leietakerne, vurderes

som moderat. Konsernet økte i pandemien avsetningen til tap som følge av usikkerhet rundt konsernets leietakere som ble rammet

av koronapandemien. Konsernet vurderer at det i første halvdel av 2023 fortsatt er noe usikkerhet knyttet til utviklingen for noen av

konsernets leietakere, men usikkerheten er redusert. Realiserte tap har ikke økt vesentlig gjennom året, og konsernet vurderer at

oppnådde leieinntekter i 2022 tilsier at betalingsevnen til leietakerne totalt sett vil opprettholdes. De senere år har husleietap utgjort

under 0,5 % av konsernets leieinntekter. Kredittrisiko oppstår også i transaksjoner med banker og finansinstitusjoner i forbindelse

med inngåelse av avtaler om finansielle instrumenter og finansielle plasseringer. Motparter ved inngåelse av finansielle instrumenter

og finansielle plasseringer er begrenset til anerkjente finansinstitusjoner med høy kredittverdighet .

Likviditetsrisiko

Likviditetsrisikoen knyttes til konsernets evne til å betjene gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Likviditetsrisikoen

dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, en moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike

finansieringskilder og - markeder. Likviditetsreserven består av likvide omløpsmidler og ubenyttede langsiktige kredittrammer

i store nordiske finansinstitusjoner og en betydelig portefølje av ubelånte eiendommer. Styret har fastsatt målsettinger for

konsernets likviditetsreserver som både skal sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt, og bidra

til å redusere den finansielle risikoen vesentlig. Likviditetsrisikoen som knyttes til refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at

SIDE 54 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

ulike finansieringskilder anvendes, og at refinansieringsbehovet innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til konsernets

likviditetsreserve. Det vises til note 24. Konsernets målsetting er at likviditetsreserven skal være 100 % av gjeldsforfall de neste 12

måneder. Per 31.12.2022 utgjør likviditetsreserven 195 % av gjeldsforfall de neste 12 måneder.

Det foreligger finansielle covenantskrav (låneforutsetninger) i noen av konsernets banklåneavtaler knyttet til egenkapitalandel,

rentedekningsgrad og belåningsgrad. Per 31. desember 2022 oppfyller konsernet samtlige krav i låneavtalene. Konsernet har svært

høy margin i forhold til de definerte covenantskrav, og risikoen for brudd på disse kravene vurderes som særdeles lav de nærmeste

12 måneder. I enkelte av konsernets låneavtaler for gjeld opptatt i kapitalmarkedene, er det visse krav knyttet til størrelsen på

konsernets pantefrie eiendeler, som konsernet tilfredsstiller med god margin.

Renterisiko

Med renterisiko menes risiko for endringer i konsernets resultat, kontantstrøm eller egenkapital som følge av endringer i det kort-

og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet ved å ha en betydelig andel langsiktig rentebinding. Styret fastsetter

bl.a målsettinger for andel fastrente, og renteposisjoner og renteprofil rapporteres til styret på jevnlig basis. Konsernets målsetting

er at andelen fastrente skal være betydelig, og normalt ligge mellom 40 % og 60 % av konsernets rentebærende gjeld. Det er

videre et mål at gjennomsnittlig rentebinding på hele gjeldsporteføljen skal være minimum 3,0 år. Per 31.12.2022 var gjenværende

løpetid 3,5 år. Rentesikringen i konsernet foretas i hovedsak ved bruk av finansielle instrumenter på porteføljenivå. Per 31.12.2022

utgjorde andelen langsiktig rentebinding (utover 1 år) 57 %, og gjenværende løpetid på porteføljen av renteinstrumenter 6,2 år.

Siden 2008 har andelen langsiktig rentebinding (utover 1 år) variert mellom 52 % og 69 %, og gjenværende løpetid på porteføljen av

renteinstrumenter har variert mellom 6 og 9 år.

For den delen av gjeldsporteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ytterligere ved at tidspunktene

for renteregulering balanseres.

Sensitivitet

Ved endringer i relevante renter antas det at virkningen i resultatet på konsernets rentekostnader blir som vist under, hensyntatt

at renteendringer får virkning i gjeldsporteføljen etter 1-3 måneder. For konsernets renteinstrumenter vises løpende endringer på

rentekostnader hensyntatt endringer på 3 mnd NIBOR.

Sensitivitet rentekostnader

(før økonomisk sikring)

3 mnd. NIBOR

Sensitivitet løpende

rentekostnader derivater

3 mnd. NIBOR

Sensitivitet netto rentekostnader

(hensyntatt økonomisk sikring)

3 mnd. NIBOR

2022 2021 2022 2021 2022 2021

Balanseført verdi -20 227 -20 114 -110 -988 -20 227 -20 114

Fastrenteandel 57 % 57 %

Endring basispunkter

+25 -51 -50 29 29 -22 -21

+50 -101 -101 58 58 -44 -43

+100 -202 -201 115 115 -87 -86

+200 -405 -402 230 231 -174 -171

Tabellen nedenfor viser hvilken hypotetisk resultateffekt en endring i 3 mnd NIBOR per 31.12. vil ha på årlige rentekostnader for

gjeld med flytende rente basert på utestående gjeld 31.12., samt hvilken effekt en endring i 5 års swaprenten antas å ha på virkelig

verdi av konsernets rentederivater per 31.12.

Sensitivitet rentekostnader

(før økonomisk sikring)

3 mnd. NIBOR

Sensitivitet virkelig

verdi derivater

5 års swaprenter Sum resultateffekt

2022 2021 2022 2021 2022 2021

Balanseført verdi -20 227 -20 114 -110 -988 -20 227 -20 114

Fastrenteandel 57 % 57 %

Endring basispunkter

+25 -51 -50 103 159 53 109

+50 -101 -101 204 316 103 216

+100 -202 -201 402 623 200 422

+200 -405 -402 777 1 209 372 806

Valutarisiko

Konsernet har økonomisk risiko knyttet til omregning av svenske datterselskaper til presentasjonsvaluta. Sensitiviteten på netto

eksponering i valuta er ikke vurdert som betydelig for konsernet .

SIDE 55ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 19 RENTESWAPAVTALER

For å tilpasse gjeldsporteføljen til konsernets målsetting for renteprofil, anvendes følgende finansielle instrumenter:

Renteswapavtale

Avtale om å bytte rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp over et bestemt antall perioder.

Renteswapavtaler med fremtidig start

Renteswapavtale med et avtalt fremtidig starttidspunkt.

De finansielle instrumentene er vurdert til virkelig verdi på balansedagen. Verdiendring i løpet av regnskapsperioden resultatføres.

2022 2021

Virkelig verdi 01.01. -988 -1 748

Effekt terminering renteswapopsjon - -44

Virkelig verdi 31.12. -110 -988

Verdiendring i året 878 716

Under følger et sammendrag over konsernets renteswapavtaler.

Instrumenter per 31.12.2022 Utløpsår

Kontraktsbeløp

(hovedstol) Snittrente

Renteswapavtaler

Betaler fast – mottar flytende:

2024 400 4,69 %

2024 500 1,58 %

2025 3 325 3,90 %

2025 500 0,89 %

2026 3 200 3,60 %

2027 1 400 3,19 %

2028 700 3,51 %

2030 1 300 3,99 %

Betaler flytende – mottar fast:

2024 500 2,62 %

2025 1 400 2,03 %

2027 500 2,33 %

2032 500 4,17 %

Renteswapavtaler med fremtidig start

Betaler fast - mottar flytende:

2024 - 2028 500 0,37 %

2024 - 2028 500 2,67 %

2025 - 2028 900 2,17 %

2025 - 2029 1 000 1,48 %

2025 - 2030 500 1,99 %

2026 - 2029 500 3,01 %

2026 - 2031 500 1,67 %

2034 - 2041 500 1,62 %

2035 - 2041 400 1,37 %

2036 - 2041 500 1,58 %

Sum markedsverdi konsern -110

Svenske kroner (SEK)

SIDE 56 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Instrumenter per 31.12.2021 Utløpsår

Kontraktsbeløp

(hovedstol) Snittrente

Renteswapavtaler

Betaler fast – mottar flytende:

2024 400 4,69 %

2024 500 1,58 %

2025 3 325 3,88 %

2025 500 0,89 %

2026 3 200 3,60 %

2027 1 400 3,19 %

2028 700 3,51 %

2030 1 300 3,99 %

Betaler flytende – mottar fast:

2024 500 2,62 %

2025 1 400 2,03 %

2027 500 2,33 %

Renteswapavtaler med fremtidig start

Betaler fast - mottar flytende:

2024 - 2028 500 0,37 %

2025 - 2028 500 1,58 %

2025 - 2029 1 000 1,48 %

2025 - 2030 500 1,99 %

2026 - 2031 500 1,67 %

2034 - 2041 500 1,62 %

2035 - 2041 400 1,37 %

2036 - 2041 500 1,58 %

Sum markedsverdi konsern -988

Svenske kroner (SEK).

Note 20 KAPITALSTRUKTUR OG EGENKAPITAL

Konsernet opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Konsernets mål knyttet til

kapitalforvaltning er å trygge selskapets drift, sikre avkastning for eierne og å opprettholde en god kapitalstruktur for å redusere

kapitalkostnadene, dempe konsernets finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet. Et bærende element er målsettingen om å

opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige langsiktige likviditetsreserver.

Et sentralt nøkkeltall er gjeldsgrad, definert som netto rentebærende gjeld dividert på egenkapital pluss netto rentebærende gjeld. Netto

rentebærende gjeld er definert som rentebærende gjeld (kortsiktig og langsiktig) minus bankinnskudd. Egenkapital omfatter majoritetens

egenkapital, innskutt og opptjent. Konsernets gjeldsgrad bør normalt ikke overstige 50 %. Per 31.12.2022 var beregnet gjeldsgrad 38 %.

Beslutning om utdeling av utbytte fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets styre. Med tilfredsstillende soliditet og

likviditet vektlegges det at aksjonærene skal motta et utbytte tilsvarende 30 – 40 % av konsernets resultat eksklusive verdiendringer.

2022 2021

Rentebærende gjeld 20 227 20 114

Bankinnskudd -254 -448

Netto rentebærende gjeld 19 973 19 666

Egenkapital tilordnet aksjonærer i morselskapet 32 235 30 907

Sum egenkapital og netto rentebærende gjeld 52 208 50 573

Gjeldsgrad 38 % 39 %

SIDE 57ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 21 KLASSIFISERING OG MÅLING AV FINANSIELLE EIENDELER

OG FINANSIELLE FORPLIKTELSER

Tabellen under gir en oversikt over klassifiseringen av konsernets finansielle eiendeler og forpliktelser, og viser verdsettelses-

hierarkiet for finansielle instrumenter som måles til virkelig verdi. Tabellen viser også balanseførte verdier og virkelig verdi for

konsernets finansielle instrumenter.

31.12.2022

Finansielle

instrumenter til

virkelig verdi over

resultatet

Finansielle

instrumenter

til amortisert kost

Sum balanseført

verdi

Sum virkelig

verdi

Verdsettelses-

nivå

Eiendeler

Finansielle anleggsmidler 374 374 374 3

Kundefordringer og andre fordringer 1 056 1 056 1 056 3

Bankinnskudd og kontanter 254 254 254 3

Sum finansielle eiendeler - 1 684 1 684 1 684

Forpliktelser

Obligasjonslån 11 655 11 655 11 187 1

Sertifikatlån 378 378 378 3

Gjeld til kredittinstitusjoner 8 194 8 194 8 140 3

Leverandørgjeld og annen gjeld 1 214 1 214 1 214 3

Renteswaper (Derivater) 110 110 110 2

Sum finansielle forpliktelser 110 21 441 21 551 21 082

Verdsettelsesnivå 1 (netto) 11 655 11 655

Verdsettelsesnivå 2 (netto) 110 110

Verdsettelsesnivå 3 (netto) 8 102 8 102

31.12.2021

Finansielle

instrumenter til

virkelig verdi over

resultatet

Finansielle

instrumenter

til amortisert kost

Sum balanseført

verdi

Sum virkelig

verdi

Verdsettelses-

nivå

Eiendeler

Finansielle anleggsmidler 445 445 445 3

Kundefordringer og andre fordringer 992 992 992 3

Bankinnskudd og kontanter 448 448 448 3

Sum finansielle eiendeler - 1 885 1 885 1 885

Forpliktelser

Obligasjonslån 11 798 11 798 11 774 1

Sertifikatlån 1 725 1 725 1 724 3

Gjeld til kredittinstitusjoner 6 592 6 592 6 592 3

Leverandørgjeld og annen gjeld 1 514 1 514 1 514 3

Renteswaper (Derivater) 988 988 988 2

Sum finansielle forpliktelser 988 21 628 22 616 22 591

Verdsettelsesnivå 1 (netto) 11 798 11 798

Verdsettelsesnivå 2 (netto) 988 988

Verdsettelsesnivå 3 (netto) 7 945 7 945

SIDE 58 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Virkelig verdihierarkiet

Konsernet klassifiserer virkelig verdi målinger ved å bruke et virkelig verdi hierarki som reflekterer signifikansen av den inputen som

brukes i utarbeidelsen av målingene. Virkelig verdi hierarkiet har følgende nivåer:

Nivå 1: Bruk av noterte priser i aktive markeder.

Nivå 2: Bruk av verdsettelsesmetoder med observerbare markedsdata som input.

Nivå 3: Bruk av verdsettelsesmetoder hvor input er basert på vesentlig grad av ikke-observerbare markedsdata.

Verdsettelse av finansielle instrumenter foretas av konsernets finansavdeling, i samråd med ekstern rådgiver.

Verdsettelsesmetodene som benyttes er tilpasset til hvert finansielle instrument, og har som formål å benytte mest mulig av

informasjonen som er tilgjengelig i markedet.

Det er ingen finansielle eiendeler eller forpliktelser som har blitt reklassifisert i 2022 slik at verdsettelsesmetode har endret seg.

Det er heller ingen overføringer mellom nivå 1 eller nivå 2 virkelig verdi målinger i 2022.

Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til virkelig verdi i balansen

Måling av virkelig verdi av konsernets renteswaper er verdsatt basert på kilder i nivå 2. Virkelig verdi av renteswaper er estimert

basert på observerbare terminrenter og rentekurver, og bekreftet av den finansinstitusjon som selskapet har inngått avtalene med.

Se forøvrig note 19.

Virkelig verdi av finansielle instrumenter målt til amortisert kost i balansen

Utover ovennevnte finansielle eiendeler og gjeld som er balanseført til virkelig verdi er konsernets øvrige finansielle eiendeler

og gjeld (finansielle instrumenter) balanseført til amortisert kost. Virkelig verdi av disse finansielle instrumentene som vist i

tabellen over forventes å være tilnærmet lik bokført verdi (amortisert kost). Balanseført verdi av bankinnskudd og kontanter er

tilnærmet lik virkelig verdi på grunn av at disse instrumentene har kort forfallstid. Tilsvarende er balanseført verdi av fordringer og

leverandørgjeld tilnærmet lik virkelig verdi da de inngås til ”normale” betingelser og diskontering er ikke antatt å ha vesentlig effekt.

Obligasjonslån vurderes til børskurs per 31. desember og banklån til virkelig verdi av fremtidige kontantstrømmer hvor det tas

hensyn til antatt forskjell mellom dagens margin og markedsmessige vilkår.

Note 22 KORTSIKTIG OG LANGSIKTIG GJELD

2022 2021

Kortsiktig

gjeld

Langsiktig

gjeld Sum

Kortsiktig

gjeld

Langsiktig

gjeld Sum

Obligasjonslån 2 155 9 500 11 655 1 583 10 215 11 798

Sertifikatlån 378 - 378 1 725 - 1 725

Gjeld til kredittinstitusjoner 88 8 105 8 194 27 6 565 6 592

Sum rentebærende gjeld

2 622 17 605 20 227 3 335 16 780 20 114

V irkelig verdi renteswapavtaler (note 19) 40 70 110 299 689 988

Leverandørgjeld 139 - 139 137 - 137

Leieforpliktelse (note 29) 7 - 7 9 - 9

Påløpte renter 44 - 44 31 - 31

Skyldige offentlige avgifter 87 - 87 115 - 115

Mottatt ikke opptjent leieinntekt 725 - 725 1 022 - 1 022

Annen gjeld 181 31 212 178 22 200

Sum ikke rentebærende gjeld 1 224 100 1 324 1 790 712 2 502

Vektet gjennomsnittlig rente per balansedag for konsernets rentebærende gjeld er 4,45 % (3,16), korrigert for inngåtte renteavtaler. Vektet gjen-

nomsnittlig renteperiode er 3,5 år (3,9).

Se note 18 for forklaring av konsernets finansielle risikostyring.

SIDE 59ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 23 AVSTEMMING AV FORPLIKTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER

Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld

Obligasjons lån

Gjeld til kreditt-

institiusjoner

Leie-

forpliktelser

(note 29) Sertifikatlån

Obligasjons-

lån

Gjeld til kreditt-

institiusjoner Sum

Forpliktelser 01.01.2021 6 008 9 461 347 926 3 980 627 21 350

Opptak av rentebærende gjeld 5 550 2 850 - 6 150 - - 14 550

Nedbetaling av rentebærende gjeld - -6 302 - -5 300 -3 643 - -15 245

Økning av leieforpliktelser - - 4 - - - 4

Nedbetaling leieforpliktelser - - -11 - - - -11

Reklassifisering -1 246 600 - - 1 246 -600 -

Valutakurseffekter og annet -98 -45 - -51 - - -194

Forpliktelser 31.12.2021 (note 22) 10 215 6 565 341 1 725 1 583 27 20 455

Opptak av rentebærende gjeld 1 500 5 570 - 2 278 - 55 9 404

Nedbetaling av rentebærende gjeld -1 606 -4 000 - -3 595 - -6 -9 206

Netto endring leieforpliktelser - - -137 - - - -137

Nedbetaling leieforpliktelser - - -8 - - - -8

Reklassifisering -572 -12 - - 572 12 -

Valutakurseffekter og annet -37 -18 - -29 - - -84

Forpliktelser 31.12.2022 (note 22) 9 500 8 105 196 378 2 155 88 20 424

Avstembart mot kontantstrømoppstillingen under finansieringsaktiviteter.

Betalte renter klassifiseres som kontantstrøm fra drift. Følgelig er rentederivater ikke inkludert i forpliktelser fra

finansieringsaktiviteter.

Note 24 FORFALLSSTRUKTUR FINANSIELLE FORPLIKTELSER

Oversikt over forfallsstrukturen for konsernets finansielle forpliktelser, basert på gjenværende kontraktsregulerte forfall.

Tabellen viser nominelle kontantstrømmer inkludert renter.

31.12.2022 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Mer enn 5 år Sum

Obligasjonslån 2 625 1 878 2 678 1 482 892 3 816 13 370

Sertifikatlån 380 - - - - - 380

Gjeld til kredittinstitusjoner 451 402 7 255 798 33 215 9 153

Leverandørgjeld og annen gjeld 1 184 - - - - 31 1 214

Rentebytteavtaler (se note 19) 40 26 -9 7 14 32 110

Sum 4 679 2 305 9 924 2 287 939 4 093 24 227

31.12.2021 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Mer enn 5 år Sum

Obligasjonslån 1 949 2 540 1 762 2 587 1 406 2 962 13 206

Sertifikatlån 1 728 - - - - - 1 728

Gjeld til kredittinstitusjoner 245 1 495 3 014 2 224 34 236 7 249

Leverandørgjeld og annen gjeld 1 492 - - - - 22 1 514

Rentebytteavtaler (se note 19) 299 213 182 155 59 80 988

Sum 5 712 4 248 4 958 4 966 1 500 3 301 24 685

SIDE 60 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Pantstillelser og garantier mv.

2022 2021

Gjeld som er sikret ved pant i eiendeler:

Obligasjonslån 1 038 1 680

Gjeld til kredittinstitusjoner 8 194 6 592

Sertifikatlån - -

Sum 9 232 8 272

Balanseført verdi av de pantsatte eiendeler:

Investeringseiendom 25 918 29 213

Note 25 SKATT

Utsatt skatt

Utsatt skatt nettoføres når konsernet har en juridisk rett til motregning, og dersom den utsatte skatten er til samme

skattemyndighet. Følgende beløp er balanseført etter nettoføringen som nevnt over:

2022 2021

Utsatt skatt 7 940 7 493

Utsatt skattefordel -0 0

Netto utsatt skatt 7 940 7 493

Endring i balanseført utsatt skatt: 2022 2021

Balanseført verdi 01.01. 7 493 6 811

Resultatført i perioden 445 736

Skatt ikke ført mot resultatet

1 -55

Tilgang og avgang datterselskaper 1 -

Balanseført verdi 31.12. 7 940 7 493

Skatt ikke ført over resultatet i 2021 består av valutaeffekter og justering av IB utsatt skatt på 46 millioner kroner mellom avlagt regnskap og

ligningspapirer for et datterselskap i 2020. Justeringen har ingen resultateffekt.

Endring i balanseført netto utsatt skatt:

Anleggs-

midler

Virkelig

verdi/

gevinster

Finansielle

instrumenter

Omløps-

midler

Avsetning for

forpliktelser

Fremførbart

underskudd Sum

01.01.2021 1 920 5 172 -343 8 62 -8 6 811

Resultatført i perioden 190 397 110 6 28 6 736

Skatt ikke ført mot resultatet -55 - - - - - -55

Tilgang og avgang datterselskaper - - - - - - -

Resultatført i utvidet resultat - - - - - - -

31.12.2021 2 056 5 569 -233 14 90 -2 7 493

Resultatført i perioden 211 29 213 -8 -1 1 445

Skatt ikke ført mot resultatet 1 - - - - - 1

Tilgang og avgang datterselskaper 1 - - - - - 1

Resultatført i utvidet resultat - - - - - - -

31.12.2022 2 269 5 597 -20 6 89 -1 7 940

SIDE 61ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Midlertidige forskjeller som ikke inngår i grunnlaget for beregning av utsatt skatt 2022 2021

Balanseført verdi 01.01. 1 950 2 253

Oppkjøp 247 -

Andre forskjeller knyttet til Sverige -61 -303

Balanseført verdi 31.12. 2 136 1 950

Årets skattekostnad: 2022 2021

Betalbar skatt 224 208

Endring i utsatt skatt 444 736

Årets totale skattekostnad 668 944

Anvendt skattesats 22 %

Avstemming mellom skattekostnad og regnskapsmessig overskudd 2022 2021

Resultat før skattekostnad 3 134 4 767

Regnskapsmessig resultat multiplisert med nominell skattesats 22 % 689 1 049

Justert skattesats Sverige 3 1

Skatt på resultat av andeler i tilknyttede og felleskontrollerte virksomheter -27 -62

Skatt på andre endringer

3 -43

Bokført skattekostnad 668 944

Effektiv skattesats 21,33 % 19,81 %

I 2021 ble det solgt aksjer i datter som eide en eiendom. I konsernet har det vært avsatt utsatt skatt på 60 millioner kroner som knytter seg til verdi-

endringer på eiendommen. Salget er gjennomført som et aksjesalg, og har derfor ikke utløst skattemessig gevinst. Siden eiendommen er overført til

et datterselskap som ledd i salgstransaksjonen, og eiendommen er datterselskapets eneste eiendel, er tidligere avsatt utsatt skatt resultatført som

en del av skattekostnad.

Note 26 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON

Aksjekapitalen i selskapet utgjør kr 101 478 908 fordelt på 101 478 908 aksjer, hver pålydende kr. 1,-.

Styret har frem til 19.05.2023 fullmakt til å kjøpe selskapets egne aksjer på tilsvarende 10 % av selskapets aksjekapital. Den høyeste

kjøpesum som skal betales per aksje er 250 kroner og den laveste 10 kroner. Styret står fritt med hensyn til å avgjøre på hvilken

måte erverv og avhendelse av egne aksjer skal skje. Selskapet eier per 31.12.2022 2.144.263 egne aksjer.

Styret har videre frem til 19.05.2023 fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil 10 millioner kroner gjennom utstedelse av aksjer

tilhørende selskapets eksisterende aksjeklasse. Fullmakten omfatter kapitalforhøyelse mot innskudd i andre eiendeler enn penger

og rett til å pådra selskapet særlige plikter. Dersom aksjeinnskuddet skal gjøres opp i annet enn penger, kan styret bestemme at

slike verdier kan overføres til datterselskap mot at avregning skjer tilsvarende mellom datterselskap og Olav Thon Eiendomsselskap

ASA. Fullmakten omfatter beslutning om fusjon. Fullmakten er ikke benyttet per 31.12.2022.

2022 2021

Aksjekapital 01.01. 103 623 171 103 623 171

Endring i aksjekapitalen i året -2 144 263 -

Aksjekapital 31.12. 101 478 908 103 623 171

Transaksjoner egne aksjer

Inngående beholdning 01.01. - -

Kjøp av egne aksjer i perioden -2 144 263 -

Sum egne aksjer 31.12. -2 144 263 0

SIDE 62 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Aksjonærene i selskapet per 31.12.

Antall aksjer

2022

Antall aksjer

2021

Olav Thon Gruppen AS

76 532 950 76 532 950

Folketrygdfondet 2 342 742 2 479 288

MP Pensjon 2 297 769 2 297 769

Olav Thon Eiendomsselskap ASA 2 144 263 0

VPF Nordea Norge Verdi 1 466 904 1 862 556

Øvrige eiere 18 838 543 20 450 608

Sum 103 623 171 103 623 171

Aksjer eiet av styremedlemmer og daglig leder per 31.12.2022 Antall aksjer

Line Norbye (styremedlem)

781 343

Olav Thon (styrets formann)

70 930

Sissel Berdal Haga (styremedlem)

70 930

Dag Tangevald-Jensen (adm.direktør) 2 300

Elisabeth Holvik 1 000

Aksjeinnehav inkluderer aksjer eid av nærstående.

Utbytte:

Styret vil foreslå for selskapets ordinære generalforsamlingen at det utbetales utbytte for 2022 med 6,50 kroner per aksje.

Note 27 RESULTAT PER AKSJE

Basis for beregning av resultat per aksje og utvannet resultat per aksje:

2022 2021

Utstedte ordinære aksjer per 01.01. 103 623 171 103 623 171

Aksjeemisjon - -

Egne aksjer -2 144 263 -

Utstedte ordinære aksjer pr 31.12. 101 478 908 103 623 171

Veid gjennomsnittlig antall aksjer 102 095 751 103 623 171

Resultat tilordnet aksjonærene 2 452 3 770

Resultat per aksje (i hele kroner) 24,02 36,38

SIDE 63ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 28 NÆRSTÅENDE PARTER

Olav Thon Stiftelsen eier indirekte 73,86 % av selskapets aksjekapital gjennom stiftelsens heleide selskap Olav Thon Gruppen

AS. Olav Thon Stiftelsen har som formål å utøve et stabilt og langsiktig eierskap i Olav Thon Gruppen AS og dets underliggende

virksomheter, samt utdele midler til allmennyttige formål.

Olav Thon Gruppen AS driver en omfattende næringsvirksomhet innen fast eiendom, hotell- og restaurantdrift, varehandel, industri,

med mer.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har en forretningsføreravtale med Thon Eiendomsdrift AS som i likhet med Olav Thon

Eiendomsselskap ASA er et datterselskap av Olav Thon Gruppen AS. Gjennom avtalen sikres konsernet tilgang på Olav Thon

Gruppen AS sine ressurser innen eiendomsforvaltning og generell forretningsdrift.

Honoraret utgjør 4 % av brutto leieinntekter, med mulighet for tilleggsgodtgjørelse for eventuelle særskilte oppgaver

forretningsfører pålegges. For 2022 utgjorde totalt honorar kr 153,9 mill. (for 2021 kr 128,2 mill.). Se også note 11. Avtalen som ble

inngått før den offentlige emisjonen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA i 1983, løper med 6 måneders gjensidig oppsigelsesvarsel.

Olav Thon Eiendomsselskap ASA har videre en ensidig rett til å kreve avtalen forlenget med ytterligere 6 måneder. Avtalen er

forelagt Oslo Børs.

Det foreligger avtaler om utleie av lokaler til selskaper i Olav Thon Gruppen AS, hvor leiebetingelsene er basert på generelle

markedsbetingelser på avtaletidspunktet. Samlede leieinntekter fra selskaper i Olav Thon Gruppen AS utgjorde i 2022 kr 93,8 mill.

(i 2021 kr 81,9 mill.).

Under følger en tabell som viser hvordan konsernets resultat og balanse påvirkes av transaksjoner med felleskontrollerte (FKV)

og tilknyttede (TS) selskaper:

Transaksjoner prises på basis av armlengdes avstand.

2022 2021

Inntekter: Felleskontrollerte virksomheter 45 41

Tilknyttede selskaper - -

Sum 45 41

Kostnader: Felleskontrollerte virksomheter 7 -

Tilknyttede selskaper - -

Sum 7 -

Fordringer: Felleskontrollerte virksomheter 284 292

Tilknyttede selskaper 1 -

Sum

285 292

Gjeld: Felleskontrollerte virksomheter - 4

Tilknyttede selskaper 2 1

Sum 2 5

Per 1. april 2022 er Amfi Drift konsern solgt til Thon Holding AS for 191 millioner kroner, som er ansett å være på armlengdes

avstand basert på ekstern verdsettelse. Salget er gjennomført for å samle driften av konsernets eiendomsportefølje. Thon Holding

AS forvalter fra før en vesentlig del av konsernets eiendomsportefølje og ivaretar den overordnede ledelse av forvaltningen. Thon

Holding AS er et heleid datterselskap til selskapets hovedaksjonær, Olav Thon Gruppen AS.

SIDE 64 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 29 LEIEAVTALER

Leieavtaler hvor konsernet er leietaker

Konsernet har leieavtaler knyttet til festing av tomter og lokaler/seksjoner i forbindelse med kjøpesenterdrift, som klassifiseres som

investeringseiendom i regnskapet. Virkelig verdi modellen er benyttet på rett til bruk eiendelene tilknyttet leieavtalene, og utgjør

per årsslutt 190 millioner kroner (337). Viser til note 14.

Verdiendringer på rett til bruk eiendeler som måles etter IAS 40 er tatt inn i resultatet, og utgjør 11 millioner kroner (12).

Konsernets største innleieavtale er terminert i 2022 siden konsernet har kjøpt selskapet som var utleier. Leieavtalen var knyttet til

en seksjon av kjøpesenteret Drøbak City, og hadde balanseført investeringsiendom - rett til bruk eiendeler på 130 millioner kroner

på termineringstidspunktet.

Leieforpliktelser 2022 2021

Forfallsanalyse - kontraktuelle forpliktelser på udiskontert kontantstrøm

Innen 1 år 20 34

Mellom 1 til 5 år 75 131

Mer enn 5 år 469 2 265

Sum udiskontert leieforpliktelse per 31.12. 564 2 430

Leieforpliktelse inkludert i balansen per 31.12. 203 350

Kortsiktig Note 22 7 9

Langsiktig 196 341

Beløp innregnet i resultatregnskapet

Renter på leieforpliktelsen 15 25

Avskrivning og verdiendring bruksretteiendeler 12 13

Gevinst og tap knyttet til termineringer, nedskrivninger og andre endringer -4 -

Variable leiebetalinger som ikke er inkludert i beregningen av leieforpliktelsen 5 3

Tilleggsinformasjon

Diskontert leieforpliktelse for forlengelsesopsjoner hvor utøvelse ikke er rimelig sikker 19 20

Vektet gjennomsnittlig marginal lånerente per 31.12. 6,48 % 7,50 %

Sum kontantstrøm betalt for leieavtaler 23 34

Leieavtaler hvor konsernet er utleier

Konsernet har inngått avtaler for utleie av fast eiendom. Kontraktene har i gjennomsnitt en leieperiode på 5,6 år (5,5). Kjøpesenter

har et gjennomsnitt på 5,2 år (5,1), mens næring har et gjennomsnitt på 6,6 år (6,5).

Konsernet har kun operasjonelle leieavtaler i sin portefølje.

Forfallsanalyse - minimumsinntekt for leieavtaler på udiskontert kontantstrøm

2022 2021

Kjøpesenter Næring Kjøpesenter Næring

Innen 1 år 297 70 263 59

1-2 år 409 137 405 96

2-3 år 374 156 389 134

3-4 år 339 87 305 106

4-5 år 309 46 290 76

mer enn 5 år 655 407 605 373

Sum 2 384 903 2 258 844

Variable leiebetalinger som ikke avhenger av en indeks eller en rentesats utgjør 169 millioner kroner (127) i 2022.

SIDE 65ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Note 30 BETINGEDE FORPLIKTELSER

Konsernet har ingen betingede forpliktelser som garantier eller tvister/pågående rettssaker som kan gi vesentlig risikoeksponering

for konsernet.

Note 31 VESENTLIGE REGNSKAPSESTIMATER OG SKJØNNSMESSIGE VURDERINGER

Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og

konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderingene vil ikke

nødvendigvis fullt ut samsvare med det endelige utfallet.

Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av

neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer.

For informasjon om investeringseiendommer henvises det til note 14.

Note 32 HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN

Olav Thon Eiendomsselskap ASA signerte i desember 2022 avtale om kjøp av resterende 50 % av aksjene i Sørlandssenteret DA,

som består av Norges 6. største kjøpesenter målt i omsetning. I 2022 oppnådde senteret leieinntekter på 137 millioner kroner.

Selskapet ble overtatt 6. januar 2023. Kjøpet er vurdert som eiendelskjøp.

Ut over dette er det ikke inntruffet hendelser etter balansedagen som har betydning for vurderingen av konsernets finansielle

stilling og resultat.

SIDE 66 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Olav Thon Eiendomsselskap ASA utarbeider finansiell informasjon i samsvar med internasjonale standarder for finansiell

rapportering (IFRS).

I tillegg ønsker selskapet å presentere alternative resultatmål for å gi leserne en bedre forståelse av de underliggende økonomiske

resultatene i selskapet.

1. Verdiendringer investeringseiendommer og finansielle instrumenter

Verdiendringer på investeringseiendommer og finansielle instrumenter påvirker konsernets resultat før skattekostnad. Disse

resultatpostene vurderes å være mer bestemt av eksterne faktorer enn de øvrige resultatpostene.

2022 2021

Verdiendring investeringseiendommer i resultatregnskapet 114 1 790

Verdiendring investeringseiendommer i felleskontrollerte selskaper -105 129

Verdiendring investeringseiendommer i tilknyttede selskaper 10 -5

Verdiendring finansielle instrumenter i resultatregnskapet 878 716

Verdiendring finansielle instrumenter felleskontrollert virksomhet 23 17

Verdiendring investeringseiendommer og finansielle instrumenter 920 2 647

2. Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta

Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta vurderes å gi leserne en bedre forståelse av konsernets operative driftsutvikling.

2022 2021

Resultat før skattekostnad 3 134 4 767

Skattekostnad i felleskontrollerte virksomheter -7 54

Skattekostnad i tilknyttede selskaper 10 7

Verdiendring investeringseiendommer og finansielle instrumenter -920 -2 647

Valutagevinst -43 -113

Valutatap 0 0

Resultat før skattekostnad, verdiendringer og valuta 2 174 2 068

3. Egenkapitalandel

Egenkapitalandel er konsernets samlede bokførte egenkapital dividert på konsernets samlede egenkapital og gjeld på

balansedagen, og viser hvor stor del av eiendelene som er finansiert med egenkapital.

2022 2021

Sum egenkapital 32 673 31 342

Sum egenkapital og gjeld 62 584 62 000

Egenkapitalandel 52 % 51 %

KONSERN

ALTERNATIVE RESULTATMÅL

(Beløp i MNOK)

SIDE 67ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

4. Langsiktig substansverdi og egenkapital per aksje

Langsiktig substansverdi per aksje basert på en markedsmessig vurdering av gjeldsforpliktelsen utsatt skatt. Egenkapital per aksje

beregnes som majoritetens andel av egenkapitalen dividert på antall aksjer.

2022 2021

Majoritetens andel av egenkapital 32 235 30 906

Utsatt skatt, eksklusiv utsatt skatt knyttet til omløpsmidler 7 926 7 493

Vurdert gjeldsforpliktelse - utsatt skatt - på 6 % -2 162 -2 043

Langsiktig substansverdi 37 999 36 355

Antall aksjer (egne aksjer ikke medregnet) 101 478 908 103 623 171

Langsiktig substansverdi per aksje i NOK 374 351

Egenkapital per aksje 318 298

5. Netto kontantstrøm fra drift

Netto kontantstrøm fra driften vurderes å gi leserne en bedre forståelse av hvilken likviditet som genereres fra konsernets

operative virksomhet. Dette er av betydning for vurdering av selskapets finansielle resultater og finansielle posisjon.

2022 2021

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 243 1 684

Kostnadsførte / betalte renter 13 3

Betalte skatter -207 -169

Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -608 -159

Netto kontantstrøm fra drift 2 045 2 009

6. Likviditetsreserver

Beregning av likviditetsreserver vurderes å gi leseren en bedre forståelse av konsernets evne til å betjene det kortsiktige

likviditetsbehovet.

2022 2021

Utrukne kommitterte lånefasiliteter 4 885 7 766

Bankinnskudd og kontanter 254 448

Likviditetsreserver 5 139 8 214

7. Avdrag neste 12 mnd.

Avdrag neste 12 mnd viser rentebærende gjeld som forfaller de neste 12 månedene, og gir et bilde av konsernets kommende

forpliktelser.

2022 2021

Sertifikatlån 378 1 725

Obligasjonslån 2 155 1 583

Gjeld til kredittinstitusjoner 89 27

Avdrag neste 12 mnd. 2 623 3 335

SIDE 68 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

8. Netto rentebærende gjeld og belåningsgrad

Oppdeling av konsernets samlede gjeld i rentebærende og ikke-rentebærende gjeld vurderes å gi leserne en bedre forståelse

av konsernets gjeldssituasjon og konsernets finansielle stilling. Netto rentebærende gjeld fremkommer ved å trekke konsernets

bankinnskudd fra rentebærende gjeld. Netto rentebærende gjeld benyttes blant annet i beregning av konsernet belåningsgrad.

2022 2021

Obligasjonslån, langsiktig 9 500 10 215

Obligasjonslån, kortsiktig 2 155 1 583

Sertifikatlån, kortsiktig 378 1 725

Gjeld til kredittinstitusjoner, langsiktig 8 105 6 565

Gjeld til kredittinstitusjoner, kortsiktig 88 27

Rentebærende gjeld

20 227 20 114

Bankinnskudd og kontanter -254 -448

Netto rentebærende gjeld 19 973 19 666

Markedsverdi eiendommer (se ARM 11) 57 715 56 734

Belåningsgrad 35 % 35 %

Usikret del av rentebærende gjeld (gjeld hvor konsernet ikke har stilt sikkerhet) 10 995 11 843

9. Rente per balansedag

Rente per balansedag er regnskapsførte rentekostnader på balansedagen omregnet til annualiserte renter dividert på

rentebærende gjeld på balansedagen.

2022 2021

Annualiserte rentekostnader på rentebærende gjeld per balansedag 803 330

Annualiserte rentekostnader på løpende renteswapavtaler per balansedag 97 306

Annualiserte rentekostnader per balansedag 901 635

Rentebærende gjeld 20 227 20 114

Rente per balansedag 4,45 % 3,16 %

10. Netto investeringer

Netto investeringer er virkelig verdi av kjøp og salg av investeringseiendom, samt øvrige netto investeringer.

2022 2021

Kjøp og påkostninger på investeringseiendom 684 859

Kjøp av selskaper 71 -369

Kjøp av driftsmidler (kjøp og salg) 18 12

Andre investeringer (kjøp og salg) 115 57

Netto investeringer 889 559

SIDE 69ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

11. Markedsverdi eiendommer

Markedsverdi eiendommer viser summen av markedsverdi for investeringseiendommer eiet og eierbenyttede eiendommer, som

regnskapsføres etter ulike regnskapsprinsipper i konsernets balanse. Markedsverdien inkluderer ikke investeringseiendom definert

som rett til bruk eiendeler.

2022 2021

Markedsverdi Investeringseiendommer - eiet (se note 14) 57 509 56 530

Markedsverdi Eierbenyttede eiendommer 206 205

Markedsverdi eiendommer 57 715 56 734

I tillegg eier konsernet eiendommer gjennom felleskontrollert virksomhet og tilknyttede selskaper:

Markedsverdi eiendommer felleskontrollerte virksomheter (konsernets andel) 3 549 3 563

Markedsverdi eiendommer tilknyttede selskaper (konsernets andel) 887 858

12. Annualisert leieinntektsnivå

Annualisert leieinntektsnivå viser eiendomsporteføljens forventede markedsleie for utleide og ledige lokaler, og gir et bilde av

konsernets inntjeningspotensiale.

2022 2021

Annualisert markedsleie utleide lokaler 3 268 3 150

Annualisert markedsleie ledige lokaler 117 120

Annualisert leieinntektsnivå 3 385 3 270

I tillegg eier konsernet eiendommer gjennom felleskontrollert virksomhet (FKV) og tilknyttede selskaper (TS):

Annualisert markedsleie utleide lokaler FKV/TS (konsernets andel) 286 271

Annualisert markedsleie ledige lokaler FKV/TS (konsernets andel) 9 14

Annualisert leieinntektsnivå FKV/TS (konsernets andel) 295 285

Sum annualisert leieinntektsnivå 3 680 3 555

13. Avkastningskrav (netto yield)

Avkastningkrav (netto yield) er annualisert leieinntekstnivå fratrukket normaliserte (over tid) gårdeierkostnader dividert på

markedsverdi eiendommer justert for tomter og aktuelle ikke leieinntektsinnbringende del av eiendommer.

2022 2021

Annualisert leieinntektsnivå 3 385 3 270

Gårdeierkostnader 464 477

Annualisert netto leieinntektsnivå 2 921 2 793

Markedsverdi eiendommer 57 715 56 734

Justering markedsverdi for tomter o.a. 424 572

Markedsverdi eiendommer etter justering 57 291 56 163

Avkastningskrav (netto yield) 5,10 % 4,97 %

SIDE 70 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

SIDE 71ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Olav Thon Eiendomsselskap har definert lik lønn for menn og kvinner

med sammenliknbare stillinger som målsetting i likestillingsarbeidet.

Det er ikke avdekket systematiske lønnsforskjeller mellom kvinner og

menn i konsernet.

Organisasjon og

arbeidsmiljø

SIDE 72 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

Oppstilling totalresultat

Note 2022 2021

(Beløp i tusen kroner)

Andre driftsinntekter 387 66

Driftsinntekter 387 66

Varekostnad -383 -64

Lønnskostnader 1 -3 733 -3 467

Andre driftskostnader 1, 2, 3 -3 798 -4 501

Driftskostnader -7 914 -8 032

Driftsresultat -7 528 -7 966

Finansinntekter 4 3 397 724 2 411 168

Finanskostnader 4 -1 054 816 -953 484

Verdiendring finansielle instrumenter 5, 6 0 15 036

Netto finansposter 2 342 908 1 472 719

Resultat før skatt 2 335 381 1 464 753

Skattekostnad 7 -35 264 -145 205

Resultat 2 300 116 1 319 548

Disponering av årets resultat:

Avsatt til utbytte 8 659 613 673 551

Overført annen egenkapital 8 1 640 503 645 997

Sum disponeringer og overføringer 2 300 116 1 319 548

SIDE 73ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

Oppstilling finansiell stilling

Note 31.12.2022 31.12.2021

(Beløp i tusen kroner)

EIENDELER

Utsatt skattefordel 7 0 25 424

Investeringer i datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter 9 14 359 069 14 359 069

Langsiktig fordring/gjeld til konsernselskaper 2 715 000 2 725 500

Andre finansielle anleggsmidler 10 217 146 259 146

Anleggsmidler 17 291 215 17 369 140

Kundefordringer og andre fordringer 11 6 351 991 5 268 191

Bankinnskudd, kontanter og lignende 74 979 170 638

Omløpsmidler 6 426 970 5 438 829

Sum eiendeler 23 718 186 22 807 969

EGENKAPITAL OG GJELD

Aksjekapital 8, 12 101 479 103 623

Overkurs 8 318 361 318 361

Annen egenkapital 8 3 649 709 2 405 047

Sum egenkapital 4 069 549 2 827 032

Pensjonsforpliktelser 1 800 870

Utsatt skatt 7 9 577 0

Langsiktig rentebærende gjeld 13 16 057 010 16 781 550

Annen langsiktig gjeld 6, 13, 14 267 831 352 013

Sum langsiktig gjeld 16 335 218 17 134 433

Betalbar skatt 7 263 880

Kortsiktig rentebærende gjeld 13 2 593 751 1 724 500

Annen kortsiktig gjeld 13 719 405 1 121 124

Sum kortsiktig gjeld 3 313 419 2 846 504

Sum gjeld 19 648 636 19 980 937

Sum egenkapital og gjeld 23 718 186 22 807 969

Oslo 25. april 2023

Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA

Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Sissel Berdal Haga Thon

Line Norbye Elisabeth Holvik Dag Tangevald-Jensen

(administrerende direktør)

SIDE 74 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA

KONTANTSTRØMOPPSTILLING

2022 2021

(Beløp i tusen kroner)

Resultat før skattekostnad 2 335 381 1 464 753

Betalte skatter -789 -48 072

Gevinst/tap anleggsmidler 0 -266 073

Nedskrivning 0 0

Gevist/tap valuta -42 705 -113 047

Urealisert verdiendring opsjoner -58 527 -73 563

Avskrivning renteswap -30 501 -71 584

Periodiserte lånekostnader 11 755 14 335

Endring i kundefordringer 26 -26

Endring i leverandørgjeld 18 423 436

Endring i pensjonsforpliktelser -70 0

Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -1 207 990 1 037 416

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1 025 004 1 944 576

Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler 0 271 000

Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler 0 0

Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 152 500 3 162 538

Utbetalinger tilknyttet andre investeringer -101 207 -100 146

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 51 293 3 333 392

Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 7 935 123 6 303 600

Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld -6 446 263 -7 900 425

Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld 5 479 670 4 262 510

Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld -6 745 111 -3 395 110

Reduksjon av konsernkonto bank 138 166 0

Økning av konsernkonto bank 0 -4 580 274

Innbetalinger av konsernbidrag 0 550 000

Utbetalinger av konsernbidrag -419 000 0

Utbetalinger av utbytte -673 551 -518 116

Kjøp av egne aksjer -398 077 0

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -1 129 043 -5 277 816

Netto endring i kontanter og bankinnskudd -52 746 153

Kontanter og bankinnskudd per 01.01. 170 638 257 539

Valutagevinst/-tap bankinnskudd -42 913 -87 053

Kontanter og bankinnskudd per 31.12. 74 979 170 638

SIDE 75ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

morselskap

Noter

(I talloppstillingene er alle beløp i hele 1.000 kr)

GENERELT

Olav Thon Eiendomsselskap ASA er et allmennaksjeselskap

registrert i Norge og notert på Oslo Børs. Selskapets

hovedkontor er lokalisert i Stenersgata 2 i Oslo.

Selskapet driver erverv, utvikling og utleie av nærings-

eiendommer og kjøpesenter gjennom operativ drift i

datterselskaper.

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet til Olav Thon Eiendomsselskap ASA er satt

opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god

regnskapsskikk i Norge.

Valuta

Transaksjoner gjennom regnskapsåret omregnes til kursen

på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk

valuta vurderes til kursen ved regnskapsårets slutt. Valuta-

kursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden under

andre finansposter.

Inntektsføring

Inntekter regnskapsføres når det er sannsynlig at transaksjonene

vil generere fremtidige økonomiske fordeler som vil tilflyte

selskapet, og når beløpets størrelse kan estimeres pålitelig.

Driftsinntekter består av viderebelasting av kostnader, hvor

motposten er varekostnad.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Aksjer og øvrige anleggsmidler balanseføres til kostpris med

individuell nedskrivning når det oppstår et varig verdifall.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller

til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt

poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er

klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.

Finansielle omløpsmidler vurderes til laveste verdi av

anskaffelseskost og virkelig verdi. Langsiktig gjeld balanseføres

til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Finansielle instrumenter (derivater)

Renteswaper- sikringsbokføring

Selskapet benytter renteswaper til styring av konsernets

renterisiko ved opptak av flytende rentebærende gjeld. Det

anvendes sikringsbokføring for de fleste renteswapene,

og renteswapene er utpekt som sikringsinstrument.

Sikringsbokføring foretas ved at endring i virkelig verdi på

renteswapene ikke resultatføres. De fleste renteswapene har

tilnærmet null i verdi ved inngåelse, og balanseføres dermed

ikke. Ved erverv av renteswaper som har en virkelig verdi på

ervervstidspunktet, balanseføres betalt/mottatt vederlag, og

resultatføres lineært over derivatets løpetid.

Kontanter

Kontanter inkluderer kontanter i kasse og bankbeholdning.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer vurderes til pålydende

med fradrag for avsetning til dekning av forventede tap.

Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger

av de enkelte fordringene.

Egne aksjer

Ved tilbakekjøp av egne aksjer føres kjøpspris, inklusiv direkte

tilknyttede kostnader, som endring i egenkapital. Egne aksjer

presenteres som reduksjon av egenkapital. Tap eller gevinst på

transaksjoner med egne aksjer blir ikke resultatført.

DS og FKV

Investeringer i datter- og felleskontrollerte virksomheter

balanseføres etter kostmetoden som finansielle anleggsmidler.

Investeringen vurderes til anskaffelseskost for aksjene med

mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt

nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som

ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig

etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når

grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede.

Utbytte

Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper i eierperioden

inntektsføres som annen finansinntekt.

Styrets foreslåtte utbytte klassifiseres som kortsiktig gjeld frem

til dette utbetales til selskapets aksjonærer. Utbytte blir vedtatt

av generalforsamlingen.

Skatt

Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skatte-

kostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før

skatt. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring

i netto utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell

skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som

eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige

verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til frem-

føring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og

skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer,

eller kan reversere i samme periode, er utlignet. Oppføring

av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller

som ikke er utlignet og underskudd til fremføring begrunnes

med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel

som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Utsatt skatt/

skattefordel balanseføres til nominelt beløp.

Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag føres direkte mot

betalbar skatt i balansen.

SIDE 76 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Skattetrekk

Selskapets skattetrekksforpliktelser er dekket med bankgaranti.

Lån

Lån balanseføres til nominell verdi når utbetalingen av lånet

finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader som

periodiseres over lånets løpetid.

Pensjoner

Selskapet har en innskuddsplan samt ytelsespensjon for

1 person. Ytelsesbaserte pensjonsordninger vurderes til

nåverdien av fremtidige pensjonsytelser som regnskapsmessig

anses opptjent på balansedagen.

Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen

regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller.

Selskapet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at

innskuddene er betalt.

Kontantstrøm

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte

metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter,

bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

SIDE 77ÅRSRAPPORT 2021 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Innholdsfortegnelse

Note 1 Lønnskostnader, godtgjørelser mv. 78

Note 2 Andre driftskostnader 80

Note 3 Nærstående parter 80

Note 4 Finansinntekter og finanskostnader 81

Note 5 Finansiell risikostyring 81

Note 6 Finansielle instrumenter (derivater) 81

Note 7 Skatt 82

Note 8 Egenkapital 82

Note 9 Datterselskaper (DS) og felleskontrollerte virksomheter (FKV) 83

Note 10 Andre finansielle anleggsmidler 83

Note 11 Kundefordringer og andre fordringer 84

Note 12 Aksjekapital og aksjonærinformasjon 84

Note 13 Kortsiktig og langsiktig gjeld 85

Note 14 Sikringsbokføring - Renteswapavtaler 86

SIDE 78 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP | ÅRSRAPPORT 2022

Note 1 LØNNSKOSTNADER, GODTGJØRELSER MV.

2022 2021

Lønnskostnader 2 988 2 717

Arbeidsgiveravgift 427 386

Pensjonskostnader 318 364

Sum 3 733 3 467

Antall årsverk i selskapet er 1.

Lønn og godtgjørelse til ledende personer

Fast lønn og godtgjørelse

Ledende personer År Fast lønn Honorar Natural ytelser Pensjon

Total

godtgjørelse

(tall i hele tusen)

Dag Tangevald-Jensen

Adm. direktør

2022

2021

2 170

2 095

2 210

2 130

Olav Thon,

Styrets formann

2022

2021

150

100

150

100

Sissel Berdal Haga Thon,

Styremedlem

2022

2021

150

130

150

130

Line Norbye,

Styremedlem og leder av revisjonsutvalg

2022

2021

200

130

200

130

Stig O. Jacobsen

Styremedlem og medlem av revisjonsutvalg

2022

2021

150

130

150

130

Elisabeth Holvik

Styremedlem og medlem av revisjonsutvalg

2022

2021

- 200

100

- 200

100

Tabellen viser lønn og godtgjørelse ledende personer har mottatt fra Olav Thon Eiendomsselskap konsernet i det enkelte

regnskapsår. Konsernets daglige ledelse ivaretas hovedsakelig gjennom en forretningsføreravtale med søsterselskapet

Thon Holding AS (se note 3). Lønn og godtgjørelse for ledende personer ut over adm. direktør dekkes i sin helhet gjennom

forretningsføreravtalens administrasjonshonorar. Adm. direktør har ansettelsesforhold i både Olav Thon Eiendomsselskap ASA og

Thon Holding AS.

Konsernet har ingen bonusavtaler, opsjoner, tegningsretter, eller andre former for godtgjørelse som er avhengig av verdiutviklingen

i de enkelte selskaper i konsernet. Konsernet har ingen avtaler om garantilønn utover oppsigelsestiden.

Sammenligning av lønn og godtgjørelse de siste fem regnskapsårene

I tabellen under vises utviklingen i lønn og godtgjørelse for ledende personer og styremedlemmer, samt gjennomsnittlig

godtgjørelse til øvrige ansatte for de siste fem årene.

Årlig endring

Tall i hele tusen og prosent 2018 2019 2020 2021 2022

Lønn og godtgjørelse til ledende personer

Dag Tangevald-Jensen

Adm. Direktør 1 943 (5 %) 2 025 (4 %) 2 074 (2 %) 2 130 (3 %) 2 210 (4 %)

Olav Thon,

Styrets leder 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 150 (50 %)

Sissel Berdal Haga Thon,

Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)

Line Norbye,

Styremedlem og leder av revisjonsutvalget 100 (0 %) 100 (0 %) 100 (0 %) 130 (0 %) 200 (54 %)

Stig O. Jacobsen,

Styremedlem 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 130 (0 %) 150 (15 %)

Elisabeth Holvik,

Styremedlem og medlem av revisjonsutvalget - - - 100 (0 %) 200 (100 %)

SIDE 79ÅRSRAPPORT 2022 | OLAV THON EIENDOMSSELSKAP

Gjennomsnittlig godtgjørelse til ansatte

Olav Thon Eiendomsselskap ASA

688 (2 %) 723 (5 %) - - -

Olav Thon Eiendomsselskap konsern

gjennomsnittlig godtgjørelse

636 (0 %) 640 (1 %) 650 (2 %) 660 (2 %) 644 (-2 %)

Olav Thon Eiendomsselskap konsern faktisk

lønnsoppgjør i % 3 % 3 % 2 % 3 % 4 %